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晚上好~
今天中午，央行出大招了，宣布了三件事——
（1）公积金贷款利率降低0.25%，5年以上首套2.85%；
（2）取消利率下限，各个城市可以自定义首套、二套房贷利率，因城施策；
（3）降低首付款比例，首套最低15%，二套最低25%。
看了眼朋友圈，已经被房产中介的欢呼刷屏了
这些政策意味着啥？能「拯救」楼市吗？
这就来简单聊聊~
01
咱们一条条政策看——
（1）公积金利率降低0.25%
公积金的贷款利率，由央行单独公布，不跟LPR走。上次调整，还是2022年12月。
之后一年半的时间，LPR降了0.35%，公积金丝毫未动。这次调整，也算跟上商贷的节奏。
另外，公积金利率不止针对新增贷款，存量也会同步调低。
调整时间，具体看各地政策和公积金贷款合同：
比如广州公积金要等到明年1月1日更新；有的公积金合同约定，下个季度1日（7月1日）就能调。
（2）各地「因城施策」定商贷利率
目前的利率，已经是史上最低：南京首套3.45%，常州3.35%，佛山3.15%...
眼瞅着，破「3」也指日可待了。
不过，商贷利率也是有底线的，至少=存款利率+净息差。
净息差，有个1.8%的警戒线。现在只有1.73%，低于监管的标准，很难再降了。
能调整的，只有存款利率。看起来，似乎空间也没多少了。
（3）降低首付款比例
之前有人开玩笑「我缺的不是利息，缺的是首付。」
今天，首套房的首付比例，也降到新低了（20%→15%）。
买套100万的房子，最低准备15万就能上车。
当然，首付低了，利息负担是加重的——
以及，如果房价跌15%，首付跌没了，可就是在给银行打工了。
从央妈敢降首付，让大家加杠杆的动作看，也是给房价划了条底线。房价急跌、大跌的阶段，大概率是过去了。
不过，即便要买房，大家也得量力而行。
02
加上央行，最近楼市的消息可真不少。
除了一线城市的核心地区，大多数城市都放开限购，杭州、南京还能「买房送户口」。
杭州临安区官方下场，收购商品房，用作未来的保障房。
最近这波政策放松，和政治局最新的定调有关：将「消化存量房产」摆在了核心位置。
一方面，房价下跌，对消费信心是个打击。
对普通家庭来说，房产从500万降到400万的痛苦和冲击，远高过月收入从1万降8000。
房价下跌后，相当于家庭的债务率提升了，实际负担加重，会影响更多人卖出房产，导致「债务-通缩（物价下跌）」的恶性循环。
另一方面，政策发力越晚，房市企稳越慢。
金融危机后，美国反应迅速（07年顶点，09年政策发力），房价5年左右见底。
日本就磨叽得多，1991年算起，过了10年才出台大规模政策，房价见底花了13年时间，经济上的失落不可避免。
图源：公众号《伍戈经济笔记》
数据显示，咱们家庭财富中80%来自于房产。早点出台政策，给楼市托底，也是在保卫居民的财富。
03
那政策出台后，真的有人买吗？
首先，需求不是人人有。
整体上，居民杠杆率已经超过70%，快到极限了。
其次，确实有人有需求。
一季度，住户存款猛涨8.6万亿。
说明有钱的人还是挺多的，只是他们不敢投资，把钱放银行躺收利息。
政策的重点，是要刺激他们把钱拿出来。
拿上海来说，部分老破小的房价，跌回到2016年。
由于地段不错，租金率能有3%，也有人计划买套收租，当作理财。
从全国的角度看，一些城市的租金回报率已经超过存款收益。
加上房价跌了三年，总价不高，或许会吸引「抄底」资金的介入。
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周末愉快
参考资料：
伍戈经济笔记《地产需求，去哪儿呢？》；诸葛找房数据研究中心《2023全国租金收益微升，租金回报率持续跑赢1年期存款利率》
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