作者|kangins
万亿房企第一家，轻舟已过万重山！
刚刚，据第一财经等媒体消息，万科今日已与招商银行等头部金融机构签订一篮子银团贷款协议 ，获得200亿元银团贷款。
该金额创造了自本轮自21年恒大债务危机引发房地产行业全面流动性困境以来金融机构提供给房企单笔最大的一笔银团贷款，政策力挺万科的决心可见一斑！
不仅如此，让康哥吃惊的是，与该消息同步的放款动作竟然快到几乎同步，银行授信的同时，当前已放款金额：
100亿！
对于这种银团贷款的这种效率，显然高层释放的决心已经非常明显了，那就是：
力挺优质头部房企，让活下去不仅仅成为一个口号！
01 近千亿活水的驰援
截止至当前，年内万科直接融资方面金额已超300亿，具体：
1、5月23日，招商银行等银团贷款200亿；
2、5月20日，中国银行12亿贷款；
3、5月16日，14.35亿元的CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）融资;
4、5月13日，中国银行、农业银行、北京银行共计73.39亿贷款；
年内融资方面，万科已经让其它房企望其项背，作为核心现金流来源的销售，万科依然给力，据万科公告的数据显示，2024年1-4月，万科共实现销售金额：
788.7亿
依然保持TOP3行业的高水平，不管是同比还是环比，其数据均优于大盘同期表现，而TOP3榜单中长年霸榜并保持定力的保利发展，以及近期新晋级的中海地产，这两家刚是完全不差钱的主，用保利老大的话说就是：
我们不差钱，我们也不存在保交楼项目，所有项目均是在正常推进。
因此，万科在房地产行业泥沙俱下的当下，可以与央企长期霸榜，不得不说，这是一家内外兼修的：
实力！
如果说这些还足以让万科彻底上岸，则由央行、国金总局在5月17日联合官宣的3000亿央行再贷款，配套银行的5000亿，合计：
近10000亿
根据政策要求，这些钱是专项用于购买一手房。那购买谁家的一手房？刚成了市场最关心的因素，在康哥看来，那些积极自救且绝不躺平的房企显然是第一轮救助的核心，如果套用万科的销售额占全市场的比例来分配救助金额，则回血几百亿显然是应有之义。
02 万科资产负债表分析
根据万科最新披露的2023年财报数据显示，万科总负债1.1万亿元，总资产1.5万亿元，资产负债率负债率75.15%。这一负债率在其他行业看来已然属于高的了，但是在房地产这个行业的横向比较中，显然是优秀的头部。
但是，而这只是披露的表内数据，在房地产行业通行的部分负债转移到表外的做法，万科虽然可能较为收敛，但是估计也有相当一部分，因此，加上表外负债，万科的资产负债率显然不低：
比上不足，比下有余。
如果说，负债体现了经营的中长期债务的管理压力，那么流动性负债和经营现金流则体现了企业短期所面临的现实压力。截止至2023年Q4,万科的流动负债8218亿，其中：合同负债3064亿（大部分是预售房款）/应付票据和应付账款2217亿/衍生金融负债0.85亿。
而体现短期偿债能力的企业经营现金流，则明显有实质性地提升：
从财报横向对比数据来看，万科2024年全年每股现金流同比上升了约38.4%，如果对该数据的观感不够直接，对比一下万科Q3的数据，彼时该数据同比：
-40%。
但是如果对比2019年/2020年的数据，并结合2024年1-4月的销售数据来看，万科前四个月的销售额分别是194.5亿、117.8亿、245.1亿、208.9亿，销售额均低于2023年月均300亿的一个生死线，显然：
万科2024年的现金流的管理压力依然面临挑战。
03 万达在前，万科在后
万达在前，万科在后！卖资产老王说第二，没有人敢说第一，在经过持续性六年不间断地“卖卖卖”之后，虽然老王已经距离首富太远了，但是毫无疑问，相对现在还在四处救火的各大房企们来说：
老王显然是当之无愧的王者，率先安全着陆！
有了万达示范在先，也有自己6年前的提前“活下去”的预警，万科在卖资产自救方面显然也是毫不含糊的，毕竟：
自助者天助之
与万达的老王是从最不优质的资产开始卖卖卖模式不同，万科是一出手就将最优质的资产直接甩卖：
除夕当天，万科将自己旗下最挣钱的上海七宝万科广场剩余的50%股权以23.83亿卖给亚洲最大的不动产基金：领展基金，这一价格不仅低于评估的35%，而且还较此前2021年4月当时50%股权的出售价27.7亿低了约两成。
而上海七宝万科广场在万科体系内那挣钱的能力几乎就是一哥级别的存在，长期霸榜。
即使在疫情最严重的2022年，项目收入依然是神一般的存在，远高于第二名深圳印力中心。
而另一个万科的优质项目超级总部也已经于5月8日正式挂牌转让成交。
都是卖卖卖模式，都是江湖救急，但是从最差的资产开始卖还是从最优质的资产开始卖，显然说明了另一个深层次的问题：
救急的程度不同。
写在最后
当前对于房地产行业的政策已日趋明朗，房企要活下去，必须要去杠杆，但融资对现在的房企来说，大多数是借新债还旧债，并不能解决债务压力，只是把风险推向未来，期待未来市场好转来化解债务，以时间换空间。
2022年以来，监管机构出台了大量支持房地产企业融资的政策：
1、去年双十一出台的“金融16条”：对房地产企业融资，国有、民企等房地产企业一视同仁；
2、10月31日召开的每五年一次的中央经济工作会议中提到：“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。”
3、11月底，“三个不低于”+传说中的“50房企白名单”+“向房企提供无抵押的流动性资金贷款”；
2024年伊始：
1、1月12日住建部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》；
2、1月26日住建部发布要给房地产融资支持项目“白名单”；
3、截至2月28日，全国有276个城市已建立城市融资协调机制，约6000个项目入围地产“白名单”，审批贷款超2000亿元，总额预计将超万亿；
4、一线城市房地产纷纷“松绑”限购限售，到房贷利率下调；
5、5月17日，央行、国金总局史诗级的四箭齐飞；
政策底已现，市场底或在不远，谁能挺过这黎明前的黑暗？这是一个问题，但是这个问题对于万科而言，当前已经：
轻舟已过万重山。
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