距离517楼市重磅新政已超10天，政策正在逐渐从全国层面的统一部署向各地传导。最新消息显示，包括上海、广州、深圳在内的一线城市也迎来了房地产市场政策的调整优化。
5月17日，人民银行围绕住房金融连发三招，包括降低个人住房贷款最低首付款比例、下调个人住房公积金贷款利率、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。此后，广东多个地市、西安、重庆相继宣布取消当地首套房和二套房贷款利率下限，并下调最低首付比例。
“自5月中旬以来，全国层面统一部署，地方层面‘因城施策’，多项房地产支持政策密集出台。”有市场人士对《金融时报》分析，“一揽子”政策落地对市场情绪带动明显，多个城市新房访盘量、二手房带看量出现回升。“特别是5月27日上海出台房地产新政，大力度优化限购限贷政策后，一线城市政策发力有效地提振了市场信心。随着近期多项房地产政策落地实施，市场也有望加快筑底企稳。”中指研究院如是分析。
一线城市已跟进
广州政策强度“超预期”
实际上，517楼市利好政策连续公布后，多地已积极响应。近两日，让市场颇为关注的是，作为“风向标”的一线城市也加入了政策调整大军。
5月27日，上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、支持多子女家庭合理住房需求、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。其中，信贷政策方面，商贷首付首套从30%降为20%，二套首付由50%降为35%，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区为30%；商业性个人住房贷款利率下限首套由4.1%降为3.5%，二套从4.5%降为3.9%，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区为3.7%；公积金贷款额度由首套120万调整为160万（多子女家庭再上浮20%），二套贷款额度由100万调整为130万。
“通过降低商贷利率，降低首付比例以及提高公积金贷款额度，持续降低居民购房成本及门槛。”中指研究院上海高级分析师陈炬兰对《金融时报》记者表示，与此前的“渐进式”放松政策不同，本次上海政策调整针对性更强、力度更大、涉及范围更广，通过降成本、降门槛、调整供应及刺激需求等方式，对信贷、限购、土地供给等方面进行调整。在其看来，本次政策出台将一定程度上刺激购房需求，有利于更好引导市场预期。
紧随上海，广州于5月28日发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），提出优化土地和住房供应、调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、公积金提取、优化限售政策、支持“以旧换新”等六条政策措施。
深圳也于同日宣布了优化政策，自5月29日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30％调整为20％，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40％调整为30％。首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR＋30BP调整为LPR-5BP。
“上周，广东省19个城市执行5月17日国家对于首套房、二套房最低15%和25%的最低首付，以及按揭贷款利率不设下限的政策。但当时广州、深圳未跟进。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《金融时报》记者，而此次广州、深圳跟进了政策，释放了鲜明信号。
值得注意的是，根据广州公布的政策，在非限购区，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。“银行作为商业运营机构，必然会基于市场分析而制定差异化的首付和利率，以确保自身的资产安全。”李宇嘉分析。
各地新政密集发布
“供”“需”两端双管齐下
《金融时报》记者也对当前各地的住房金融政策做了初步梳理。据不完全统计，围绕取消商贷利率下限，目前，湖北、云南、山西、甘肃、黑龙江、新疆、河北、陕西、宁夏、广西、吉林、青海、海南、辽宁、重庆等省（区、市）宣布取消当地首套房和二套房贷款利率下限。此外，合肥、福州、大连市、苏州市等也已宣布跟进。
“目前个人住房贷款利率在实际上形成‘三层定价机制’：一是全国层面，人民银行确定全国性的利率政策下限；二是地方层面，人民银行分支机构在全国性利率下限的基础上，确定当地住房贷款利率下限；三是银行层面，银行综合考虑借款人资质、资金成本等因素，与借款人协商确定实际执行的住房贷款利率。”招联首席研究员董希淼对《金融时报》记者解释，此次全国性住房贷款利率政策下限取消之后，预计全国多数地方将不再设定住房贷款利率下限，由银行自主与借款人协商确定。
围绕公积金贷款利率方面，各地也积极落地政策：公积金贷款新政发布当晚，广州率先跟进；5月18日，北京、深圳、上海也宣布跟进下调。近几日，江西、合肥、成都、广州、重庆、东莞等地也发通知宣布调整。值得关注的是，各地公积金贷款利率规定不尽相同。大多数地方公积金贷款利率18日起下调，存量贷款2025年1月1日调整。与其他地方相比，深圳方面，存量公积金贷款执行新利率的时间则更早，自2024年7月1日起开始执行调整后的利率。
上述政策被视为需求端的重大利好。“一揽子新政既从需求端施策，降低购房者购房门槛，减轻其还贷压力，让更多有效需求加快入市。”业内专家分析。
此外，供给端政策也在同步发力。5月17日人民银行宣布设立专门的再贷款工具——3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。业内专家认为，盘活存量是化解房地产风险的关键。在房地产市场低迷的情况下，原有的房产和资金循环被打破。在新工具支持下，地方国企可以成为市面上房子的新买主，打通市场循环。
“设立保障性住房再贷款等成为盘活存量住房的重要抓手。”有业内专家强调，此外，各地积极推动的“以旧换新”正在发挥作用。根据中指研究院不完全监测数据，截至5月27日，全国已有超70城表态支持住房“以旧换新”“收旧换新”。“其中，开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这种方式是今年以来住房‘以旧换新’的主流。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示。记者调研了解到，郑州、南京、珠海等地国企已先行先试通过直接收购、以旧换新等方式参与到存量房的去化过程中，初步统计，目前各城市公布的计划收购住房已超过1万套。
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