市场差的时候，各种惊悚的大新闻都会出来。
比如最近几天，老破小突然就摇身一变成了楼市最火的存在，全网争相报道：
“上海楼市的老破小一天就能成交了。”
“北上广购买力扫货杭州老破小。”
“上海楼市老破小终于跌到位了。“
一夜之间，老破小成为楼市最畅销的产品。
大家都一窝蜂吹捧一件事的时候，我们才更要保持谨慎。
老破小，到底是真的迎来了春天，还是只是开了地暖？
01
说老破小市场回春的起因，是最近突然有人拉了一下最近的成交数据，发现老破小的成交周期貌似变短了。
一些老破小社区，挂牌十几天就成交了；
其中甚至有一些，挂牌一天就成交了。
在如今这个市场情绪普遍悲观，二手房普遍难卖的行情下，突然拿出这个数据的确很惹人注目。
而且，部分成交房源的价格也不是历史最低价，看起来房子的快速成交也并非只是因为便宜，价格相比于之前的低价成交还有些回升。
成交变快，价格回升，叠加到一起，的确是很容易得出“老破小的市场跌到位了，即将爆发”的结论。
那是不是说我们大部分人也可以趁着这个机会抄底一套老破小了？
毫无疑问，对于这个问题的答案还是三个字：
不建议。
原因也很简单，这几个所谓的“论据“，其实是老破小市场每天都在发生的普通事件，根本不具备什么代表性。
02
互联网内容泛滥就会这样，除了提供情绪价值，没有什么其他的帮助。
而老破小市场是不是变好，看上面的个例也并没有意义，还是要看真实的数据变化才有意义。
（数据来自中指）
和去年同期相比，70平米以下小户型的成交总量和占比，实际上非常稳定。
从这个维度来看，实际上整体老破小市场的热度，并没有什么显著的提升。
从微观层面上看，一天成交这个现象在体量稍微大一点的老破小社区其实也十分常见。
比如被很多人拿出来举例子的宝山呼玛一村，目光倒放回一年前，也出现过所谓的一天成交的奇迹。
江桥二村也有。
比如去年十月，高兴花园同样有这种一天成交的房源。
至于两天，三天那种，更是一抓一大把。
这些房子成交在不同的时间段，所处的市场周期也压根不是底。
但是如果当时写出一些文章，说老破小大火了，估计也会有人信，无非是过一段时间回过去骂他傻*罢了。
大家对于一天成交感到惊讶的核心原因在于，很少有人讲老破小市场的特点，不熟悉老破小成交的数据特征，第一次看肯定会很惊讶。
老破小和商品房区别很大，有非常强的邻里属性和个体差异。
老破小市场最主流的客户来源是谁？
其实是本地人。
本地老人自己的养老、改善，子女结婚的分户，是老破小的主要购房需求来源。
邻里属性就来自于此，因为在本地人之间买卖房产的信息的流通效率很快，和我们常见的商品房片区差别很大。
一套房子一般打算卖半年前一年前，可能街坊四邻朋友亲戚都已经得到了信息，等到真正挂出来几天就会有下家出手。
老破小社区的中介们维护房源大多也走得温情路线，中介和小区的业主都是很好的朋友，房子要挂之前都已经消息门清，买家都储备了好几组。
这种模式下，挂牌一天成交并不是不可能，只是看之前谈的铺垫的够不够，无非是动作都前置了。
而大部分商品房的路线都是先挂出来慢慢卖，除了那种世纪大笋盘有概率快速成交，一般最快都是要十天半个月的。
大家看到一天成交惊讶，是因为大家更熟悉商品房的模式，实际上在老破小市场并不罕见。
至于这种一天成交的房源是不是最低价就更好理解了。
装修不同，楼层不同，在低总价的老破小身上远比商品房来的明显。
老破小的个体差异很容易被放大，因此只看一套房子的成交价格高低，真的没什么用。
03
当然，也会有朋友问，老破小很多都跌到了七八年前的价格，还没有跌到位吗？
这个其实在最近几篇写老破小的文章里，我已经输出了这个观点：
唯有占有稀缺价值的老破小跌多了才叫跌到位了，大部分老破小的价值是长线看跌的，价格自然还远远没有跌到底。
比如甘泉宜川这些地方的老破小，产业弱，资源弱，同类产品竞争积累，说跌到位了可能你都不信。
从资产增值的视角，老破小其实都不太建议入手，因为这类产品的购买力总量一直在变少。
作为老破小购买主力的本地老人总量在缩减，买学区的需求在萎缩，此外最为重要的一环就是那些刚需上车的年轻人也在抛弃老破小。
这代年轻人不像90年代那批沪漂，在老家都住过品质很好的房子，对房屋品质要求都很高。
交通越来越发达的今天，远大新不断的在分流老破小的购买力。
而且，远郊的土地实在没什么稀缺性，远郊的刚需房子只会越来越多。
在上海人口增量有限的情况下，这种对老破小购买力的分流会旷日持久。
从这个维度来看，大部分的老破小，还远远没有到底，何谈抄底？
04
至于说年轻人重回老破小，其实也是在一惊一乍，因为年轻人只是被分流，从来没有未完全离开。
愿意直接买一套老破小上车的年轻人主要有三类：
第一类就是部分产业区附近的打工人群体，收入高，预期好。
他们一般会在产业区附近就近原则，以后的目标也会置换去更高更好的房子里。
这类需求有非常强的产业区特征，总量比较稳定；
但是对应的也是最稀缺的有产业资源那批老破小，对整体的需求增加其实没什么帮助。
第二类群体就是那种工作很稳定地点也比较固定，但是收入预期空间有限，又必须在上海安家立业的年轻群体。
我们会员有很多医师公行业的从业者，大体属于此类，这类群体特点也是比较稳定，但是同样增量很少。
而在众多媒体口中，实际上真正“涌入老破小的年轻人”大概是第三类：
工作未必稳定，但是所从事的行业或岗位只有上海有；
积蓄不多，家底不厚，但是租房子占用了不小生活成本的群体。
这部分朋友，主要是谋求个生活方便，本质上也没指望房子涨多少，能抵消个房租不亏本就行。
而最近这种跌到极致的市场，作用就是让这第三类朋友的低价上车案例显得更为突出罢了。
前文也说过，实际上老破小的成交总量其实没有什么显著提升，更多还是这部分购买力的“上车喜悦”带来的体感上的变化。
而且，即便是这部分购买力动了起来，对大市场帮助也不多。
如果你指望这部分购买力把市场带飞，那和做梦差别也不大了。
结语
老破小市场其实一直都很火，因为上海楼市无论行情好坏，老破小都是其中成交量最大的部分。
你回过头看历史上的任何一个月，老破小都是成交量主力，很难有一个板块的老破小出现0成交。
相对于老破小的量价变化，其实中产社区的量价变化对于楼市才更有标志性作用。
篇幅有限，下次我们再聊：
什么样的数据出现，才能抄底？
什么时候，楼市才算真的回暖了？
编辑∣环线咨询
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