壹
永定金茂府网签去化率94%，距离完美收官还差一步。
这一步就是： 有小伙伴担心受公司风波影响 ，永定金茂府降配减标。
这种担心，表弟无可奉告，只有三句话：
1.公司层面，金茂销售下滑幅度超过预期；
2.房地产市场回暖不及预期；
3.永定金茂府收房，需各方更加努力。
去年初公开化的高层人事变动，重创了已经步履蹒跚的金茂。
而资本市场发生的三件事，几乎将金茂宣判死刑：
1.金茂2023年中报、年报业绩不佳，二级市场股票和债券受到大冲击
去年归母净利润是亏损68.97亿，同比减少447.6%。
归母净利润亏损到这个程度，在近几年头部央企里，非常少见，堪称糟糕。
你再仔细看利润表，就会发现更大的蹊跷。
2023年，母公司亏损68.97亿，少数股东居然赚了20.38亿。
明显人都能猜测到，少数股东肯定是巨额的融资信托。巨大的表外负债金额，直接压跨了金茂的多支二级市场债券收益率。
表弟记得金茂发布财报的时候，资本市场都惊诧到蒙圈。此前坊间的很多传言，大多在财报中被证实。
2.50亿小公募发行失败
这是去年10月14日上交所平台显示的结果。当时50亿小公募更新状态为终止，就是发行失败的意思。
要知道，这笔50亿小公募的用途是借新还旧，偿还境外债务。
这一下，金茂的境外投资者胆子吊到了嗓子眼，非常紧张。
表弟记得当时金茂利差持续上行，从10月16日的133.6bp飙升至12月14日的188.1bp，局面非常严峻。
比如xs2013709220这支短久期债券，在去年8月时价格都跌到91.3美元。
比如xs2030348903这支长久期债券，在巨跌后，到今年6月3日才缓慢升至76.5美元。
当时很多机构说是金茂基本面恶化，导致发行难度增加。 真实原因是，
大家都在等中化的最后态度
3.国际 信用公司 评级下调
去年的财报让评级公司非常恼火，也很让评级公司丢了面子。恼火和丢面子的后果很严重。
果然如此。2023年金茂财报是3月27日发布的，仅仅两个星期后，穆迪就将金茂的企业评级从Ba1下调到Ba2，同时维持负面展望。
这是一个很强烈的信号：
a.金茂的存续期债券，还有多少投资价值？
b.金茂债券会违约吗？风险有多大？
c.央企地产的头部，还安全吗？
在债券二级市场，债券利差上行幅度持续加大，投资者真是被吓着了。
要知道，金茂当时的债券余额约为582.4亿，境外债务存续余额约有26亿美元。这当然不是小事，自然引发各方重点关注。
在最关键时刻，一直隐身的控股股东中化出面了，而且使出霹雳手段，金茂才走出止下跌的下行行情。
中化干了四件事，都非常漂亮。
1.控股股东中化香港每年将给200亿元股东贷款额度；
2.40亿港元贷款再融资获得同意；
3.金茂商业Reits发行成功；
4.近期拟发行30亿银行间票据。
这只是母公司紧急输血的成功。具体到金茂公司的经营层面，在2013年并没有拿出很有力措施。
第一招是紧急叫停和刹车在三四线城市停地。
这是非常明智的办法，虽然有点晚。
第二招却是昏招。
回归一二线城市虽然很对，但是不聚焦城市核心区，而是挥师一二线城市郊区和新城板块。
第二招 带来一个直接后果是，在地产下行背景下，这些项目的去化率和价格受到很大影响。
举个例子。 在2019-2023年，青岛是销售面积第一大区，项目大多位于郊区，去化率很差。
去化率差到什么程度？
金茂中欧国际城2023年上市以来，总套数2015配套，成交仅211套，去化率仅为10.5%。
这样的案例，在金茂项目上，并不少见。
特别是高层人事巨烈更迭的2023年，金茂拿地策略还在沿续过往。
这一年，拿地建筑面积前三名分别是西安、天津、太原，分别是38.6平米、32.2平米、27万平米。
你没有看错，没有一个一线城市。
去每一个二三线城市拿地背后，都有故事。特别是天津拿地，坊间流传多个版本。
拿地失败后果很严重，直接导致销售收入大幅下跌。
在2021年2356亿高峰后，2022年、2023年，2024年1-4月分别是1550亿、1412亿、229.2亿，接近腰斩。
在过去三年中，金茂唯一做对的事情，就是在北京南城拿下永定金茂府。
2022年9月23日，金茂摘得北京大红门地块。这一天还有一家公司 狂掷150亿，斩获三宗优质地块。后者在当年成为北京销冠。
大红门片区目前已落三子，它们分别是：永定金茂府（本篇重点叙述）、中海和瑞叁号院、华润中环悦府。
自开山之作广渠金茂府开始，伴随全新产品线推出，永定金茂府可能是金茂府系在北京的谢幕之作，而且是风雨飘零下的谢幕。
它能否完美收房，会不会降标减配，已经成为买房人关心的重点，更需要买房人和金茂共同努力。
关于降标减配，其实是个形容词，存在巨大的法律灰空间，并非交房使用规范。
期待金茂王者归来，再次崛起。
而二次崛起源起，期待来自永定金茂府的完美交房。
贰
我们用一组数据来对比大红门三子。
均价来看，永定金茂府毫无疑问是最高，道理上也应该是最高品质。
所谓的最高品质，依然是府系标准化输出：五恒科技系统+干挂石材。
与和瑞叁号院同期开盘，截至5月30日，金茂去化率已经达到了94%，而和瑞叁号院目前去化率为75%，金茂府在北京依然是一块金字招牌。
中环悦府尚未集中网签，价格位于中档，品质比永定金茂府还要高一档，户型、精装、立面等却可以直接PK永定金茂府 （ps：免费咨询买房，添加买房小助手微信XGDBJ2022，会有意想不到的好处哦～） 。
下面是「永定金茂府」的网签实录，供大家参考
1、低价摘牌
金茂近底价斩获大红门0008地块，地售比仅0.6，地价与房价的价差达到了3.7万+，赚麻了！
2、价格稳定
永定金茂府网签均价9.31万元/㎡。网签均价维持稳定在：9.26-9.45万元/㎡。
自今年1月以来，由于好楼层基本去化完毕，且春节市场本就冷淡，故网签的金额腰斩。
节后金茂果断在春节过后采取了价格下调措施，在2024年4月网签均价低至8.75万，以一二层房源为主。
前期购买的业主把心放到肚子里，并不是金茂恶意降价。
3、改善型定位
除了很少量的111㎡三居之外，130㎡三居、155㎡、175㎡四居都是主力产品，套数占比均在3成上下，其中175㎡大户型货值占比最高。
金茂再一次没有让人失望，各户型占比均衡，大户型高配，主打圈层纯粹。
4、基本去化完毕
111㎡、130㎡、155㎡去化率都在95%以上，130㎡更是仅1套未售。
最大户型175㎡产品的目前去化率最低，83.1%。
毕竟接近1700万总价的产品，在更靠核心的二环也能有所选择。
5、低总价产品较高单价
整体定价随面积增长而更高。但 111㎡产品 单价与155㎡产品基本持平，看来高档社区里的低总价产品受众面还更广。
6、网签速度平稳
2023年3月，开盘的客户集中网签，后网签量一直比较平稳。
111㎡套数少，3-4月基本网签完毕；
130、155㎡稳定去化；
175㎡初期网签量小，后期（2023年9月后）成为货量主力，网签量逐渐增加。
7、首二层降价
130、155㎡产品，后期首二层位置降价幅度较大，175㎡大户型价格最坚挺。
8、定价西高东低
西侧临路小户型楼栋价格低，东南边角位置是小区的最大户型175㎡，虽双侧（西侧、南侧）临路，但好在是洋房，价格不低，去化也不错。
以下为具体楼栋网签情况，仅供参考。
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