上午场 | 第八届地新引力峰会·住房租赁论坛：智启资产，生态赋新|不动产|住房租赁论坛|保障性租赁住房|地新引力峰会|房地产|租赁市场

2024年5月29日，由中国房地产业协会指导，克而瑞主办，克而瑞长租、支付宝、中房优采平台协办的第八届地新引力峰会·住房租赁论坛圆满落幕。

论坛线下全天到场500余人次，来自行业协会、头部运营商企业、资本机构、学术研究、头部供应链企业等领域的来宾齐聚一堂，共同交流今年中国住房租赁行业的发展。

本届住房租赁论坛的主题是「智启资产，生态赋新」，由中海商业发展有限公司研拓总监、投资发展及长租公寓全国负责人饶胤担任上下午场的全场主持。

中海商业发展有限公司研拓总监、投资发展及长租公寓全国负责人饶胤

第一部分：行业发展现状及趋势解读

领导致辞

克而瑞集团董事长丁祖昱

克而瑞集团董事长丁祖昱博士发表致辞，提到接下来长租市场将面临的三个挑战：第一个挑战来自于供给，第二个挑战来自于产品，第三个挑战来自于算账。这三大挑战相信会成为整个长租行业再进步、再提升的巨大动力。接下来的各位专家、包括很多从业者，会对住房租赁行业各个方面的问题展开专业讨论，也会给这个行业带来很多有意义的思想和优秀经验。希望今天的这场活动不仅是一场住房租赁的思想盛宴，也是一个行业实践的成果盛宴，最终成为推动整体长租行业不断进步的一场盛会。

主题演讲

克而瑞长租总经理王伟

克而瑞长租总经理王伟主题演讲题目为：《审时借势谋发展暨2023-2024年中国住房租赁行业研究年鉴发布》。报告内容聚焦行业过去一年的发展、未来机遇及企业出路，同时发布了克而瑞长租联合中房协共同编制的《2023-2024年中国住房租赁行业研究年鉴》。

政策端大力扶持，央行重启PSL，预期将投向“三大工程”，推动保障性住房建设，展现房地产新增长态势。地方化债压力巨大，定向低息贷款用于保障房收储将进一步盘活存量资产，降低负债。国企平台纷纷进入租赁市场，但项目收购条件严格，银行对试点业务推进意愿不高，因息差低，导致存量收储进展缓慢。

供应端，保租房集中筹集随着“十四五”的结束进入尾声，国企存量资产盘活压力较大，各地政府积极为市场经营主体减负。需求来看，C端市场需求规模小幅稳步提升，2026年达1.8万亿。随着保租房入市体量提升，个人房源量价齐跌，未来持续承压可能较大。上海、深圳等地“市场化+保租房”双轨发展模式初显，北京、上海保租房集中入市导致市场整体出租率和租金坪效的下滑，企业的经营预期和行业当中的热度是呈反向趋势。

同时，行业也有好的势头可以借势：第一，租赁企业规模持续提升，TOP30开业规模已超百万间，头部企业逐渐形成，地方国企表现强劲。第二，保租房筹建进度超60%，实际入市量较小，大量房源待入市，对运营企业无疑是很好的发展机遇。发展模式侧重轻资产和重资产，以及轻重结合模式，各类运营商分工明确，各司其职。

在此背景下，从投融建管及产品方面来看看发展趋势——

1）投资趋势：资方主要看重长租市场资产流动性及收益相对稳定性，一线城市仍是资本投资首选，未来二线城市的投资潜力也将凸显。

2）融资趋势：融资渠道多样化，股权专项债融资热度逐渐减少，住房租赁基金有序扩大。

3）建设趋势：新建类项目以地方国企保租房项目为主，改建类的产品随着各地存量收储的落实将成为后期供应主力。

4）产品趋势：通过提升产品力，加速产品迭代；一房更强调收纳空间，两房及以上产品更强调配套齐全及舒适度。

5）管理运营趋势：聚焦“人、货、场”不断创新创收渠道，优化项目收益结构。

6）金融创新趋势：保租房REITs阶段性低迷，但整体规模年内仍有望提升至百亿；保租房类收益更加稳定。

第二部分：金融助力住房租赁发展

主题演讲

支付宝房产物业行业总经理刘斌

支付宝房产物业行业总经理刘斌围绕《支付宝与您携手共建“租房一件事”》展开分享。

支付宝，始于2004年，初期作为淘宝的交易信任解决方案，现已成为移动支付日常。历经20年发展，支付宝已从支付工具转型为全方位生活服务平台。

在支付宝内部，民生事业部涵盖房地产业务，支付宝认为房地产是民生基础保障。自2008年以来，从水电煤线上缴费起步，并拓展至政务、出行、医疗等民生服务。今年在房产板块，支付宝致力于合作伙伴“买-住-租”全流程数字化”。“房住不炒”的历史背景下，2024年，主要目标聚焦服务于机构型长租公寓、保障性租赁租房。支付宝将利用自身平台优势，从降本、提效、增收三个方面助力合作伙伴。通过精准流量和频道，降低拉新与留存成本；利用互联网手段提升线下运营效率；以及探索新的增收点，如智能售卖机、互联网广告转化和流量运营等。

随着人口城镇化率的提升和房地产销售市场的波动，租房市场特别是保障房和长租公寓领域，展现出巨大的发展潜力。面对这一机遇，支付宝期望通过数字化解决方案，实现降本增效和增收的目标。

首先，在找房环节，支付宝致力于降低合作伙伴的获客成本，将推出一个基于支付宝平台的可信房源租房频道，利用支付宝用户的信任和服务心智，为合作伙伴提供一个高效的租房阵地。同时，还将开放支付宝的灯火平台，结合数据要素和标签，为合作伙伴提供精准的流量投放服务。

其次，在电子签证方面，提供基于支付宝的区块链电子合同服务。在支付能力方面，支付宝开发基于芝麻信用的免(减)押能力，以助力保障机构权益情况下、减轻租房者的经济压力。此外，支付宝还提供先享后付的支付方式，支持年付类租金的提前享受。

最后，支付宝还将利用智能客服和AI数字人技术，提升服务效率。通过AI大模型等技术，目前，支付宝已经与多个行业建立了深入的合作关系，并计划将智能客服和AI数字人技术引入租房市场，进一步提升智能服务水平和用户体验。

除了上述面向客户端的服务产品外，支付宝还与蚂蚁数科团队紧密协作，共同探索一系列围绕供应链资产运营和资产管理的业务，提供助力金融机构租赁住房“资产认证”解决方案。这些服务目前已在部分城市试点展开合作，并取得了积极成效。

支付宝多年来一直致力于为房地产行业提供全方位的服务。从最初的物业管理，到疫情期间为社区提供访客登记，支付宝的团队始终在行动。面对当前针对房地产行业出台的一系列政策，支付宝希望能为整个行业贡献一份力量，提供坚实的服务支持。未来，支付宝将与合作伙伴携手共进，共同推动租赁业务的发展，将其推向新的高度。

圆桌论坛1

本轮圆桌论坛以“金融助力，租赁市场动力新探索”为主题，主持人为克而瑞长租总经理王伟，出席嘉宾为：

陈慎：华泰证券房地产行业首席分析师
白廉：建信住房租赁基金投资管理一部总经理
石一：国泰君安证券投行事业部董事，REITs创新组负责人
汤益轩：高和资本资产证券化部执行总经理

Q1：今年以来，国家在住房租赁行业的金融支持力度不断加大，央行重启PSL、金融17条，加上前段时间3000千亿保障房再贷款，这些政策对于住房租赁和保障房市场的有哪些实质性的影响？

建信住房租赁私募基金管理有限公司投资管理一部总经理白廉：

3000亿资金和整个政策导向都是积极的。首先，更多目光聚焦于租赁市场，为其带来更多机会和参与者。同时，租购市场都会逐步向市场化及保障性进行细分，市场化及保障性租赁市场都会进一步发展，不同的产品线都会存在。我们需要动态关注并持续跟进这一政策，注意各区域租售比以及总量与存量的关系，短期内可能迅速扩张，也可能带来一定压力，我们应给予更多关注。

国泰君安证券投行事业部董事、REITs创新组负责人石一：

以我们证券投行的角度看，我个人理解这些政策总体利好，但目前租赁住房行业仍面临挑战。去年至今，“保障性住房”被频繁提及，包括3500亿元PSL、3000亿元保障性住房再贷款等，均体现了国家对房地产行业的强力支持。聚焦到租赁住房市场来看，机遇与挑战并存。3000亿元保障性住房再贷款可能更偏向配售型保障性住房，相比之下，金融17条对住房租赁市场的利好作用更大。这一系列政策的出台有助于化解房地产风险、保交楼、去库存，加快保障性住房供给，利好房地产企业、租赁住房建设持有和运营方、购房者、租房者及相关从业人员。短期内供给增加或致价格承压，但长期租赁住房市场将呈多元化、差异化竞争，未来或将形成“低端有保障、高端有市场”的租赁住房格局，中高端长租公寓亦有发展空间。

高和资本资产证券化部执行总经理汤益轩：

健康金融市场需基金稳健的货币政策，PSL其实是一种结构性货币政策。在传统总量型货币政策效能不足的情况下，结构性货币政策可以有效优化政策传导机制，更好的指导金融机构精准服务实体经济。与过往PSL在棚改投放量相比，对于庞大的保障性租赁住房市场，3000亿元的水平可能是不足的，市场需要更加长期险、低利率的资金来促进交投活跃度，支持新的市场主体承托资产价格，也解决我国产期以来商品房与保障房的结构性矛盾，同时需要考虑平衡贷款发放与长租房价格影响。当前经济下行筑底，资产价格承压，市场交投不活跃，需政策引导稳定资产价格。金融政策引导使商业银行更加关注住房租赁领域，支持优化不动产行业资本结构和投资人结构，推动市场调整和提振投资人信心。

Q2：当下，央行鼓励各地收购存量资产改造租赁住房，早在2022年，建信住房租赁基金成立后便开始投资存量资产改造成租赁住房，也与多家房企成立子基金，目前这部分业务进展如何？

建信住房租赁私募基金管理有限公司投资管理一部总经理白廉：

建信住房租赁基金自2022年9月获批以来，专注收购存量资产并改造为公寓，与多个城市及头部房企合作，投资项二十多个，收购规模超百亿。租赁行业受益于金融政策及市场资金配置需求，商业银行对租赁贷款需求增长，可以提供长达二三十年的贷款周期，有力支持租赁市场。租赁行业在整个资本市场中表现出更为稳健的特征，越来越多的新发及扩募项目在推进，行业闭环有效打通，预计将有更多资本投入进来，期望行业持续向好。

Q3：国泰君安作为城投宽庭REIT的基金管理人和财务顾问，在发行过程中遇到了哪些难点，是如何解决的？

国泰君安证券投行事业部董事、REITs创新组负责人石一：

在项目申报发行过程中遇到两大挑战：

一是申报端，面临发行时间的紧迫性和底层资产出租率需要爬坡提升的矛盾。一方面需要时间提升资产出租率以满足申报发行条件，另一方面目标是年内获批完成发行，总体时间很紧。我们全力配合上海城投进行系统性统筹、紧密沟通并合理安排，包括合理安排招租计划、保质保量的前提下尽量压缩项目执行周期、合理把控申报节点等，最终在监管机构的大力支持下，实现项目在年内获批发行的目标。

二是发行端，面临去年REITs市场整体下行的大环境下在年内完成募集发行的极大压力。经过上海城投、国泰君安的同心协力、全力以赴，统筹协调好整个路演、询价、发售过程，做好每个投资人的路演推介工作，最终在去年底成功发行。

目前，整个REITs市场正在企稳修复，保租房REITs作为具有一定民生属性的投资产品，具有一定的抗周期性、抗风险性，在当前经济环境下是值得考虑的投资选择。

Q4：在公募REITs成为新主流的当下，为不动产金融市场带来了哪些新机遇？高和是如何抓住机会参与实践的？

高和资本资产证券化部执行总经理汤益轩：

高和资本过去15年专注于不动产领域的价值投资，包括权益型收购和REITs创新产品。我们强调问题导向逻辑，通过产品设计优化和运营资管能力提升创造价值。我们积极参与不动产私募基金试点，主要涉及不动产股权投资，Pre-REITs产品，以及夹层投资，旨在推动市场发展和盘活存量资产。保障房及公寓领域是高和长期以来坚定的投资领域之一，也逐步搭建和完善了自身闭环的“募投建管退”团队，致力于在市场中形成一股促进交易的力量。

第三部分：地方国企保租房实践新篇章

主题演讲

首创新城镇副总经理、北京首创和园住房租赁有限公司副总经理杨晨

首创新城镇副总经理、北京首创和园住房租赁有限公司副总经理杨晨，进行了《地方国企住房租赁实践：创新驱动与市场引领新路径》的主题分享。分享内容主要聚焦创新驱动发展以及首创和园·繁星社区运营经验及成果。

首创城发集团所属首创新城镇旗下首创和园品牌，“首创和园”品牌于2023年，秉承“和谐发展、和美生活”价值理念，以北京为中心逐步向全国拓展项目。目前在北京已投建10个租住项目，其中8个是保租房。

在创新驱动方面，首创和园的初生与成长源于北京市政府与首创集团的实质性联合与共同探研，以首创城发集团战略为指引，以首创新城镇为载体，“十年磨砺，破茧新生”，其探研历程一路印证了国家“租购并举”、“多渠道增加保障性住房”等政策制度的颁布与落位实施，并先行先试成为相关政府部门的“实践基地”、为标准规范的制定提供先进经验。

在市场引领实践方面，首创和园·繁星社区在“政策符合性”、“安全稳定性”、“经营健康性”和“正向成长性”几个维度上，给出了稳扎稳打的实力成绩。

首创和园·繁星社区是目前北京最大的保租房单体社区，也是首创和园的旗舰项目，致力于打造一个高标准、全业态、全周期、复合型长租社区。经过深入调研，社区针对年轻人对居住品质、社区共享空间和生活配套的需求，提供高品质精装房与大面积社区商业。同时，通过多样化的户型设计，满足租户在不同人生阶段对居住空间功能变化的需求，实现社区的可持续发展。

政策符合性：繁星社区高度符合政策导向，项目建成促进了周边产业招商，此外，项目还配备完善的生活配套设施和千亩绿地公园，实现“生产、生活、生态”的三位一体。项目布局设计，结合传统北京“里坊”与国际都市“街区”的规划格局，在3个地块构建12个开放街区、6条活力步行主街道、3个核心下沉广场，营造时尚现代、空间多元的生活体验。每个地块由4个“独立组团”组成，组团之间相对独立，自成围合庭院，通过智能刷脸门禁，限制进出权限，既保证了核心商业街区的共享，也照顾到小范围的私密安全。项目获得政府支持，接待多次调研访问。产品上，响应国家“一张床、一间房、一套房”理念，提供多元化户型和共享空间，满足不同人群需求。

经营健康性：繁星社区通过构建六大运营体系和七大核心指标体系，实现了很好的经营健康性，客户和物业满意度都很高。一期2300套房源入市两个月出租率达90%，租金稳定且签约周期长，付款方式灵活，租客以年轻人为主，开间出租率接近99%。

安全稳定性：繁星社区致力于提供全面的租住生活解决方案，满足不同群体的居住需求，并注重细节，关注租客的生活和精神需求。项目采用智慧化平台提升客户体验，拥有酒店高级别的消防和安防措施、配置大量摄像头无死角监控，提供24小时管家和保安，确保社区的安全稳定。

正向成长性：繁星社区注重引导年轻人正向成长，与政府紧密合作，繁星社区筹备党组织部和警务消防站，确保项目安全稳定，同时组织多元化成长活动，引入社区主理人机制，鼓励租户参与社区创业并提供低价空间支持，获得北京市政府支持，希望能打造创业孵化基地。

大型租赁社区运营是一门艺术，它不同于传统的单栋长租公寓，具有体量大、年轻客群为主、高关注度等特点，这些能带来品牌优势与机会的同时，也增加了管理的复杂性。成功运营需管服结合，提供舒适便捷环境并解决生活难题，同时租户公约需严谨并不断更新。通过有温度的服务和社区生态的营造，促进年轻人成长，并兼顾其他客户群体需求。管理团队需专业且分工明确，中台管控力度需适中。既要拿来主义也要持续创新，并遵循政府及国企的管控要求，确保社区运营不断前进。

圆桌论坛2

本轮圆桌论坛以“保租房建设加速，存量资产价值再发掘”为主题，主持人为原建信住房服务有限责任公司副总裁、中国房地产业协会长租房分会秘书长赵晓英，出席嘉宾为：

严进标：临港投控集团公寓公司执行董事、总经理
谢俊：上海浦东发展集团房屋管理有限公司党委委员、副总经理
张彬南：上海玮浦企业管理有限公司董事、副总经理
陈显刚：郑州城发安居有限公司副总经理
张凯：济南成家商业运营有限公司总经理
孙程鹏：成都天府新区房屋租赁服务有限公司副总经理

Q1：在推进保障性租赁住房建设的过程中，临港投控集团有哪些实践经验？

临港投控集团公寓公司执行董事、总经理严进标：

临港投控集团在临港新片区开发建设中承担重要任务，集团于2020年成立上海临港新城公寓管理有限公司，2022年创建“宸寓”租赁住房服务品牌，推进保租房建设。目前已拿地开发建设并竣工交付的有三个保租房项目，房源约2800套，另外在建项目2个，房源近2000套，预计于2025年建成。

在响应国家政策的同时，集团在保租房的设计与规划中，积极结合绿色环保、新材料技术应用，打造高品质住房。此外，集团还注重社区管理，采用智慧化手段提升管理水平，并通过前期规划设计，完善社区功能配套，提升租户生活便利度。

Q2：随着上海保租房市场的竞争加剧，浦发有家如何构建自身的竞争优势，实现可持续发展？

上海浦东发展集团房屋管理有限公司党委委员、副总经理

谢俊：

浦发集团旗下的浦发有家品牌成立于2022年，2023年开始运营项目，目前处于起步阶段。一直积极向市场先进企业学习，现处于迅速成长期，运营三个个大型社区。浦发集团作为浦东开发的产物，承担着城市功能服务商的重要任务，拥有大量的保障房项目与资源。在集团支持下浦发有家突破传统国企机制，组建年轻团队、制定市场化激励考核。浦发有家致力于打造人才社区，提供租赁服务并关注人才服务、创新创业。积极向政府建言献策，尝试为浦东人才集群贡献力量。

Q3：新黄浦·筑梦城旗下的两个保租房租赁社区，目前的出租率持续稳定在95%以上。在运营方面有哪些优势，使得项目能够持续维持高出租率？

上海玮浦企业管理有限公司董事、副总经理张彬南：

目前，新黄浦·筑梦城两项目平均出租率保持在95%以上。在面临租赁市场新变化，特别是近两年保租房的大批入市，市场同质化竞争加剧，客户选择日趋多样化等情况。

新黄浦·筑梦城非常重视运营创新，以口碑和长期主义为目标，精细化运营，获得正向效果；客户服务方面，从客户踏入社区到退租，注重每个环节的细节，包括环境、服务、安全等各个方面，致力于提供“有温度”的生活体验；社群文化建设方面，推出City Walk社群活动，契合租客的多元化精神需求，并结合城市历史人文底蕴的正向宣传，深受欢迎；同时，我们十分重视大客户经营，因其对经营指标至关重要。通过优化运营，实现良性循环，降低成本，提升续租率，老带新策略带来新客户。

Q4：郑州是国家住房租赁保租房推进试点城市之一，城发目前是如何做的？未来有什么样的规划？

郑州城发安居有限公司副总经理陈显刚：

作为央行批准的1000亿保租房专项贷款试点城市，郑州市高度重视存量房源回购工作。郑州的做法有四个特点：

第一，模式上通过收购存量房快速筹集房源，既保交楼又节省时间，目前已开业3万套（间），并计划至2026年开业超十万套；第二，全市统一主体，由市政府指定国企平台作为收购主体，推动全市范围内的大面积快速推进；第三，人才公寓优先，在“十四五”期间，为吸引百万大学生留郑创业，保租房优先作为人才公寓，享受租金优惠，出租率保持在高位，超过13万人在线等候配租；第四，与市场化头部企业合作，通过全国性人才输送，快速推动住房租赁及保租房业务的发展。

Q5：济南城发在保租房运营中，如何满足市场需求的同时来做资产盘活及价值提升？目前公司整体运营情况如何？

济南成家商业运营有限公司总经理张凯：

济南城发集团自2021年成立以来，始终将保租房建设作为核心主业。在满足市场需求方面，我们采取了一系列策略：首先，通过深入的市场调研，我们细分了租赁人群的需求，确保提供的房源类型、位置和价格都能满足市场的多样化需求。其次，我们与各个政府、国企和平台建立了紧密的合作关系，这不仅有助于我们更精准地把握政策导向，还能通过合作降低运营成本，提高运营效率。

在资产盘活和价值提升方面，我们采用了市场化公开收购的方式，整体采购成本约为市场价的6-7折，这为我们提供了较大的利润空间。同时，我们调整了产业模式，在保租房建设中配置了大量商业设施，并打造了多条产品线，如与教育机构和制造型企业合作，提供多样化增值服务，进一步提升了资产的附加值。

Q6：成都天府新区房屋租赁服务有限公司作为成都国有专业住房租赁企业之一，是怎样发展的？

成都天府新区房屋租赁服务有限公司副总经理孙程鹏：

天府租赁公司是成都天府集团下属公司公司成立于2017年，在2019年创立自主租赁品牌“桐堂”。公司聚焦高品质服务和有温度的租住体验，为天府新区引凤筑巢，努力实现“凤栖梧桐，欢聚一堂”。公司在2023年投运了第一个市场化租赁住房项目桐堂·万安店，项目有840套房源，耗时半年，实现快速满租；同时，公司也试水长短租结合模式，投运了酒店式公寓产品桐堂·优享公寓项目，也实现较高的日均出租率，通过两个市场化项目的运营，公司积累了大量运营经验，为后续更多项目的投运奠定了基础。

成都租赁市场正逐步聚焦保障性租赁住房，天投集团通过土地划拨方式筹集了多宗土地用于建设保障性租赁住房。首个保障性租赁住房项目预计于今年9月开业，项目位于科学城片区，是成都首个大型租赁社区，房源多达2200套。同时，未来三年还将陆续投运近万套保障性租赁住房。

Q7：每家企业在发展过程中都有自己的比较重要规划，各家企业在未来还有什么样的规划？以及对行业的寄语?

临港投控集团公寓公司执行董事、总经理严进标：

临港投控集团在保租房运营与管理上虽为新手，但也致力于投融建管退模式。

寄语：以人为本，发挥科技力量，加强政策与市场互动，吸引优质资本，推动行业健康发展，构建宜居宜业的新城市活力模式。

上海浦东发展集团房屋管理有限公司党委委员、副总经理

谢俊：

浦发集团在后续保障性租赁房建设以及新杨思、金桥上城、浦发唐城区域开发的市场租赁房项目中会和各类市场优秀企业合作，共创美好租住生活。

寄语：各个品牌运营商犹如一颗颗闪亮的繁星，点亮了最美的夜空，也点亮新市民和青年人的万家灯火！

上海玮浦企业管理有限公司董事、副总经理张彬南：

根据集团今年1月发布的公告，公司拟开展公开募集保障性租赁住房—基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的申报发行工作，当前处于筹备申报阶段。

寄语：以“有温度”的运营创造高效价值。