10年以后，深圳市知名房企佳兆业的老板郭英成还是返回了内地，寻求监管机构对该公司境外债务重组计划的谅解与批准。
据悉，为表示解决重组问题的诚意，郭老板带来两份船新版本的理财赔付方案。
在接受中房网采访时，某业内人士沉默半晌，还是简短地评述道：
他（郭英成）愿意回去解决问题，这是好事。
至此，来自香港四季酒店的“旧改之王”终于登陆深圳湾，君临他忠实的佳兆业集团。
❶灰色轨迹
如果要在中国头部房企中评选一个最招厄运的老板，郭英成必然以高票当选。
因为佳兆业的每一次兴起之后，必然伴随着不可名状的原因而走到悬崖边缘。
这一切，都和郭英成的发家过程，以及在房地产开发中的核心竞争力有关——佳兆业是扎根深圳、辐射大湾区的：
旧改之王。
1964年，郭英成出生于广东省普宁市，是正儿八经的潮汕人。
上世纪80年代的潮汕，发家致富无非是两条路：贩卖药物或是出海贸易。男劳力甚多的郭家，选择了富有潮汕特色的贸易之路。
有趣的是，2009年佳兆业在港股上市，招股书中竟然对于郭氏三兄弟的教育背景、工作背景只字未提，对于公司其他股东与高管的介绍也是一片空白。
直到今日，在简中网上几乎仍然找不到相关的描述，唯一的公开信息只有郭英成接受采访时说的一句话：
在未搞房地产生意之前，我们在潮汕一带做贸易及工业生意，因为见同乡搞房地产生意有声有色，所以自己也参与其中。
1999年，已经移居香港的郭英成，与大哥郭俊伟、弟弟郭英智一起创办了富昌金融集团，注资壳公司佳兆业地产，开始进军内地房地产市场。
一位业内人士指出，早期的佳兆业所向披靡，是因为郭老板通过富昌，融到外资投行和金融公司资金，然后以佳兆业的名义在深圳再开发，实现再盈利。
不同于“举牌拍地—售卖楼花—建成开盘—再次拍地”的传统开发模式，佳兆业甫一开始就专注于“再开发”的细分赛道，瞄准的是普通开发商敬而言之的烂尾楼、旧改等棘手项目。
佳兆业的第一单业务，是接手占地50万平方米、建筑面积达33万平方米的深圳知名烂尾楼盘——龙泉别墅项目。
龙泉别墅位于深圳市龙岗区布吉镇，属于传统意义的“关外”，前任开发商就是因为位置太偏、市场反响寥寥，才狠心烂尾的。
郭老板接手后，先是自己打造了商场、幼儿园等配套设置，然后又悄咪咪地调高了容积率，一番运作之下，港式设计的新楼盘以“桂芳园”的名字推向市场，结果一炮走红，引发深圳有钱人的抢购。
2018年，郭英成在接受采访时透露，因为早期专注于烂尾楼、旧改等项目，佳兆业的毛利润率一直保持在业内较高的水平，例如广州旧改项目的毛利率在40%左右，惠州、中山等城市约为26%，深圳项目毛利率最高，达到了：
50%。
马克思曾曰，“有了50%的利润，资本就会铤而走险”。但为什么当地烂尾楼行业不温不火，直到佳兆业进入，才发现商机呢？
也许是因为，做烂尾楼改造的利润虽大，但需要面对高度的不确定性，必须有强力的手腕与通天的关系，才能搞定烂尾楼中错综复杂的各类问题。
而郭英成三兄弟就属于：
特别能解决问题的那种人。
有佳兆业初代员工回忆道，郭英成非常勤奋，每天早上六点起床，晚上12点还在开会。他对员工非常严格，项目进度以“小时”为单位推进，但佳兆业对员工很好，各种待遇拉满，让大家把全部精力都集中到项目中去。
当然了，除了勤奋，佳兆业取得成功的一个小小因素在于，它非常尊重我国的特殊国情。
例如桂芳园（原龙泉别墅烂尾楼）一共开发了8期，但第一期的销售数据表明：
购买该楼盘的第一手业主，大多是深圳市国土局和当地法院的公务员及家属。
佳兆业接手龙泉别墅烂尾楼，除了获得不菲的利润，还收获了当地政法界的人脉资源，且引发了一位关键人士的关注。
这位关键人士，就是时任深圳市规划国土局龙岗分局局长：
蒋尊玉。
在蒋处长看来，港资企业在辖区内盘活烂尾楼，这是能够提供政绩的潜力股企业；外来的郭老板十分懂事，打起交道来很是轻松，是值得结交一番的自己人。
而郭英成也特别重视蒋先生的看重。原因很简单，别看蒋处长官儿不大，但人家管的是房地产的事，而且升迁超快：
从2001年起，蒋尊玉先后担任深圳市龙岗工业区管委会办公室副主任、深圳市人民政府副秘书长、深圳市水务局局长、深圳市龙岗区委书记、深圳市政法委书记。
有案可稽的是，蒋尊玉担任大鹏新区（即龙岗工业区）、龙岗区领导职务时，这两个地区都以主抓城市旧改闻名。
例如在2009年担任龙岗区委书记后，蒋尊玉推翻了前任“大综管”的城市管理工作，把精力投入了旧城改造。
他曾公开表示，龙岗区要展开一场轰轰烈烈的“造城运动”，例如原计划改造面积为8平方公里的华为科技城，直接就扩充到了22平方公里。
蒋尊玉不但追求旧改体量，还对旧改进度有着异乎寻常的要求。他曾公开宣称：
我们不欢迎开发进度缓慢的小开发商，希望有实力、有情怀的大型房企入驻。
2010年，《南方日报》一篇报道中称，龙岗区的旧城改造项目，占到了深圳市全市的：
一半以上。
而蒋尊玉的老朋友、特别能搞定问题的佳兆业大举进军当地，并赢得了“旧改之王”的花名。
很显然，佳兆业能在旧改的蛋糕中划下丰厚的一块，离不开专业方面的能力，但也要看到个人私交的历史进程。
有一年蒋尊玉回家给父母扫墓，带领一个由深圳企业家和官员组成的50多人的队伍，浩浩荡荡地从深圳赶往江苏丰县，顺便进行考察，其中就包括了郭英成。
然鹅，佳兆业与蒋尊玉的深度绑定，远不止两位大佬的单独交情。
2010年5月，深圳机场董事长黄传奇被郭英成高薪挖角，聘用为佳兆业总裁，一度引发业内质疑。因为黄传奇曾在民航总局担任工程师，此前并无房地产行业工作经验，佳兆业此举为何？
黄传奇曾在2003年担任深圳水务集团董事长，当时蒋尊玉是深圳市政府副秘书长，分管市政环保和水务方面的工作； 2004年，蒋尊玉和黄传奇都入选深圳市治污保洁工程领导小组； 2005年7月，蒋尊玉被调任为深圳市水务局局长，成为黄传奇的直接领导。
据悉，两人相交莫逆，黄传奇出任深圳机场集团董事长后，仍然与蒋尊玉保持密切联系。
而蒋尊玉是2009年10月成为龙岗区委书记的，并在2010年进入深圳市委常委，同时明确提出“造城运动”的设想。
很显然，致力深圳旧改的佳兆业需要黄传奇在国企工作期间积累的广泛人脉。
在黄传奇担任佳兆业总裁的两年内，佳兆业在深圳获取并动工了多个城市的旧改项目，且大多位于龙岗区。
其中就包括深圳有史以来最大的旧城改造项目——佳兆业中央广场（占地面积32.18万平方米，总建筑面积达180万平方米）。同时，这也是龙岗区最重要的城市旧改区域。
2010年4月，佳兆业官网发文称，公司在龙岗华为科技城片区的旧改项目占地面积超过了300万平方米，项目多达7个。龙岗区委书记的蒋尊玉与郭英成共同出席了华为科技城项目的签约仪式。
（蒋尊玉与郭英成在华为科技城项目的签约仪式上）
旧改项目最关键的不是获得土地使用权，而是通过政府进行改造主体权益的确认，例如将土地权属人（村委会）让渡给市场主体（有房地产开发资质的企业），以及再次过程中的土地性质的变更，例如把工业用地变更为住宅用地。
一位业内人士称：
（改造主体权益的确认以及土地的变性）这两点最考验开发商的政府关系。
但对于佳兆业而言，由于蒋尊玉“现管”着旧改事宜，这一切都好商量。
尤其是2013年起，蒋尊玉升任深圳市政法委书记一职，佳兆业旧改项目的纠纷与法律问题，就更不是问题了。
在整个2013年，旧改项目为佳兆业239亿元合约销售额贡献了约30%，仅佳兆业城市广场单盘贡献率就高达：
19%。
直到2014年10月，原深圳市委常委、政法委书记蒋尊玉因涉嫌严重违纪问题落马，佳兆业的旧改项目才被突然发现：
问题很大。
一个月之后，佳兆业位于深圳市龙岗和大鹏新区多个项目共2000多套房源，被地方政府锁定。
深圳市规土委给出的解释是，房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被管理局锁定。
至于佳兆业存在什么样的违规，房源被锁定需要如何解除？有关方面并未给出解释。
但有一点是确定的：
在中国房地产历史上，只针对一家上市房企的大规模限售措施，有且仅有这一次。
2015年1月，《财新》报道称：
蒋尊玉落马后，郭英成曾给纪委写过一份书面材料，承认和蒋尊玉共同涉足灰色地带。但该材料因所涉范围较窄，问题交代得不彻底，没有达到纪委的预期，这可能是导致佳兆业楼盘被锁的直接原因。
在佳兆业因“锁盘”事件而濒临崩溃的关键时刻，郭英成于2014年底离开深圳，入住了香港四季酒店，开始了第二段传奇故事。
❷梦想明天
（一）和平饭店
香港四季酒店的格局，是和别处不同的。
四季酒店位于香港中环金融区，毗邻美国、加拿大、英国驻港领事馆，为紧急申请移民、寻求庇护或者改变身份的人提供了便利，酒店楼下的地铁直通机场，这也是全香港唯一一个可以预办值机的地方。
住酒店的大佬们接受全球最知名的投资银行、商业银行、律所、会所提供的专业服务，包括但不限于理财、资管、收割、洗白、转移和藏匿等。
他们蜗居在此，在社交与运动中平息着内心的焦灼。累了，还可以在酒店内的两间米其林三星餐厅（做法国菜的Caprice和做粤菜的龙景轩）里点餐，及时补充体力。
据说，包括吴佩慈的前男友纪某在内，众多掮客出没在酒店里，为他们提供关于明星、信息、性…的一揽子服务。
因此长期以来，四季酒店就是内地失联大佬的精神归处。酒店的空气中飘荡着无处安放的躁动灵魂，交汇着无数真真假假的传奇故事，隐藏着半个中国的灰色真相。
四季酒店的套房，以面北为尊，因为尊贵的客人最喜欢在天台的无边界游泳池里俯瞰美丽的维多利亚港，眺望九龙半岛，思绪神游到了更遥远的中国内地。
2017年上演的反腐剧《人民的名义》，就以这个细节为原型，塑造了著名的：
望北楼。
见识过专政铁拳、拒绝了配合调查的郭英成来到香港后，第一件事就是变卖了位于香港贝沙湾的自家豪宅，在四季酒店开了一个长租套房。
（二）收购
惊魂甫定之后，郭老板得以抽出时间，为佳兆业的问题发愁。
当时的情况是，习惯了杠杆经营的佳兆业，建成的4个楼盘因特殊原因不能出售，受到直接影响的房源超过2000套，且有关部门中断了佳兆业所有房地产业务的审批流程。此举无疑催生了佳兆业的资金链危机。
2015年1月1日，佳兆业发布公告称，因郭英成辞职事项触发的一项4亿港元融资未能如约偿还，公司未能及时归还汇丰银行的贷款。
此后，佳兆业成为首家美元债违约的中国内资房企，遥遥领先于曾小姐的花样年，以及许老板的永远大。
很快，包括华润信托、中信信托、信达资产管理公司在内的24家国内金融企业联手催债，佳兆业在杭州、武汉等地的楼盘被锁盘及查封。
（2015年1月，佳兆业在“炒房之都”杭州的749套房源被锁，购房者激情地散步）
在最艰难的时刻，佳兆业账面上的流动资金不超过5亿元。
内忧外患之下，孙宏斌亲自带队，融创成为了传说中的“白衣骑士”。
双方快速达成协议，融创承诺以每股1.8港元、共计45.5亿港元，购入郭氏兄弟共计49.25%的佳兆业股权，并拟向剩余股东全面要约收购。不过，融创在股权交割前设置了一个前提条款：
佳兆业债务重组时的财务状况要满足真实性要求。
很快，融创的财务人员就发现了佳兆业的财务黑洞：
佳兆业的债务并不是财报上公布的297亿人民币，而是650亿元。
融创懵逼了，惊出了一身冷汗；佳兆业被激怒了，认为融创向外曝光这样的信息，不够厚道。
2015年4月，离职了的郭英成重新成为佳兆业董事局一把手，融创派驻董事会的高管被踢出局，双方谈判破裂。
（三）自救
白衣骑士扬蹄而去，郭英成开始了艰难的自救。
郭英成是土生土长的潮汕人，其家族早年与香港的潮汕商人交往甚密，因而得到了潮汕帮的援手。例如当年佳兆业冲击IPO未果时，李嘉诚旗下的长实为它提供资金，解决了迫在眉睫的债务危机。
此轮佳兆业资金链危机，郭家三兄弟通过家族信托，抛售了佳兆业的部分股份，香港玩具大亨蔡志明、英皇主席杨受成和富商刘銮雄成为接盘者，他们都是在港潮汕人。
但这还不够。
这时候，郭英成的老相识张峻躬身入局。
张峻也是广东潮汕普宁人，他在2008年通过资本市场中的“富德系”掌控了生命人寿。2012年开始，生命人寿通过收购成为金地集团（600383.SH）第一大股东和深圳农产品（000061.SZ）第二大股东，另外还收购了港股公司必美宜（00379.HK）。
2015年以来，生命人寿通过二级市场不断增持佳兆业股票，生命人寿的累计持股比例已由5%飙升到18%，耗资超过30亿港元，一举成为佳兆业的：
第二大股东。
但这只是二级市场上明面的投入。
据悉，生命人寿还以基金、债券、不动产等方式驰援佳兆业约120亿元。这让拒绝了融创的佳兆业，获得了宝贵的喘息机会。
但问题来了，一家三流保险公司如何在短期内化身巨鳄，大杀四方？
2016年，张峻被有关部门带走调查，他与一度叱咤风云、掌控3万亿资的“明天系”大佬肖建华私交甚笃，而生命人寿也被外媒视为“明天系”阵营中的重要一员。
总所周知，明天系失势后，前北大学生会主席肖建华，正是藏匿在香港四季酒店，接受8个美女保镖的严密保护。
有没有一种可能，在张老板的引荐下，同住一家酒店的郭老板与肖老板见过一面呢？
没有人知道答案，答案在四季酒店的空中飘荡。
❸死去活来
当然，纵然获得了老乡们慷慨解囊的注资，佳兆业的底牌还是严重不足。
2015年，穆迪分析师郭洁凝称，佳兆业在大批房源被地方政府异常锁定的敏感时期，直接转让股权给生命人寿，双方还成立合营公司联合拿地，目的可能是在房源持续被锁的极端情况下，有机会套现一部分资金。
然鹅，一家企业的成功，当然要靠当家人的个人奋斗，但也要考虑历史的进程。
各位还记得，2015年下半年发生了什么吗？
没错，那就是史诗级的：
涨价去库存。
在房地产的滔滔大势面前，有库存、有地块的房企就是好的房企。
在此背景下，佳兆业被锁定的房源反而成了一涨再涨的香饽饽，价值倍增！
这一点，金融企业是最敏感的，它们的反应也最迅速。
2015年底至2016年初，佳兆业国内主要债权人——平安、中信和信达与佳兆业达成共识：
中信银行和中信信托向佳兆业输血300亿，平安银行输血500亿，信达则通过债转股方式深度介入佳兆业多个旧改项目。
喜上加喜的是，这一年深圳有关部门解除了对佳兆业的锁盘。同年12月，佳兆业财务造假问题也找到了“幕后黑手”——佳兆业的部分“前雇员”主导了财务造假，郭英成等董事会成员对此不知情，对原财报数据亦不认可。
2017年3月，佳兆业股票在联交所复牌。
佳兆业如不死鸟一样地活了，而且活得很好，居然有闲钱赞助深圳足球队，简直是赢麻了。
大风吹过深圳的前海湾，令人恍若隔世，不胜唏嘘：
一切都是命运，一切都是最嚎的安排。
（为什么它的眼里充满泪水？因为它对这片土地看得肤浅…）
在总结这次危机的教训时，郭英成似乎产生了某种归因谬误：
高举杠杆、负债扩张，才是房地产开发的人间正道。
亿翰智库数据显示，2020年50家典型房企平均融资成本为6.08%，而佳兆业平均融资成本为8.8%，其中境内融资成本为7.8%。成为头部房企中堪比蓝光、恒大、新力的第一梯队。
2019年5月20日，佳兆业不顾重庆楼市已经阴跌了一年的事实，以10066元/平的楼面地价拿下了大渡口区的一块地。而半年前，同一区域成交的另一块地，楼面价仅为：
4600元/平米。
甚至在有关部门划定“三条红线”、恒大商票出现兑付问题的2021年，佳兆业也没停下全力扩张的步伐。
佳兆业以9199.95元/平的高价拿下了合肥新站高新区地块，根据测算，只有当建成的商品房房价达到32000元/平，才能初步实现现金流平衡。 而当时该地块周边的房价，就没有高于3万元的。
但已经成为国内房企“千亿俱乐部”一员的佳兆业不在乎。
该公司首席经济学家刘策在博鳌21世纪房地产论坛会上发表了对于房地产行业的霸气看法 :
行业属于至暗时刻，悲观者永远正确，但乐观者才能生存。爆雷之后活下来的企业，应当‘发下等愿，结中等福，成上等事’，未来的发展可能会超出你的预期，以后总会有舒心的日子。
可是古尔丹，代价是什么呢？
就在刘策说出以上豪言壮语之后的两个多月，佳兆业理财产品的部分投资者收到关于延期兑付理财产品的通知，这部分延兑产品价值：
3亿人民币。
咱就是说，上半年还在疯狂拍地、半年报上还宣称“账面上躺着487亿现金”的佳兆业，已经拿不出3亿元兑付到期的理财产品。
但如果对比一下佳兆业与永远大的历年负债情况，我们对佳兆业现金流再次枯竭的结果并不意外。
更厉害的是，可能受到二股东张峻，以及背后若隐若现的肖老板的熏陶，缓过劲来的郭英成迷上了：
资本运作。
2017年5月，我最佩服的财经类自媒体人拆姐（拆哪儿），写了一篇深度调查报告，揭示出郭英成通过家族控制的深圳正莱达实业，以关联持股影子公司的方式，获得了昆仑健康30.96%的股权。
这意味着郭英成坐在四季酒店，却借机拿下了一张集银行、保险、信托、证券等资质于一身的全牌照金融集团，佳兆业试图不再局限于房地产开发业务，而是谋求成为一家多元化企业集团，以此撬动更多资金为房地产项目加注。
拆姐的文章引起了时任保监会主席项俊波的注意，保监会祭出了公开质询制度，要求昆仑健康如实说明背后可疑的股权变更，对递交文件中涉嫌的虚假陈述进行逐条解释。
据主流财经媒体的事后曝光，当时的昆仑健康，只是一家注册资本为23.4亿元、2015年底总资产为84亿、净资产为12亿的小型金融公司。
而郭英成向昆仑健康的大股东福信集团（持有昆仑健康50%的股份）开出了天价：
60亿元的现金，从福信集团直接购买昆仑健康30.96%的股份。
福信集团的总裁黄宇认为，这个报价是无法拒绝的：
干完这一单，我们都可以退休了。
于是，黄宇拒绝了其他洽谈者的尽调要求，并关闭了电话，铁了心要和郭老板做生意。
一个细思恐极的问题冒出来了：
已知佳兆业是2016年才与平安、中信、信达等大型金融机构达成交易，初步解除资金链危机的，那么佳兆业在疯狂拿地的同时，又是从哪里筹集60亿元收购保险企业的呢？
佳兆业的上下游厂商、期房购房者、理财产品投资者…都面面相觑：
别问我，我也不知道。
❹余音袅袅
2021年佳兆业理财突发爆雷时，愤怒的投资者第一时间冲向了嘉里中心（佳兆业总部所在地）。
为了安抚投资者情绪，佳兆业总裁麦帆在现场拨打了郭英成的电话。郭老板向现场人员表示：
佳兆业是负责任的公司，请投资人相信佳兆业有能力和办法还钱，希望大家稳定下来，给佳兆业时间，佳兆业尽快给出方案。
谁也没有预料到，这是郭英成最后一次公开露面，也是最后一次对投资者发声。
根据最新的财报，2023年佳兆业集团归母净利润为-199亿元，创下有史以来最大亏损额，目前佳兆业的资产负债率为97%。
如果考虑到公司项目的坏账计提与表外负债，佳兆业已经：
事实上资不抵债。
2024年6月，凤凰财经从多个可靠信源处获悉，自2014年出走香港后，郭英成已于2024年年初返回深圳，并已办公数月。
郭老板这次回来，主要处理理财赔付的事情。因为这是推进佳兆业重组方案的前置条件。
有佳兆业理财产品购买者爆料称，佳兆业提供了两份理财赔付方案。
1，方案一针对的是50万元以下的中小投资者。接受该方案的投资人，每人每月的现金兑付金额可由目前的3000元提高到6000元。
2，方案二针对的是200万元以下的投资者。佳兆业分6期平均兑付，且第一期现金兑付比例为20%，剩余各期按月支付。
而不同意以上方案的，暂时只能执行原有兑付方式，即每人每月兑付现金3000元。
据悉，已经有不少大额理财投资者在第二份兑付方案上签了字。
一位投资者无奈地表示：
没有办法，签字后毕竟可以先拿20%出来，如果是200万就能拿40万了。按照现在一个月3000元的兑付，拿到40万得多少年呀？
而佳兆业现金支付的来源出自债权抵押，债权的底层质押物为A股上市公司广汇汽车的股票。
在文章结尾出，说一个令人唏嘘的小故事吧。
2018年7月，广东省纪委主管的《广东党风》发文，披露了蒋尊玉案的部分细节。
该文明确说到，早在蒋尊玉在深圳国土局及龙岗区担任房地产开发要职时，其妻李燕就注册了一家房地产项目咨询公司，并以介绍地块转让、提供信息咨询等名目，收取众多房地产开发商变相提供的利益。
郭英成与蒋尊玉关系不错，但却得罪了李燕：郭老板直接走的是蒋尊玉的路子，没有光顾李燕的生意。而且，郭英成的佳兆业占据了龙岗旧改的生态位顶端，让李燕的业务开展不起来。
有多名房企老板认为李燕“贪婪、直接、素质低”。他们经常举的例子就是，李燕曾经把登门拜访的郭英成赶出家门，并当众辱骂郭老板：
猪狗不如。
蒋尊玉被双规后，郭英成在提交给纪委的信件中说：
与他老婆相比，蒋尊玉还像个人。
由此可见，郭英成其实也是个有脾气的人。只不过正如毛姆在《月亮与六便士》中说到的：
一个人往往不是他想成为的那种人，而是他不得不成为的那种人。
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21 Jun 2024
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