新政首个周末,黄埔楼市热闹起来了。
大壮名城二期吹风、保利中央公馆开放售楼部,都在趁机抢人气。
大好时机,是个人都忍不住的,能理解。但是,竟然有人在科学城放飞机了
不是小小的那种航拍无人机,这种可是能载人的

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都怪小K来得太晚,没能赶上。
这好像是广州第一个这么干的楼盘吧?挺够胆的。
这个楼盘就是科学城荷村旧改项目,即星河·盛世禧悦,它也乘着新政东风开了展厅和样板间。

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科学城有一年多近两年没有全新盘入市了,小K按耐不住好奇,到了现场溜达溜达,也看看这敢放飞行汽车的楼盘到底够不够打。

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科学城云埔总部旁,地铁有点儿远

讲一个全新盘,第一重要的当然就是区位了!

星河·盛世禧悦位于科学城云埔片区,紧挨开创大道
开创大道,科学城乃至全黄埔产业最密集的主干道,有个别称叫“开创大道总部经济带”。

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房价是很吃产业的,产业能直接影响一个板块价值的上下限。
不算很核心的地段,但有个说法,云埔就是科学城的第三个十年所在
定位为云埔总部中心的宏仁地块,就在星河·盛世禧悦北侧不远,隔着一条京港澳高速。
5月9日,宏仁地块上的广开云领科技城刚刚举行了奠基仪式。

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5月9日启动仪式 图源:广州黄埔发布

比较可惜的是,目前的云埔片区都没有地铁设站,距离星河·盛世禧悦最近的6号线香雪地铁站直线约4.3公里,基本只能公交车出行或自驾。

从项目出发到珠城地铁站,公交转地铁大概需要1小时17分钟。

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好在,项目旁边规划了有轨电车2号线站点,一定程度上弥补了公共交通的不足。
自驾还好,开创大道就在家门口,京港澳高速的出入口也不远。挺便利的,非高峰期约30分钟到珠江新城地铁站,高峰期就要多上十几分钟了。
这个距离稍微远了点,目标客群应该就是科学城及老黄埔的人了。
另外,大马路有点近,可能存在一定噪声问题

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科学城首个新规户型

市场不好,没有几个好招数,估计也不敢下场打野了,星河·盛世禧悦有几个方面还是可圈可点的。

比如,除了地段外,户型设计也是很不错的。这也是盛世禧悦最重要的亮点。

现场了解到,盛世禧悦(即旧改融资区)一共规划有7栋住宅,分两期开发,共1017户
首期共有4栋,28-33层,2T4或2T5的设计。首推C2栋,共33层。

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蝶型楼栋为主,扭转了一定角度,尽量朝南。据说有近90%是朝南的户型,东南或西南为主。

首推建面约88平三房、98/108平四房3个面积段3个户型,这是目前科学城的主流面积段。

优势在于,它是科学城首个全面采用容积率新规设计的项目,户型使用率接近100%,与板块现有产品拉开不小差距。

下面看看具体的户型表现。

约88平三房两卫,使用率约100%,LDK一体化,约5.4米两面宽阳台。

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阳台的长度,是其他项目100平以上户型也少有的尺度。科学城其他相近面积户型,使用率大概90%左右,有些只有一卫。

约98平四房两卫,和88平户型布局很相近,主要不同在于入户处有个阳改房、主卧为L型大飘窗。

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也是LDK一体化,南向采光面约12.1米,相当不错。阳台长度不详,应该不会低于88平户型。

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98平样板房主卧实拍

约108平四房两卫,与上面两个户型不同,它是横厅设计,五开间朝南,南向采光面约12.9米,阳台长约6.3米,主卧也是L型大飘窗。

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不足可能在于,入户有点狭长,利用率不太高。

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108平样板房客厅实拍

整体来说,盛世禧悦的户型设计在科学城是独一档,不但吊打云埔的二手房,相比科学城竞品也有一定优势。

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自带3.5万平商业+九年一贯制学校

除了户型,项目在配套上也有不小优势。

很多人都知道,云埔片区很缺商业,尤其缺乏商业综合体。云埔片区20万居民已经在人民网领导留言板上请愿许多次了。
星河盛世禧悦能在一定程度上弥补片区的不足——约3.3万平中型商业体,还有约2000平商业街
兑现之后,大家就不用去6公里开外的萝岗奥园广场消费了。
你说,星河会不会将旗下的COCO park引进来呢?
再看教育层面,项目将配建2所幼儿园和1所54班九年一贯制学校
这是目前云埔片区唯一一个配建九年一贯制学校的楼盘。星河这个手笔一出,相当于从幼儿园、小学,到初中这12年学龄,小孩在家门口就能上下学。

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超强户型设计,自带商业体,还有九年一贯制,相比周边二手,星河盛世禧悦的赢面还是挺大的
但想对一手竞品,就要学校上面做文章了,怎么也得引进个名校才好打。

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价格,你猜卖多少?

来到引人入胜的价格环节。

项目官方吹风价暂时还没有,说根据市场和周边来。
猜猜,会卖多少钱?
先来看看科学城新盘价格情况。

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目前科学城多个项目销售情况不甚理想,大家都指望以价换量。
高速旁某盘,价格从开盘最高4.3万/平,暴跌至现在2.3万/平,接近腰斩;

香雪某盘从开盘的均价4.5-4.9万/平,跌至3.74万/平起,比开盘时低了1万/平左右。

某名牌学校超级大盘,据传2.66万/平起就可以成交,南向也不过是2.74万/平起。

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基本上,在科学城区府板块有多个在售新盘中,2字头项目不在少数,3字头也有部分
今年1-4月科学城商品住宅成交均价37300元/㎡,同比2022年最高峰下跌12%。

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目前的市场,就这样过了。
参考市场和周边楼盘,定价得多少才是有诚意呢?