我是紫沐，这是我第396篇日记。
沉寂大半年的老黄埔终于有热度了。
前两天保利中央公馆开盘。
264套货，卖了180套。
考虑到现在这环境，算是小爆了。
关于老黄埔的买入逻辑，之前已经写过深度分析：广州刚需买房，现在别碰这两个板块
这次聊点更细的，讲讲个盘。
中央公馆能大卖，说白了就一个原因：
性价比。
别误会，性价比≠便宜。
现在这环境，纯便宜的房子，买家未必买账。
比如郊区新盘，比如市中心老破小，便宜，但卖不动。
所以真正的性价比=价格低+硬实力强。
不仅要便宜。
还要在便宜的同时，有足够的竞争力，这才叫性价比。
中央公馆的性价比怎么体现？
首先是价格。
中央公馆开盘均价在4.2-4.3万。
单从价格上，它就比老黄埔的主要竞品，中鼎、城光、富颐，都要便宜。
而且中央公馆是100%实用率的新规大盘。
对比使用率只有80%左右的“老新盘”，实际价差能有小1W。
对老黄埔这种近郊板块来说，这价差挺夸张了。
而且中央公馆有硬实力。
通勤配套，10分钟能到地铁站。
商业配套，10分钟能到大沙东商圈。
文化配套，第三少年宫、黄埔图书馆、黄埔体育中心，就在家楼下。
环境配套，走几步就能到荔枝公园。
所以除了学位还存在不确定性之外。
中央公馆的综合硬实力完全不输竞品，保值是没问题的。
低价+硬实力强，这就是性价比。
现在的市场，只有性价比，能激起买家的出手欲望。
记得前几天有粉丝问：
中央公馆在老黄埔是不是独一档的存在？
这得看具体户型。
比如中央公馆81㎡，总价320-345万，在老黄埔确实独一档。
因为城光、中鼎、富颐，这预算买不到。
能买到的，像星航TOD、黄埔新城，硬实力根本不在一个梯队。
记住了，老黄埔这地方，文冲是一条线。
文冲以东，越东越没价值，越东价格越卷，越东越像大饼。
所以中央公馆的81㎡，在这个价位没有对手。
因为它是老黄埔核心区内，唯一能买到的产品。
但到了中央公馆89-92㎡，370-420万总价，情况就不一样了。
竞争对手明面上有两个。
一个是中鼎87㎡，一个是城光92㎡。
但中鼎在学位爆雷之后，竞争力弱了很多，几乎构不成威胁。
而城光呢，它和中央公馆是错位竞争。
城光有更强的学位确定性，但性价比偏弱。
中央公馆有更强的性价比，但学位不确定。
所以这两的潜在客群，其实不是一类人。
中央公馆，它更偏向刚需上车，注重性价比和功能性。
城光，它更偏向刚改，以家长为主，对学位比较重视。
客群不同，实际买房也是各取所需。
有竞争，但不激烈。
接着看，中央公馆116㎡。
这户型总价去到480-515万，竞品也变成了中鼎96-100㎡/富颐105㎡。
说实话，对比起来还是中央公馆有优势。
中鼎被全方位压制就不说了。
富颐除了学位领先，在开发商、物业、通勤这几方面，都不够打。
叠加价格高、使用率低，对上中央公馆胜算不大。
所以在我看来，中央公馆在老黄埔确实很强。
它的主要竞争对手，其实不在老黄埔内部，而是旁边的天河东。
比如产品不错，还带学位的珠花、华润，会分流掉不少购买力。
至于为什么不点评中央公馆750万总价的159㎡。
因为这是它最大的诟病，我觉得属于是智商检测户型。
现在这环境，750万预算，为什么要买老黄埔？
天河不香吗，海珠不香吗。
就算要买老黄埔，为什么要买中央公馆？
中央公馆是个刚改属性很明显的楼盘。
它体量不大，改善型不强，更注重功能性。
花750万，买里面的超豪产品，明显是错配的。
哪怕是城光溢价严重的138㎡，都比中央公馆159㎡更值得长持。
如果不急，更是可以等一下，位置更好的珠江村旧改。
那才是好东西。
不过呢，珠江村出产品还需要不少时间。
更快面世的，是双沙旧改的孵化项目。
同时也可能是老黄埔的第二个100%使用率新规产品：一城江山海。
这是总体量237万㎡的巨无霸项目，光融资住宅组团就有7个。
规划有1座购物中心，2所小学，1所中学，和1所九年一贯制学校。
至于首开的亮点，是组团离地铁很近，直线距离只有50米，是真地铁上盖。
而户型呢，涵盖76-87-105-115㎡四个面积段，预计320多套货。
那问题来了。
这个楼盘的出现，能不能加速老黄埔核心区内卷？
能不能给中央公馆二期带来压力？
我觉得关键在价格。
老实说，一城江山海的地段不怎么样。
它在文冲以东，几乎吃不到鱼珠的发展红利。
周边环境也比较村，配套只有地铁，商业几乎为零。
所以这是个基本面弱，需要规划补强的地方。
但大家也知道，现在是怎样的经济环境。
凡是涉及到规划兑现的，周期都特别长。
所以你说硬实力，它跟中央公馆没法比，也很难威胁到老黄埔核心区。
除非它打骨折。
降到和黄埔新城差不多的价格，靠极致的低价去获客。
但还是那句话，慎选文冲以东。
那是老黄埔的概念区，也叫画饼区，更是内卷区。
它有好几个负面特征：
基本面弱，全靠规划=自住生活品质拉胯
一堆巨无霸旧改项目=严重的供过于求
在这里买房，只有买的时候是快乐的。
因为有一堆房子给你挑，销售态度也特别好。
等到了入住的时候，卖房的时候，就完全笑不出来了。
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