评论员 邱延波

物业梯控起争议，业主权益谁人理？交费与否非枷锁，催收更要依法治。

近年来，多个城市出现了小区物业公司利用电梯刷卡器，把物业费与电梯使用“捆绑”的现象。

有物业公司表示，之所以采取这一做法，是因为有的业主一直拖欠物业费，影响物业公司的正常运营。而业主却表示，不交物业费是因为物业管理服务不到位。

有业主认为，用电梯卡来限制业主，给生活带来了不便，这迫使业主必须随时随身携带电梯卡，一旦忘带或者丢失，就会带来不必要的麻烦。还有业主认为这是“人为设障”，妨碍了邻居间串门、朋友来访、外卖送餐等，给日常生活带来不便。

更有业主认为有梯控系统的电梯出故障时存在安全隐患，被困人员因不能使用电梯按键，无法自救。当然，也有业主愿意牺牲一定的便利性，换取安全感，他们认为电梯刷卡可以将陌生人挡在电梯门外，增强了小区整体环境的安全性。

用电梯卡来“卡”业主，从而达到催收物业费的目的，这种做法合理合法吗？

如果物业私自安装梯控系统，并不合法。《中华人民共和国民法典》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物的通道、楼梯、大堂等公共通行部分应当认定为民法典所称的共有部分。安装梯控系统或者刷卡器属于对物业管理区域内改建、重建建筑物及其附属设施的事项，需要业主参与并同意。根据有关规定，加装梯控系统，需由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，否则构成加装违法，业主有权起诉申请拆除。

2015年6月，柳州市金绿洲如意家园小区，物业公司给电梯加装了门禁系统，并限制欠交物业费的业主乘坐，业主联名将物业公司告上法庭。法院经审理后认为，物业公司在未征得业主同意的情况下，擅自安装电梯门禁，限制业主原有权利，对业主权利造成妨碍；且物业公司要求业主缴纳电梯费、电梯维保费用方可获得电梯门禁授权，又未公布合理的收费依据，有以电梯门禁授权要挟业主缴纳物业费之虞，判令其拆除电梯门禁系统。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。这就是说，物业公司不能因业主未交物业费就“卡”业主，可以通过法律途径解决，但无权设置使用障碍，限制业主使用电梯自由出入。

法治社会，规则先行，物业公司不能私权泛滥，对业主任意设限。若物业公司以技术手段绑架公共利益，是法律意识淡薄的表现。以卡催费既违背了《民法典》之精神，又损害了社区的和谐根基。

物业公司应以提升服务质量为核心，用实际行动赢得业主的认可与支持，让业主主动愿意交费，交得钱有所值，而不是诉诸强制手段。业主也应该理性维权，对于物业服务不满时，应通过正当渠道反馈，共同促进社区管理水平的提升。最好的社区，是法律与道德共同守护的地方，而不是物业违法“卡”业主的社区。