上周，上海市公布了2023年全市人口监测统计数据，结果让人大跌眼镜——
数据显示，2023年上海户籍人口总和生育率从2022年的0.7大幅降低到了0.6，生育率远低于世界排名倒数第一的韩国；
以国际上通行的2.1的人口世代更替水平，平均每对夫妇大约需要生育2.1个孩子才能使上下两代人之间人数持平，从而保持社会人口总数的稳定。
作为参考：
低于1.5属于“极低生育率”，0.6更是只有正常水平的1/4。
可想而知，上海人的生育意愿有多低。
在和北京和东京等压轴大城市相比，上海也是出于垫底水平：
上海生育率如此之低，和高房价绝对脱不了干系；
实际上从2016年房价大幅上行之后，上海的总和生育率就在不断走低——
火箭哥曾经做过统计，目前上海的房价收入比之高，已经是地球第二的水平，可谓地狱难度中的地狱难度：
巨大的购房压力加上高昂的生育、教育成本，自然越来越多的年轻人不愿意生娃了。
在网上，我们经常能够看到这样的讨论：
即便对愿意生娃的女性来说，从初入职场到结婚生子，所面临的工作和生活压力，也让她们的生育年龄不断的推后：
从2015年上海初育女性29.01岁的年纪到今天31.66岁，高房价果然是最好的避孕药。
生育率的降低，加上生育年龄的推迟，导致近年来幼儿园的入学人数也越来越少——
虽然总体生育率在降低，但「本市户籍人口」和「外来常住人口」在生娃的意愿上，还是表现出了明显的差别——
常住人口在二孩及以上的生育率已接近34%，要远远高于户籍人口的26%，带来的直接影响，则是更大的居住空间和房产配置的需要。
在这一点上，新增购房需求更旺盛、生娃意愿更强烈的外来常住人口，显然将发挥更大的作用。
从近年来上海新增落户和户籍人口自然增长率的变化，也能看出外来常住人口对已进入人口负增长的老龄化上海的重要性——
随着上海落户政策的不断放松，2021年以来上海每年新增落户及家属随迁落户的人数总和都在15万上下，去年更是超过了20万人，加上去年超过11.56万的新增常住人口数，高学历、高收入的新上海人的重要性不断凸显；
新上海人占领上海，正在成为无法逆转的趋势；
在买房这件事上，新上海人的话语权已变得越来越重要。
02 “土著VS新上海人”
在预算一样的情况下，对于“哪里更好”的问题，新老上海人的选择可谓天差地别。
在今天土著的心目中，如果要有个先后排序，旧租界所在的历史风貌区是最有味道的地方，而后才是后续发展起来的西郊、古北、天山等新片区，大多还是位于浦西边界：
而在新上海人眼里，地段的认知是完全不同的——
如果说土著眼中最好的是历史积淀的老城区，那在新贵眼中的地段鄙视链就是这样的：
全新、滨江，但凡能带上其中之一都是今天大众认知里的高尚地段。
如果说「历史」和「情怀」是土著追寻的标签，那「滨江」和「氛围」就是新上海人最喜欢的区域——
江景在近年盛行，其中不乏上海一江一河的建设发展，但炒作也不乏是背后的推手之一。
可以看到，新上海人可能更加喜欢全新的城市界面、组团的成片社区，比起浦西零零碎碎的老破小那是干净不少；
这是一种不一样的洋气和氛围，对于没有地段羁绊的新来者而言，这样的片区可能更有感觉。
03 “写在最后”
2种观点的背后，代表着的2种选筹逻辑——
可能房价一样，但「接盘侠」的群体却是完全不同的：
一边，是代表历史羁绊的老土著，坚守着自己心中的地段情怀；
一边，是代表外来势力的新希望，用新眼光定义着地段的高低。
无论是哪种选择，其实都没有对错；
但未来这些板块的房价如何走向却是好奇的话题，到底是传统浦西认可的板块价值回归、还是新上海人认可的全新板块强势依旧呢？
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