楼市深度调整的这几年，行业宛如干旱的土地期待着一场酣畅淋漓的大雨。5月17日起，降首付、降利率、放松限购等一系列政策引发市场躁动，但热闹只属于从业者，大数据告诉我购房者反应平平。显然，这不是启动市场的最后一棒。
新政力度够吗？
5月17日至今，对激发需求来说，全国性政策共有三个要点。
第一：首付下限降低5个百分点，首套房调至15%，二套调整为25%。第二：公积金贷款利率降低0.25个百分点，第三：取消商贷利率下限。武汉、苏州等部分二线城市首套贷款利率降低0.4-0.5个百分点，达到3.25%。
然而，大多数普通地级市房价万把块，对刚需来说，百十平房子首付从20万变成15万，几乎无感。高能级城市首付降的多些，但同样意味着杠杆增加，利率降低并不足以抵消月供的增长。
以上海为例，500万的房子，首套房首付从30%降至20%，商贷利率从3.85%降至3.5%。如果房贷从350万增至400万，月供则从16408增加至17962要保证月供不变，首付只能降低15万占总金额的3%，这尺度比起开发商割肉差远了。
市场反应如何？
从购房者行为逻辑来看，买房前需经历线上选房、实地看房、筹集资金、下定、网签等环节。最终成交只是结果，从前期行为到成交会形成转化漏斗，线上看房未增加，最终也不会有新增成交。
我们通过调取全国购房者的线上行为大数据，对比分析5月17日前后10天购房者线上看房行为变化，全国及主要一二线城市，均出现下滑。不止没有出现预期性的升温，多数城市跌幅超过5%。短期的成交增长只是接近成交的客户被催促入场，未来的持续性并不乐观。
更可怕的是，持续小幅调整的降首付、降利率等政策，或许已被市场消化，没有超预期政策，就不能触及购房者的神经。
市场客户还有多少？
在需求充足的年代，供应决定成交，市场比较法已经够用。但如今，以过去的成交来定未来的需求，像是看着后视镜开车，已经失效，亟需方法论升级，从客研角度扎实论证客户厚度。
按客户购房资金来源看主要有三类：一、当地无房，新购；二、当地有房，置换；三、额外的资金。如今，借助大数据以及落地的调研，充分厘清每一类客户的数量，也就分清了客户厚度。
借助数智MAP大数据系统，可以基于任一板块、片区及项目进行深度研判，通过获取周边的总人口、有效产业人口、收入结构、有房无房、家庭结构、置换房产等数据，在方法论下进行深度分析，抓取潜在购房人群数量，结合落地调研，精确研判客户厚度。
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