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锣鼓喧天，鞭炮齐鸣，就连我们小区保安都知道，西安新推住房“以旧换新”，足见宣传力度之大，也可见新房去化困难。
抬头西安地产行业协会倡议书，说明多半是攒局，而非真金白银给补贴，诚意有限。
在发劵和发钱中，选择了发文！
壹
西安以旧换新，流程也简单，有参与意向的开发商先拿房源——买房人向其缴纳意向金——再和中介签约卖旧房——卖掉交首付买新房，卖不掉退意向金，白来一趟。
主打的就是一个润物细无声，你好，我好，大家好，开发商去库存了，中介有活儿干了，银行有业绩了，唯独买房的人在其中处境尴尬。
这边叫着意向金，这边降价卖房，一群人围着你喊加油，唯独没人关心你感受。
开发端，旧换新的本质，还是卖新房，相当于变相的三方联动购房节。
以首批参与的64个小区为例，西咸，高新占了一多半，细看名单，不少老面孔，本身就处在滞销，主动降价折扣中，参与了这次购房节相当于多了一个流量入口。
实际价格上，优惠上，会有重大突破吗，很难！
再说中介，整个流程的重磅一环，旧换新的核心，还得是旧的能卖掉，当下的二手房，挂牌多，成交少，降价成风，中介费85折是很大的优惠吗，并没有。
二手房卖家更关心的个税，契税，增值税优惠，完全没有体现。
中介的参与，能否加速卖房未知，是猛催业主降价促成交的，还是加大推广力度，关键还在这二手房本身，好卖的不用催，难卖的催也没用。
众多高招里，最终回归的只有业主自砍一刀。
银行更不用说，降首付，降利率，不怕赚的少，就怕你不贷，大家关心的，还是利率不设限，更低利率能否落地在以旧换新，也很难。
开发商，中介，银行三方，小让利换大收益，稳赚不赔，而买房的人，在这个环节里，并没有看到太多实质福利。
相比长沙等地，以旧换新，现金补贴，个税见面，利率优惠的补贴模式，或深圳开发商可回收旧房子的模式。
西安的以旧换新给予买房人的到手实惠就少了很多，现金不见给，家电没见发，个税不优惠，房价不便宜，发文确实字数众多。
既然是卖，就要拿出诚意，羞羞答答，遮遮掩掩，欲拒还迎，这不给，那不给，却既要，又要，还要。
贰
刚刚过去的五月，西安累计新盘上市36个，供应登记房源5082套，实际的登记家庭为4382，核验的仅为2801，一声叹息，唉！
虽然有六个是“0登记”，但还是有摇号热盘，市场萧条期，从业者都期待这般好消息。
（五月新房登记数据，来源：西安楼市）
比较典型的两个，绿城紫棠苑和华发利君都荟城央，前者的支撑为铁一陆港学校，绿城改善，奥体位置，代表新区热盘的特征。
第二个是华发，土门主城，17000+均价，配套成熟，烟火气浓厚，支撑为价格，主城，国企，代表老城区的热盘特征。
也看得出当下买房人的分化，要么家门口无房可选，就它，要么面面俱到，确实是好东西。
除此以外，配套不明，价格不明，兑现不明等等的，则要八仙过海，可显神通，和贝神仙多多合作，优惠给足。
（天地源在榆林）
有一些开发商已经明白了，客户不在西安，转向甘肃，榆林，神木，运城发掘，把给西安人的故事，再讲一遍，或许还有机会。
有些区域，供应实在太大，该控还得控，比如那谁。
有些区域，配套实在太差，该建还得建，比如那谁。
有的区域，房价还在上涨，该降还得降，比如那谁。
有的区域，优惠还是不够，该给还得给，比如那谁。
自古真情留不住，唯有套路得人心，如今套路不得志，卖房还得靠情真！
今天直播专题，聊聊五月纠结的西安楼市与以旧换新！
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【楼盘点评】
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作者：鬼使白
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