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终于,时隔一个月时间,北京在6月26日忍不住出手救市了!
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我们先来看看北京救市的主要内容。
1、首套首付最低降至20%,利率为3.5%,
2、二套五环内首付35%、利率3.9%;五环外首付30%,利率3.7%。
2、二胎家庭购买二套住房也认定为首套。
3、公积金首付降低至2成,提高公积金额度。
4、以旧换新。
以上大招基本上只有首付降至2成和下调房贷利率是有看点和实际作用的,其他的都是常规调整。
在这之前,北京的城六区内首套房贷利率为4.05%。
按照100万房贷计算,新政后的首套房利率每个月可以节省313元,累积30年月供减少11.25万元。
对于最近要上车的刚需而言,也算是发了一个红包了。
这一轮一线救市是由上海牵头,5月27号下调首套房首付至20%,利率下调至3.5%,28号广州和深圳纷纷跟上,广州更是一步到位,首付最低15%,取消利率下限。
今天北京的下场救市,也意味着这一轮的一线救市,终于画上了一个小句号。
下一轮一线再救市的话,估计就该放开对外地人的限购了。
但要说到今天的政策对北京楼市作用大吗?
说实在的,北京是一线城市中杠杆率最低的,只有68%左右 。而且 2016 年后,北京限购门槛贼高,没几个炒房客进的去。
深圳、广州的杠杆率都在90%左右,上海在80%左右。
北京最大优势的就是老钱多,权贵名流富商集聚的地方,三成首付和两成首付对他们来说无差别。
所以这一次北京的新政实际作用也不会很大。
但既然一线都调整了,北京实在没必要独树一帜。
那北京为啥要慢半拍,拖了近一个月才救市呢?
也许北京也早就想跟了,但北京毕竟是首都,更加敏感,作为老大哥,很多政策调整起来不如南方城市那么灵活。
可能得上面觉得可以了,才敢执行。
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而此时此刻的北京楼市市场情况如何呢?
5月,北京二手房住宅网签13383套,6月份到25日,北京二手房住宅网签共11071套,这个月超过5月问题不大。
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和去年成交量来看,北京的二手房的确是好转了,不过还没有达到荣枯线,北京二手房荣枯线是每个月 1.5 万套。但二手房并没有像深圳过去两年深度调整那样,成交量只有荣枯线一半。
就连贝壳挂牌量在持续下降。从数值上来看,全部挂牌量目前只有16.27万套,而5月初的时候还有17万套。
也就是说,一个多月挂牌量减少了7000多套。
二手房市场的稳定给了北京楼市一个错觉,让人误以为新房成交也会逐渐好转。
但如今已经过去小半年时间了,北京新房的表现却惨得一塌糊涂。
甚至开始不断萎缩,去年北京新房成交量还占二手房的45%左右,今年就连四分之一都不到。
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6月到25日北京新房住宅网签共2512套,6月25日成交173套。
这个成交量,要是不说城市,我还以为是深圳呢!
北京可是一座两千多万人口的大城啊,一个月新房成交量3000 多套,这是很不正常的数据。
只能说新房市场绝对出大问题了!
在北京今天出新政之前,北京楼市上一条楼市热搜应该是
北京丰台南四环外一项目,花香壹号因为价格太诱人,引发关注,但很快被叫停。
指导价7万2,没想到开盘直接4万9起,相当于打了68折。
市场都炸了,毕竟这等于说重塑了北京的新房体系。
现在市场不好,本来郊区的新房就应该降价才对,现在广深郊区新房价格定价已经愈发接近市场定价,而非规定好的备案价。
北京新房集中在四五六环等近郊地段。
以前二手房价格高,新房还有一定优势,但问题是二手房已经降下来了,新房却严格按照备案价执行。
结果就是二手房单价比新房便宜太多了。
这次偷偷降价的花香壹号,备案价7字头,周边二手房四万多,贵了30-50%。
开发商的降价其实不过就是正常的市场行为。
五月份,北京的新房成交均价48375元/㎡,而去年5月份的时候53093元,同比下降9%;
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但我们从其他城市的经验就可以看出来,目标北京官方的喊停只会是一时的,也无法阻挡北京这一轮新房降价潮,市场会最终会做出选择。
这就跟很多三四线城市一样,以前不允许开发商降价,后面发现不降价根本卖不掉,开发商不回款的话哪有钱去发工资,买地?迟早都会引发一连串不利影响。
换言之,北京新房还有很大的降价空间,现在北京新房市场现在的价格战争已经打起来了。
丰台、石景山、顺义、昌平、房山、亦庄、通州等区域都有特价房,降价幅度从3000到2万3不等。
此时救市,已经十分迫切,但要我说,与其在其他地方修修补补,还不如松绑备案价。
按照北京的购买力,只要价格回调到位,像二手房一样,便宜自然就有人买。
现在楼市成交好不好,纯粹就是看性价比。
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