同策上海新房访客指数计算方法
对当月同策在上海代理的所有楼盘访客数量进行调查，定义指定区域来访量大于平均来访量1/2的楼盘为当月该区域的活跃楼盘，纳入指数计算，以2019年月均来访量为基期，结合同策在上海及各区域的市占率进行动态调整，获得最终访客指数。
5月，上海全市新房访客活跃度持续回落。月初受小长假叠加供应较少等因素影响成交低开，5月上旬供求两端均不温不火维持低位运行。5月17日央行宣布全面下调购房首付比例及公积金贷款利率，取消利率下限，以降低购房门槛刺激潜在需求，缓解市场下行压力。5月27日“沪九条”落地，新政后首周新房成交明显回升。虽然受新政影响月末成交翘尾，但整体成交依旧延续跌势，5月市场供求两端双双回落。认购方面，本月共25个项目结束认购，无项目触发积分，整体认购表现一般；开盘方面，本月共计开盘22个项目，仅凯德茂名公馆1盘触发积分(4月认购），整体去化不足4成。
当前市场主要表现出以下特点：首先，顶豪产品目前依旧保持独立行情，4月共4个单价16万＋项目入市且基本全部售空，而5月仅有凯德茂名公馆1个顶豪项目且依旧表现不俗，项目共290组认购，认购率约380%，开盘当日去化100%，短期来看，自带稀缺属性的核心地段顶豪产品目前依旧保持独立行情；其次，不同环线项目之间冷热分化，内中环普陀长风板块的宸嘉100·嘉佰道项目442套共1000组认购，认购率达237%且开盘售罄；内环内静安不夜城板块的龙盛湾上项目216套共520组认购，认购率242%，开盘去化91%，而郊环外多个项目认购异常惨淡且开盘去化不足1成，虽然整体楼市去化承压，但郊环外等非核心区域产品去化压力更大；另外，同环线、同区域产品去化两极分化，内环内静安区的龙盛湾上项目认购率达242%，开盘去化91%，而同区域内的静安玺樾项目认购率为62%，开盘当天去化率仅16%，外郊环同为宝山区的招商时代乐章和四季都会青藤里两项目的认购和去化也表现出较高的分化，由此可见，即便是内环内也存在明显分化，同区域产品之间，当地段优势隐去后，地段之外更细分的城市界面、产品本身等也是关键因素，只有不断提高产品自身的优势和硬实力，满足当前市场需求，才能更具竞争性。
本月来访持续回落，一方面豪宅供应减少，3、4月高改产品供应放量，豪宅市场持续热销，带动整体市场热度，掀起一波楼市热潮，而5月豪宅供应踩刹车，仅一盘顶豪产品入市，当前市场对高端改善项目关注度相对较高，热销产品供应减少来访自然会有所回落；另一方面，市场整体去化承压，而不断有新盘入市，许多项目常态化续销，且产品之间会同质化竞争，曾经屡售屡罄的热门红盘也会逐渐趋冷，项目对购房者的吸引力减弱叠加市场需求疲软，导致来访活跃度下降；此外，“沪九条”新政落地后，二手房市场带看量和来访量大幅增加，一定程度上会分流新房市场来访。
虽然整体来看5月全市新房访客活跃度持续回落，而大力度救市政策“沪九条”月末才发布，对5月的整体来访走势及影响相对较弱，从政策落地后市场反应来看，此次新政对市场的影响比前两次政策的调整效果明显，政策后首周市场来访及成交明显回升，新政对市场有一定的带动作用。6月恰逢房企年中冲刺节点，开发商会加大折扣力度强销，叠加“沪九条”利好政策加持，预期在新政等因素影响下6月新房访客活跃度会止跌回升。
表：2024年5月开盘触发积分项目
图 ：2021年1月-2024年5月上海全市商品住宅访客指数
数据来源：同策研究院 注：2021-2022年均值数据剔除2022年4、5月期间数据
分区域来看，本月主城区来访指数转跌。一是主城区热销豪宅类项目供应减少，缺少大量热销产品带动，市场热度有所下降，访客量也会减少；另一方面，4月主城区访客指数达今年峰值，主要归因于浦东新杨思上园项目，该项目为优质地段首发住宅，有较高的关注度且贡献4月主城区近5成来访，该项目的高来访量拉动4月访客指数整体攀升。
图 ：2021年1月-2024年5月上海主城商品住宅访客指数
数据来源：同策研究院 注：2021-2022年均值数据剔除2022年4、5月期间数据
五大新城方面，5月来访指数环比微降，五大新城热度持续低于去年水平。从认购及开盘去化情况来看，五大新城整体销售不佳，本月五大新城共3个项目开盘，其中两个项目开盘去化不足三成，特别是临港新城项目成交更为惨淡。2021年以来临港一直为五大新城供应主力，临港新房供应量远超其他四个新城，虽然近年供应逐渐放缓，但临港供应占比依旧较高。但临港置业客群相对有限，前期大量供应已消耗大量客群，但人口导入速度较慢无法释放新需求，长期供大于求且产品同质化，临港市场逐渐趋冷，所以新盘对市场吸引力不强，无法带动来访。
图 ：2021年1月至2024年5月上海新城商品住宅访客指数
数据来源：同策研究院 注：2021-2022年均值数据剔除2022年4、5月期间数据
附注：1.调查范围：上海全市。主城范围为上海2035规划中划定的主城区。五大新城范围指五大新城所在板块，非所在城区。监测范围可需求化定制。2.数据更新：数据月度更新，每半年根据同策市占率情况进行修正。
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