文/狗蛋分蛋
中指院最新发布的“中国房企权益拿地榜单”中,杀出了一匹黑马——
中建壹品。
今年1-5月,中建壹品以213亿权益拿地金额,力压保利发展、中海、华润、招商蛇口、建发等一众头部房企,成为土拍市场“最猛”的选手。
大家可能对“213亿”没什么概念,站在行业视角看,这个数字可以说非常惊人。
一方面,这两年国内房企在前5月拿地权益金额破百亿的,其实并不多。
2020年,全国房企前五个月拿地破100亿的是41家,2021年35家,但到了2023年,这个数字缩减到了9家。
今年更是只剩5家。
突破200亿的选手那就更少了,包括中建壹品在内,今年也只有2家。
另一方面,今年很多头部房企,在土拍市场都是主动选择“后退”。
比如“销冠王”保利发展,去年1-5月的拿地额为197亿,今年大幅萎缩到了55亿,去年豪掷406亿的华润置地,今年也只拿了143亿。
此外,像招商蛇口、龙湖、越秀、华发等去年非常活跃的选手,今年拿地额同比都出现了腰斩。
无论是经验老道的保利发展、华润、龙湖、招商,还是最近几年崛起的越秀、华发,总之,这些典型房企“踩刹车式”的谨慎,说明一个问题:
大佬们对未来局势的判断,还不乐观。
再说回中建壹品,去年前5个月,其全国拿地额仅仅48亿,今年比去年:
翻了4倍还多。
这画风就像江湖上,大佬们已经达成共识准备低调一阵,突然,一个名不见经传的小弟,跳出来嘎嘎乱杀.......
而今年前5个月,中建壹品权益销售额将近147亿,比权益拿地金额还少了66亿:
拿地销售比近144%。
前几年,监管部门发现行业高歌猛进隐患不少,要求一些被纳入“三道红线”试点的房企,拿地额不能超过年度销售额的40%。在行业看来,“拿地销售比”40%左右是比较稳健的良性比例,过高代表激进,规模诉求强烈。
地产黄金白银年代,不少房企都会超过这一比例,青铜时代就不一样了。2023年,全国销售30强房企的拿地销售比均值为31.2%。
今年前五月,如果用权益金额计算,和中建壹品同为国央企的建发,扩张势头比较积极,比例也不过接近50%。
规模类似的,比如同为中建系地产平台的“中建东孚”,同期的比例为更是只有21%。
单看中建壹品的表现,让人以为回到了“地产黄金时代”。
对比大佬们的谨慎,有人就好奇了:中建壹品逆势狂飙,是“头铁”还是“弯道超车”?
狗蛋说,如果翻车了就是头铁,如果超车了就是战略得当。这就要看司机的驾驭能力和车子本身性能如何了。
年初,中建壹品一把手徐超,对今年公司的发展提出了五个要求,其中排在第一位的,就是行业排名。
“提高区域站位,全力冲刺全国房企20强。”
看得出来,司机对排名和规模有强烈诉求。
徐总2021年3月进入中建壹品,2022年6月正式升任董事长一把手位置,新官上任,肯定是要烧几把火的。
当然,诉求背后大概率也有来自“万亿三局”的压力,这一两年作为"司机"的徐总,压力不小,白头发多了不少。
去年,全国20强房企的门槛是1000亿,中建壹品的销售是519亿,也就是说,想要实现目标,中建壹品今年的业绩:
还需要翻一倍。
也不排除大家“激流勇退”,壹品“坐享提升”的情况。
此外,中建壹品还喊出了一个口号叫:
“中建一流”。
铁柱说,徐总的超越目标里,估计是没有老大哥中海的,毕竟量级差距太大,不过大概率有八局旗下的“中建东孚”。
之前的文章 里提到过,“中建八子”中,三局和八局同属第一梯队,实力不相上下。
过去很长一段时间里,三局都是老大,也被称为“宇宙第一工程局”,最近几年才被八局反超。
去年八局的营收规模,比三局多了大概700亿。
八局旗下的地产平台“中建东孚”也一直势头凶猛。 中指院数据显示,2023年中建东孚全口径销售额约526亿,权益销售额498.5亿。中建壹品全口 径 为519亿,权益为296亿,不管按什么口径算, 东孚 都领先 壹品。
八局的地产平台也压过了三局。
不过到了今年,东孚步子明显放缓了。去年东孚全年拿地170多亿月均14亿,今年前5个月只拿了27亿,同期相比:
仅有中建壹品的近1/10。
按照这个势头发展,双方都不出意外的话,东孚短期被壹品超越的可能性非常大。
这几年,除了武汉大本营之外,中建壹品外拓的势头也非常凶猛,尤其看重一线城市布局。
今年,壹品土拍的213亿,基本上都撒在了一线城市。
比如在北京,中建壹品拿地71亿,排名北京房企第二,比中海还高一名。在上海拿地47亿,排名第三,包括深圳在内的粤港澳大湾区,拿地95亿,排名第一。
同期,深耕北京的中建智地,深耕上海的中建东孚,都没有进入所在区域拿地榜单前五。
按照中建壹品战略规划——到25年,在京津冀、长三角、大湾区、华中地区、西南地区五个城市群,销售规模都将做到上百亿。
其中,中建壹品给予北京更多偏爱,目标也更高:
“冲刺300亿”。
如果能够达成,那么中建壹品将挤进北京前五,和中海、华润、招商蛇口、保利发展一个梯队。
不过在此之前,中建壹品还有一个大问题急需解决——
产品口碑。
伴随全国大范围的迈进,中建壹品最近几年,项目维权事件也不少。
就拿北京市场来说,提前交房14个月的“瀛海星光里”,让很多业主不太满意,听说重新刷墙,改水电,改窗户的不少,有人怀疑开发商:
“为了赶工而赶工”。
前段时间,狗蛋写过一篇 ,讲中建壹品海淀“神盘”学府公馆,因为遮光条问题被业主维权。
最近这个盘,因为外立面宣传和实际不符,再次被业主维权。
(图源自公众号:学府圈儿)
狗蛋也说过,如今只要是专业房企,都有能力造出好房子,更别提背靠三局这个“世界级技术大佬”的中建壹品了。
只是扩张外加行业下行,决定了大而难美。
矛盾是,如今好产品太多,购房者已经不会像“地产黄金时代”那样忍受一般的产品力了。
“高周转”还是房企们迈进的主要途径,房企可以大把撒钱核心城市核心地块,项目大概率会有人买单。但想要“持续周转”,底层逻辑早已经改变:
只有做出能让购房者信服的好产品,才有形成闭环的可能。
中建壹品要争“中建一流”,除了拿地和销售规模,产品力也得努努力了。
“二流合一”有可能实现弯道超车,但只有三流合一,才能持久超车。
热门跟贴