其实，你买房子的钱，有一大半是在买地，或者说是地段！
房子的建设成本都是差不多的。
同样品质的房子，为什么有的贵，有的便宜？那就是差在土地成本上，也就是地段上。
不同位置的土地，与之匹配的资源也不同，造就了有高有低的地段价值。
那么，判断一个板块的价值，通常都有哪些条件呢？
看距离
这个看距离主要分为2点。
一个是大地区域，也就是看这一板块与市中心的距离。这个板块与市级商圈的距离。
其次是看小地段，板块距离区域核心区，也就是本区域内经济活动最集中的区域。
比如城南的核心在市政板块，城北的核心在区政板块。
看配套
配套也分能级，比如，同样是商业配套，市中心天虹就是要比楼下小超市能级高。
因为市中心天虹的服务范围更广，因此级能更高，同理，能够服务于全市的商圈就是这个城市最高级能的商圈。
一个板块的配套能级越高，本板块的资源聚集能力越高，地段价值也就越高。
教育配套主要是看公立学校的教育资源。
不过，同样是一梯队，也有教育水平也有所不同。
吉安二中和吉安一中，同为第一梯队，哪个学校更优质，本地人心理都有数。
最后一个是医疗配套了。
现在最好的医疗资源当然还是在公立医院，我们听到较多的三甲医院就是最高能级的公立医院。
往下划分还有三级乙等、二级的甲等和乙等、一级的甲等和乙等。
吉安这几年建的较多的社区医院、卫生服务站等则是更低一级的医疗资源。
这三类配套中，对地段价值的权重也不一样。
从需求和稀缺程度来讲，对于地段价值的贡献从大到小可分为：教育>商业>医疗配套。
教育配套排在第一，是因为在需求和稀缺程度上来讲最高。
每家每户都有教育需求。
而优质的教育资源是需要时间沉淀，并且很难复制的。
就像现在吉安推行集团化办学，即使复制优质学校的教育模式，但不同的生源、教育经验不同的老师是很难标准化的
因此，即使一样的分校，教学成果也有参差。
其次是商业配套。商业也有很多种，楼下小超市是商业，大型购物广场也是商业
在不同的日常场景有不同的消费需求
加上电商对线下商业的冲击，实体店的需求被分散了不少。
一个大型商业，可以覆盖多个区域，一个城市也完全可以在不同区域复制建设同样的商业，因此，在稀缺性上，商业并不占优势。
最后是医疗配套。
它很重要，但与前两种配套相比，医疗资源在日常中使用较为低频。
也和商业配套一样，具有共享性，因此，对地段来说，要素可以排在最后。
所以，大家买房时，可以针对配套列一个清单，比对一下各个板块的配套能级。
如果一个板块的配套全都是顶级的那么这个板块基本上已经发展到顶房价也会较高，这也就说明，板块未来上升的空间更小。
反之亦然。
而对于自住的朋友来说，配套并不是越高端越好，而是要匹配自己的经济能力和主要需求。适合自己的才是最好的。
看交通
交通能级主要看交通密度。
对于吉安这样的三四线小城市来说，公共交通的的密度更能体现一个板块的交通能级。
交通密度越大，能级越高，地段价值越大。
而火车站、公共汽车总站之类的，因为使用频率较低，对地段价值来说，贡献很小，反而可能会因为人流杂乱、噪音等因素，影响地段价值。
就像吉安火车站，周边的小区房价还没有井大版块高。
看产业
产业也是判断一个板块价值重要因素。
如果一个板块周边没有抢进的产业，不断吸引人口聚集，这个板块的人口会逐渐老龄化
消费力降低，配套也会逐渐老化、退化。
反之，不断有新鲜人口涌入，板块的活力旺盛，即使距离市中心远，也能自己形成一个小核心。
不过，不同的产业对城市效益也不一样。
金融、文化、物流、互联网以及技术密集型的先进制造业，这类产业的效益较好，也容易导入大量人口
而一些高耗能、低效益的重工业，导入人口收入较低，且对环境污染较为严重，是地段价值的减分项
看规划
地段价值并不是一成不变的
在城市更迭过程中，有新城崛起，也有老城衰落。
板块的发展方向，也是它未来价值的转移，这一点，规划会告诉你答案。
吉安各个板块的定位在区域控规中有明确方向了。
城南的发展重点在哪里？城西未来在吉安是一个什么样的定位？还有城北、青原区等。
未来板块的定位。能级越高，板块得到的资源倾斜也越大。
下面是一个规划定位排序：城市主中心＞城市副中心＞地区中心＞社区中心位
当然，产业规划，也是非常重要的方向。
现在虽然政策非常好，但也有非常多的坑，很多人看到房价降低、利率降低就兴冲冲地上车。在买房时一定能针对自己的需求和预算来，千万不要勉强。
如果你对买房还有什么疑问，也可以在文末扫码加群，或者留言，我们知无不言！
最后，希望大家都能买到一套自己满意的房子。
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