壹

有心人可能已经注意到：北京楼市正在发生一些积极的变化。

比如5月份二手房市场成交的企稳回升，1.3万+套比去年同期高，因为签约滞后，实际成交1.7万+，接近3月份小阳春。

二手房挂牌量也在快速减少中，整体减少了8000+，从4月底的17.2万套跌到现在的16万套左右，这是去年9月来第一次出现。

在四个一线城市中，只有北京的成交量，是环比增长的。

这种微妙的局面，以博弈论来说，就是市场已经到达了“纳什均衡点”。

所谓纳什均衡点，是指博弈双方无法通过改变自己行为，而单独增加收益；

比如，二手房市场，很多卖家决定：再降价我就不卖了；而买家呢？如果他不买，则优质低价房源，可能会被别的买家抢走。

买卖双方，一个降不动，一个观望不成，双方形成“纳什均衡点”。

这样的例子很多，比如望京的代表性楼盘东湖湾，在3月低点的时候，高区成交1600万左右，目前成交已经1700万；海淀的标志性楼盘橡树湾也类似，成交价微涨。

二手房市场的“纳什均衡点”为什么重要？因为它是充分博弈出来的、充分反应市场定价的点位。

当这个点位出现，意味着市场已经达成平衡，下跌的动能充分释放，有需求的客户已经可以进场。

而政策层面，毋庸赘言，诸多实质性利好，彰显出决策层提振楼市的决心，也正在逆转买房信心。

嗅觉敏锐的买家的确也在进场，尤其是“头部项目”。

3月底，位于石景山北辛安的中海寰宇天下·天镜开盘，斩获20亿业绩。

4月份，项目顺销阶段，客流不断，天天有成交，建委网站显示，一期80%+房源已处于预订+签约+网签状态。

这样的成绩，让项目即将加推的新品备受期待。

而它的“领跑”、“头部”特征，也充分证明：

当下市场，强者恒强的“马太效应”已经形成趋势。

贰‍

“马太效应”首先体现在城市层面。

购买力向一线、强二线集中，已经是共识。

在一线城市内部，抗跌性强的头部板块也初露峥嵘。

什么是“头部板块”？

规划超前、城市界面统一，优质的交通和配套条件，以及最重要的，板块内楼盘品质统一、改善居住氛围浓厚。

这样的头部板块全市范围内屈指可数，包括早期的万柳、望京，以及这几年的北辛安。

北辛安的开发，从2018年推出中海寰宇天下首期开始，就确立了“京西品质标杆”的市场形象。

不仅海淀、西城、石景山这些泛西部地区的精英人群青睐这里，甚至远至朝阳、东城的改善家庭，也慕名而来。

随着五期收官之作天镜热销，当全盘入住的时候，中海寰宇天下将成为拥有近5000位城市精英家庭的超级住区。

短短数年间，北辛安板块的城市界面焕然一新，在中海的全力、大手笔打造下，生活配套全面升级，城市更新的完成度，可以打9分。

探访中海寰宇天下·天镜周边，你能清晰感知那种“价值感”。

向西300米，是“四轨交会”的金安桥站，汇集6号线、1号线、11号线和S1号线；

结合长安街、莲石西路、西五环等，构成四通八达的便捷路网。

金安桥站还坐拥中海打造的站城一体TOD——中海财富中心写字楼和金安环宇荟购物广场。

这个5A写字楼吸引到众多金融、科技、互联网企业进驻，金安环宇荟收揽数十家网红餐饮名店，是中海寰宇天下业主们家门口的食堂。

商业繁华不止于此，项目下楼就是石景山人最爱的喜隆多购物中心，不远处是京西大悦城和山姆会员店。

教育方面，往南步行即达全国知名重点院校十一学校石景山实验中学。

中海寰宇天下项目自身还配建了三所幼儿园，周边还有多所优质小学，古城小学、古城二小、教科研附属石景山实验小学等区重点小学。

自然生态方面，天镜被诸多公园环绕，南侧步行可达“长安街绿肺”北辛安城市记忆公园；西侧是中海寰宇天下项目的“后花园”首钢遗址公园。

往北，八大处、驼岭古道、法海寺等等72处历史文化古迹，昭示着历史文脉的源远流长；

往南，冬奥公园、莲石湖公园、永定河森林公园等多处湿地主题公园，彰显着当代北京的大城风华。

放眼北京，这种价值迅速崛起的、改善氛围到位的头部板块，也有着独一份的稀缺。

也正是因为这样的头部特征，让区域内的二手业主 “扛价能力”很强，不愿意轻易让价。

价格的坚挺，避免了新房、次新房相互踩踏，印证了板块质地的优越，也让天镜7万+的单价显出极佳的性价比。

这个价格，叠加即将绝版的地段，出彩的产品，良好口碑的交付，热销也就水到渠成了。

叁‍‍

说到产品，它同样也体现出极强的“马太效应”。

一个数字是：在天镜首期成交中，老带新和老业主再购的比例高达34%。

这个数字背后，是中海构筑的产品“护城河”在起作用。

怎么构筑？

通过多年深耕，中海对石景山注入了深厚的感情，也获得了深入的认知和理解。

尤其是对区域客户的熟悉程度、客户偏好的掌握程度，是别的房企很难企及的。

中海寰宇天下的每一期新作，都会结合前期业主的反馈，实现量身定制的产品力提升，不断守正、出奇，从而与区域其他项目拉开不小的差距。

买期房，能先看到交付品质的现房，这样的自信，放眼全北京，也属罕见。

前后开发7年时间，寰宇天下前面4期均已交付，交付品质不仅业主反馈超预期，还给很多买房人种了草。

实地探盘，很明显的看到，几期地块相邻，从售楼处到样板间的路上，就能一览寰宇天下前面交付的房子品质。

如果前期交付不好，这段路走下来，估计客户也全都流失了。

而现在的情况是：现房品质让人对收官之作倍感期待，大量老业主复购又加深了这样的信心。

天镜，作为中海寰宇天下的收官之作，在积累了所有的用户洞察基础上，中海显然想画上一个完美的句号。

从目前已经披露的产品信息上，完全可以拉满我们的期待值。

首先是颜值。

天镜可以说是5期中颜值最高的一期。

以流金岁月为主题，金色搭配灰色铝板勾勒出立面线条，对称式构图，很像一对展开的光翼。

再看中海最拿手的户型创新。

寰宇天下的前几期，凭借面积延展、收纳设计精良等等，被客户充分认可。

五期天镜的户型，更是在大面宽、南北通透的特质下，再度优化、细化，以“毫厘”级雕琢的方式，带来更多亮点。

“守正”：室内面宽与进深接近1:1的黄金比例，超大面宽、宽幅落地窗的开敞通透，每一间卧室空间方正，面积充裕、收纳充足，做足生活的舒适度。

“出奇”：天镜为每个户型都设计了北阳台，在拓展实用面积、满足晾晒储物功能的同时，还将中央空调外机安放在阳台远端，隔绝噪音的滋扰。

具体来看户型细节。

约119平三居，经典三面朝南+南北通透+全明的爆款格局。

整体面宽超10米，中央餐客厨一体，采光、通风、视野没得挑，无论是互动性还是舒适度，都近乎满分。

主卧是套房设计，配置步入式衣帽间和独立卫浴，带来越级的居住体验。

北向卧室，也做到了约3米的宽度，是真正意义上的大三居。

与市场上同面积段户型相比，它优势很突出，比如多了独立家政间、拥有两个衣帽间，南侧双卧均为飘窗设计等。

尤其是独立的家政间，可以并排放下一个洗衣机和一个烘干机，整体台面更长更宽。

细节处处用心，比如家政间和马桶区域之间，用推拉门，可以释放更多空间，同时衔接北侧的开敞阳台，形成了洗+晒一体化的家政动线。

作为爆款户型，一向销售迅速，这也是最后一次补货，可以说手慢无。

再看约152平四居。

从“守正”角度说，它把这两年大平层中很火的LDK+X空间格局做到极致，比如约4.6米的客厅面宽搭配落地观景大窗，等宽的餐客厅带来很强的通透感，主卧套间，北侧书房拓展多种功能等。

“出奇”的升级点是，把传统的钻石型主卧卫生间，升级为双长条形卫生间，活动区域更大，各项功能的使用也更舒适，还可以满足多人同时使用。

此外，约11平米的厨房联通开敞阳台，不仅大大拓展了储藏空间，也让室内外的互动成为可能。

约196平顶配四室两厅三卫，是终极改善产品。

南向四面宽可达约16米，大宽厅面宽约5.8米，全景落地窗，视野开阔无遮挡，大面宽+短进深，完全符合豪宅格局；

餐客厨几乎等宽，整体空间通透、舒展，通风视野都很棒，也很有利于全家人的亲密互动。

在“守正”基础上，“出奇”点在于堪比奢华酒店行政套房的主卧，拥有独立三分离卫浴、观景浴缸、衣帽间和独立的南北通透，入口还预留了一组收纳空间，一些私人藏品或首饰都可以有序摆放。

而南北双次卧与客卫之间的动线，又形成了四个套房的功能。

在室内精装上，天镜将颜值与功能再次升级，色调高贵雅致，材质和谐相融，岩板、皮革、木作，处处透着隐奢大宅的质感。

精装标准和风格，完全可以对标市面上10万+的项目。

值得一提的是，国内高端厨房品牌方太，与中海深度合作，根据空间设计定制化厨房，还加入方太制冷烟机灯，充分体现出贴心和关爱。

在胡Sir看来，在当下这个微妙的市场均衡点上，头部板块、头部项目，一定会率先打破僵局、引领市场走势。

3月份的小阳春，天镜的开盘是个标志性的事件；

6月份的再次走热，天镜的二次加推，势必又会给市场打一针强心剂。

对此，整个市场都翘首以盼。

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