央企老总，揭开了租赁住房市场的真相|住房租赁|出租|央企|房地产市场|政府|租赁住房市场|经营

在数字化时代的背景下，房地产市场、尤其是住房租赁管理领域，正经历着一场深刻的变革。央国企作为市场的重要组成部分，在政策的引导和市场需求的推动下，正积极探索住房租赁管理的数字化转型之路。

本文将分析当前央国企住房租赁管理数字化转型的必要性及面临的主要挑战，并提出切实可行的解决方案。

背景与动因

国内住房租赁市场在政策引导、市场需求和技术推动下呈现积极的发展态势。

一、政策引导

近年来，住房租赁市场已经成为房地产市场的重要组成部分，党的二十大报告中再次强调加快建立租购并举的住房政策。与此同时相关配套政策密集出台，涉及土地供应、金融支持税费减免、财政补贴、市场规范等诸多方面。政策组合拳叠加效应逐步释放，推动住房租赁市场快速且高质量发展。

“十四五”期间，央国企不断加快住房租赁管理的数字化转型，加强企业内部数据资源管理和共享，提高数字化转型和智能化升级的整体效能，促进央国企网络化、数字化、智能化发展。住房租赁企业运营管理的数字化转型再次迎来新的机遇。

二、市场需求

在政策红利加持、租赁用地供应加大、市场需求提升等多重因素影响下，大型租赁社区作为市场租赁房源的重要供给方，正在逐渐成为市场的主流。

相较于其他长租公寓运营商，央国企在融资、拿地等方面拥有更多资源与话语权，更能占得租赁住房用地政策红利“头筹”，成为各地建设租赁用房的主力军，陆续组建出“国家队”住房租赁运营企业，逐渐占据较大市场份额。资产呈现出跨城市、多项目、多类型等特点，“国家队”的品牌化、规模化、金融化趋势也日益显现出来。

此外，大型租赁社区还面临体量庞大，业态多种，产品多样，客户多元等特性，从运营的角度看，还要考虑社区智慧化、运管一体化、业财一体化等多业务场景，同时兼顾营销推广、长短租结合、集团统一管控等多功能需求。这使得传统非信息化公寓运营管理模式将面临极大的挑战。

三、技术推动

伴随着互联网及信息技术的发展，租客可以通过租赁平台，如58同城、携程、贝壳、闲鱼等寻找适合自己的房子，也可以通过抖音、视频号、小红书、微博等社交媒体关注自己的喜好。一台机器搞定房产直播，点击了解

借助移动互联网技术，租客可以通过图文、视频、VR等各种方式在线看房，通过实名认证及电子签章技术实现在线签约，还可以通过在线支付系统实现线上支付租金等各类费用，也可以通过论坛、社交媒体平台分享租房经验及交流租房信息。可以说信息技术的进步，让租客的租房体验得到了极大的提升。

在企业管理领域，各种系统如办公自动化（OA）、业务审批、资产管理（ERP）以及客户关系管理（CRM）等，已经实现了系统化的管理模式。

此外，财务和开票等系统也已实现了信息化的管理。对于租赁住房以外的其他业态，如商业管理、酒店管理和园区管理等，目前都存在着成熟的信息化解决方案。同样，住房租赁管理工作的复杂性、链接的广泛性和管理的繁琐性，使其无法离开信息化系统的支撑。

综合来说，政策的积极引导为市场提供了发展的方向和动力，市场需求的增长促使大型租赁社区成为新的供给模式，而技术的进步则为住房租赁市场的运营和管理提供了新的思路和工具。这些因素共同作用，推动了住房租赁市场向更高质量、更高效运营的方向发展。

机遇与挑战

在当前的市场环境下，住房租赁运营管理系统既面临着诸多机遇，也需应对多方面的挑战。特别是在确保安全性、提升专业性和优化体验性等方面，必须采取有效措施，以促进住房租赁管理的可持续发展。这些挑战的解决对于系统的长期成功至关重要，并将直接影响到租赁市场的稳定和租户的满意度。

一、安全性

为了确保住房租赁运营管理系统的安全性，需要采取一系列综合措施，共同构成了一个多层次的安全防护体系，旨在保护系统免受各种潜在威胁，确保客户信息和资金的安全。

1.信息安全

住房租赁运营管理系统涉及众多关键数据，包括资产数据、房源信息、设施设备、客户资料、服务记录、合同内容及账单数据等。

为确保这些敏感信息的安全，必须采取强有力的措施，如数据加密、备份与恢复机制，以及防止未授权访问和数据篡改的策略。此外，为维护系统的稳定性与可靠性，防范系统故障或黑客攻击，需定期进行系统漏洞扫描、软件更新和已知安全漏洞的修补。

2.资金安全

在住房租赁运营管理系统中，收缴模块扮演着核心角色，其中收款和资金清分功能是系统运行的关键。为确保这些功能的安全可靠，必须对使用的收款工具、收款流程、资金流向以及款项如何最终转入指定银行账户等环节进行严格的安全编码、测试与审核，从而防范任何可能的安全风险。

此外，住房租赁运营管理系统通常需要连接到互联网，因此网络安全同样至关重要。包括使用防火墙、入侵检测系统和其他安全措施来保护网络免受外部攻击。

二、专业性

通常情况下，租赁住房业务运营团队在技术和开发领域并不熟知，只能说出某个具体使用想法；而技术和开发团队，通常对业务细节的敏感度不高，仅仅按照业务描述的功能进行开发，往往无法完全满足业务的真正需求。

尤其在新增功能时，解决一个需求的同时可能会产生多个其他关联问题。技术和开发团队不仅需要具备技术知识，还应了解需求的动因，对业务有深入的理解。

1.业务专业度

住房租赁业务的专业程度，通常可通过系统中以下几个问题的解决方案来评估。

(1)多团队管理系统的问题

住房租赁行业发展至今，面市的租赁住房项目大部分都是租赁社区。租赁社区的管理，首先要考虑租赁的业务管理，重点做好人和钱的管理，把租客引进来，把租金收回来。

此外，还需要考虑社区的管理，和我们常见的物业管理类似，需要做好社区、房源、设备的管理及报事报修的管理。这就要求运营管理和物业管理团队能协同共进，分工和责任边界清晰，以不断优化客户体验，提升团队工作效率，降低项目的管理成本。

(2)业财一体化的问题

住房租赁运营管理系统最重要的是要实现房源和客户在一定时间范围内的匹配，实现意向、预定、签约、退续转换等合同相关的业务场景，以及在合同项下才能生成各类账单，产生账单的催付、支付、清分、确款、退款、开票等一系列的财务管理相关需求。

所以我们通常看到的是运营管理相关工作人员在使用系统，但实际上系统更多是为了让财务人员更规范、更高效地在后台核对清楚每笔收入或支出，以及对应的相关账单、开票、合同、房源、客源等信息，进而实现业务与财务高效协同。

(3)多客户类型并存的问题

在租赁住房的业务管理中，通常我们要面对政府客户、企业客户和个人客户三种不同类型的客户，他们所对应的业务场景表现也不尽相同。

如企业客户，在签约场景中，企业客户有战略合作协议，也有直租合同，以直租合同为例，对企业客户来讲，签约主体、入住主体、支付主体、开票主体、联络主体可能都各不相同。

因此，在面对不同类型的客户和签约业务场景时，需考虑的问题自然会有所差异。所以，深入思考各类客户间的共性与个性，并在此基础上进行有效的协同工作，显得尤为关键。

(4)多业态经营并行的问题

在管理租赁住房资产，尤其是租赁社区时，我们常说需要管理的空间包罗万象，这就要求我们在项目运营管理过程中，不仅要关注公寓本身的经营，还要考虑底商的招租、车位的管理，以及多种经营增值服务中的各类出租或管理服务。

虽然这些都属于空间租赁的范畴，但不同业态的租赁在房源、设备、租期、租金增幅、签约模式、特别条款等方面都存在显著差异。在考虑经营收入与支出报表的分开与合并问题时，整个业务场景的复杂度将进一步提升。

(5)长短租结合的问题

随着住房租赁行业的发展，观察到越来越多的长租公寓开始涉足短租市场。不论是为了提高项目的收益，还是为了满足不同客户群体的多样化需求，长租公寓的运营管理日益需要适应短租化的趋势。无论是部分房源的短期出租，还是基于阶段性经营的需求，都要求公寓管理系统能够同时支持长租和短租的运营模式，并且能够灵活地进行切换。

尽管长租和短租在营销策略、收费方式、经营模式等方面存在差异，但它们在底层房源和设备等基础信息方面是共通的。

(6)营销推广的问题

随着新增的租赁住房项目日益增多，近两年租赁住房行业普遍感受到客户获取的挑战加剧。客户寻找难度增大，租期缩短，营销成本上升已成为大多数租赁企业面临的共同问题。

为了应对这些挑战，企业需要通过品牌策划、优惠促销、价格管理等多种方式来拓展渠道，无论是线上还是线下，无论是面向企业还是个人消费者，亦或是通过租赁平台和各类媒体来吸引和留住老客户，同时发掘新客户。

这不仅要求系统能够支持和配合各种营销活动，还需要能够更便捷地与各个平台进行链接，以获取更多的流量，例如贝壳、携程、闲鱼、支付宝、抖音等。

(7)集团统一管控的问题

对于央国企而言，租赁住房的资产只是整体资产的一部分，一方面租赁住房项目可能由多个分子公司在经营，甚至有多个租赁品牌；另一方面，除了租赁住房的资产，还可以运营管理商业、写字楼、酒店等多类资产。

站在集团的角度，需要一个统一管理的平台，去获取和展示租赁住房的经营状况；站在租赁住房资产的角度，则需要实时将相关经营数据推送给集团，让集团可以实时掌控经营情况。戳这里了解租赁管理系统，降低空置损失

2.技术专业度

住房租赁运营管理系统在实际使用过程中，常见的问题主要包括以下几种：一旦出现问题，往往难以查找原因；即使找到了问题，也无人修复，只能依赖原编写代码的程序员；修改一个功能可能会影响到其他多个功能，导致问题越来越多；技术和业务方面的异常情况层出不穷；随着业务的发展扩大，系统却没有同步升级迭代，受到限制。

因此，系统所采用的技术框架、日志框架、开发语言，以及是否拥有标准化的开发工具，是否具备开放性、可扩展性和稳定性，以及对高并发和大交易量的支持能力等技术层面的因素，都将对系统的当前运行和未来发展产生重要影响。

总之，完善的住房租赁运营管理系统，不仅要解决对租赁住房整体经营管理专业性与对系统开发技术专业性的协同问题，还需要更全面，更专业地解决系统的灵活性、延展性与体验性的平衡问题。

三、体验性

住房租赁运营管理系统除了能提升企业的运营管理效率，还需要不断地优化客户的体验性，提升客户的满意度，这里的客户除了租房子的客户外，还包含使用系统的不同岗位员工。

1.客户

我们通常考虑个人客户需求多一些，让他们能更加便捷地查到租赁房源的信息，更加直观地看到房源的介绍，还能轻松地实现在线签约、在线支付、在线服务等需要，可以对自己感兴趣的社区活动进行线上报名，对管家的服务进行线上评价，还可以随时无负担地查看消息通知、处理合同、账单、优惠、开票、投诉、报修、实名认证等操作。

比如，通常对客户发送的短信通知，客户都不会去查看，电话通知常被认为是骚扰电话，但微信的通知却很少被错过。如果是催收微信，点击通知还能实现一键付款，客户的体验不言而喻。

其次，我们还需要同时考虑到政府客户、企业客户的需求，比如对政府客户，他们需要看到人才公寓的入住情况、补贴情况、发票情况等；对企业客户，他们需要查询到企业的情况，各类合同的签约情况，以及账单的管理、开票管理和入住人员的管理等，这也使得我们要考虑企业在散进散出、租付分离、先票后款等方面的个性化需求。

2.管家/店长

管家和店长是租赁住房项目运营管理的基层工作者，他们的对系统使用的正确与否，会直接影响着系统底层数据的准确性与客观性，他们是实现房源和客户匹配的第一人，他们在服务客户的第一线，他们最熟悉房源，最了解客户，信息最全面，事务最繁杂。

他们希望能用嘴说的，最好不用手记；能用手机完成的事务，最好不用电脑；渴望“一机在手，运营无忧”，能为客户实时办理各项业务、能快速查询项目经营情况、能便捷执行各项待办事项。所以移动的管家端，一定是管家和店长们的福音。

3.运营/财务

中后台运营人员的主要工作场景除了审批之外，还包括设定项目的工作计划，实时跟踪并了解项目的经营状况，制定门店的收费标准、优惠方案以及营销推广策略，同时还需查阅各类运营报表。

财务部门则关注项目的各项收入和退款情况，不停地在业务管理系统、财务系统、开票系统、银行系统之间来回切换，有时为核实极小额的账目，如1分钱，可能需要花费大量的时间。他们会更关注业务系统与财务系统、开票系统和银行系统的打通，实现信息的透传与反查，提升财务对账和开票的及时性和准确性。

4.管理层

无论是租赁住房模块的负责人，还是集团各级相关领导，对他们来说，如果可以通过一张图或一张表解决问题，就无需在多个业务系统中寻找数据。因为他们需要操作的系统实在太多，包括审批系统，各类业务系统，以及各类平台系统等。

所以，对于管理层而言，提倡以最高效的方式使用系统资源，如果一个问题可以在一个系统中解决，那么就无需使用第二个系统。

住房租赁运营管理系统通过提供一个全面、集成化的信息平台，优化了不同用户群体的体验性。整体而言，住房租赁运营管理系统通过个性化的功能设计和高效的数据处理，提升了整个租赁生态链的用户体验，增强了客户满意度，同时提高了不同岗位员工的运营效率和决策质量。

解决方案

在考虑租赁住房行业的运营管理系统开发和采购方案时，企业需要根据自身情况和需求选择以下几种策略。

一、采购SaaS系统

中小企业，大量的“二房东”们，他们通常倾向于采用成熟的SaaS系统，以便为自身的项目运营管理提供有效的服务。他们使用系统的原因有主动的，也有被动的，但无论哪种，SaaS系统都有着高性价比、高标准化、高灵活性等方面的优势，为企业提供了一个高效、灵活和经济的解决方案，在管好房态、算好收支方面帮助企业更好地管理和运营其租赁业务，也能让租客实现在线签约、在线支付、在线服务等体验。

目前市场上的SaaS系统种类繁多，不同供应商的商业模式及收费模式也各不相同。有些是为了客户资源，打造自己商业生态闭环；有些是为了放贷款做风控；有些是为了卖智能设备；更有些是为了赚取费率差，沉淀租赁企业资金等。所以有收费的，也有免费的SaaS系统，供企业选择。

二、采购现有的专业公寓管理系统，并在此基础上定制化改造

随着租赁住房行业的发展，运营管理模式越来越成熟，运营管理的数字化的解决方案也越来越成熟。有些企业采购SaaS系统之后，还会二次定制化开发改造。

三、自建团队开发

极少数头部企业采取自建团队开发的模式，根据自身的管理理念、管理机制、商业模式和管理规模定制开发。

但自建团队开发系统的缺点也很明显，通常需要投入大量的资源和成本，通常不是一次性能做好，系统的开发建设维护是一个长期的工程，通常要经过多年的打磨。

而且，开发、维护以及升级时，需要的团队人员规模差异较大，管理是个较大的挑战。因为当业务模式在变的时候，当规模体量在提升的时候，通常都会带来管理系统的迭代和升级工作。所以自建团队开发系统，其实是一个费时、费力、费钱的苦活。

总的来说，企业在选择住房租赁运营管理系统时，需要考虑自身的规模、业务特点、管理需求以及财务状况，以实现成本效益最大化和业务需求的最优化满足。