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周五出台了15%的首付新政，根据我这两天的观察，实际情况是：深圳有所起色，北京波澜不惊：
据了解，深圳这两天的新房，确实在重回以前的美好时光。比如昨天，超核润府接近清盘，鸿荣源胤璇推售129套，卖了126套；中洲湾迎海2期昨天卖了1.1亿，中洲迎玺成交接近28套......
二手房方面，华润城润府昨天录得4套成交，今天虽然下大雨，也成交了2套，出现了2021年以来久违的排队看房的场面，据说有一套房一天有34批看房人；部分笋盘去化加快，网上流传较广的南山科技园松坪村成交，一周涨了上百万——这个也的确是事实，之前的笋盘价格确实很笋，如今终于有所回正了。
▲当然，除了深圳，上海二手房成交也上涨了30%，新政刺激短期还是见效的。
然而，对于北京来说，新政的刺激效果就明显不如沪深，甚至我连新政的气氛都没有感受到——朋友圈的置业顾问没有发售楼处热销照片和视频，楼盘的热销海报、群聊的开单信息都难以寻觅，这种平和而又诡异的气氛，实在是令人难以捉摸。
▲昨天北京链家成交了508套，按照其70%的市占率来算，北京二手房成交还可以，昨天全北京大概卖了700套二手房。新房方面，同行都跟我说，现在还不如3月份那会儿，北京现在是二手房热度比新房高。
02
那么，为什么同为一线城市，北京和深圳的差距这么大？
我觉得主要有三个原因：
（1）深圳当下，政策上已经没有什么牌可以出了。
从年初开始，深圳楼市接连出了几个新政，首先降低了购房门槛，核心区从5年社保降为3年，非核心区从3改1，深户无需社保名额，另外增加多子家庭购房名额，最近又出新政把首付款降到1.5成，另外还不断下调贷款利率。这些利好政策，一是促进开发商去库存，二是让大多数还没买房的人减轻购房压力。
落户门槛很低，1年社保接近没有，可以说深圳政策底很接近了，大家可以不用继续观望、等待政策上的利好而直接上车；
而北京，手里还有很多牌，一是五年社保降低，二是北京落户放松。我感觉大家都在等着北京继续出牌，当下的首付刺激反而更让人愿意观望；
（2）最关键的是深圳新房早就降价了，它压根不像北京新房越来越贵、越来越偏。
北京五环外的新房价，居然可以在深圳南山核心区买了，这说明什么？说明深圳已经跌出了性价比啊，所以当大家意识到深圳政策底和市场底都到了，也就愿意出手了。
（3）还有一个原因，就是深圳这边的买房人，年龄结构更年轻。
年轻意味着更愿意冒险、对生活更乐观，毕竟没有遭受过市场的毒打。而北京这边的买房人，我感觉年轻人比例其实是远小于深圳的。
▲虽然说首付新政有点“30公分的网眼网不到鱼，改为15公分的网眼网鱼”的意思，但你要知道，确实也有不少年轻人缺少首付，如果可以多贷款，也确实可以激活这部分人的需求。
坦白说，这个新政就是专门为那种努力能凑出首付且不是特别在意月供高点的年轻人出的，因为还月供的苦，往往只有中年人知道。
03
最后写点建议吧。
对于深圳的刚需，我其实挺建议今年入手的。深圳应该是四大一线城市里跌幅最狠的城市，虽然受国际贸易形势和经济影响也最大，但确实跌出了性价比。
对于北京的朋友，当下买二手房比买新房要划算。北京的土地拍卖早就画好了价格红线，五环外的地价是越拍越贵，当然这跟市场没有多大关系。
但是你要注意的是，当下无论是深圳还是北京，投资仍然不值得提倡。因为北京是想涨但涨不起来，市场不买账；深圳是很多投资客被套，不仅二手套牢盘很多，不少开发商现在也急着脱手，现在你去投资就是妥妥的接盘。
▲趁着香港楼市三月余温，李嘉诚着急脱手了。
所以，对于当前深圳楼市热销，无论看多还是看空，我们都不要着急反驳，新政出来确实是有反应的，尤其是幅度这么大的新政。
但另一方面，现在想靠炒房赚钱的时代已经过去了，我们且看深圳是否能撑过“一个月热度”，再来冷静评判深圳是否真的回到上升周期。
本文作者：陈庆
（全国新房、二手房咨询交流，欢迎添加庆哥微信）
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