我是紫沐，这是我第405篇日记。
有粉丝问我，有没有广州楼市板块排名。
说实话，我没做过这东西，现在这环境也不需要这东西。
但可以和大家聊聊，我对各个板块的最新看法，这样更客观。
先是珠金琶。
如果要给珠金琶排名，那肯定是珠城＞琶洲＞金融城。
我两年前就是这么排的，现在也一样。
这里面的关键指标，是产业数量和质量。
注意，这里指的不是规划，是基本面。
很多人觉得经济萎靡是暂时的，过段时间就能恢复以前两位数的增长。
我没这么乐观，我觉得经济能回到5%的增速就很不错了。
板块的招商引资会越来越难，所以基本面远比规划重要。
珠城的产业基本面，毫无疑问是断档式领先。
琶洲西区的电商总部，也是肉眼可见在成熟。
唯有金融城，这板块的发展历史太过坎坷。
如果按最初的规划，金融城的产业布局非常强。
用通俗一点的说法，很多现在位于琶洲的大企，原本是打算放在金融城的。
只可惜金融城出师不利，发展中断了5年，资源都被琶洲拿走了。
导致现在的金融城，城市界面是慢慢发展起来了。
但规划产业的数量和质量，对比当初滑坡明显。
以这样的产业布局，做不了城市的头部板块。
所以如果你是想购置终极资产，我建议还是聚焦珠城和琶洲。
金融城的板块强度，还配不上广州第一档。
接下来看看天河公园、天河北、汇景和华景。
这里面，我最看好的是天河公园。
被珠城和金融城环绕，加上稀缺的环境资源和三地铁交汇的通勤优势，在广州很能打。
在金融城彻底成熟之前，我觉得它能排广州第三。
至于天河北，虽然是曾经的CBD，但基本没有重回巅峰的可能。
它太老了。
由于开发时间早，里面的产品，包括标杆产品，放到现在也很难下手。
只能靠着学位和配套，在苦苦支撑。
事实上过去几年，天河北的购买力一直被虹吸。
想改善环境的，会置换到天河公园。
重视教育的，也有不少去了华景新城。
所以你能看到这轮房价回调，天河北是跌得最惨的板块之一。
汇景呢，它很特别。
单论环境，汇景环境特别好，曾经是很多老钱的改善首选。
这几年在学位和配套上，也有明显的进步，居住体验是在变好的。
但它地理位置有硬伤，被广园快速给分割了。
这让汇景变成一个更偏向内部流通的市场。
汇景业主喜欢做内部置换，但外部买家，对汇景不会太感冒。
在价位上，和这几个板块同级别的，还有越秀、海珠西和白云新城。
越秀和海珠西有点像，都是配套成熟，但没什么想象力。
它们不缺接盘侠，但不足以支撑房价高歌猛进。
白云新城也有自己的特殊之处，它是白云最TOP的板块。
而且我觉得，未来白云不会有超越白云新城的板块。
所以它也不缺接盘侠，是白云最顶级地缘性购买力的终极目标。
但整体购买力数量还是太少了。
特别这几年小老板不好做，白云新城的房价也不太好看。
上述这些板块，还有个共同点，就是分化特别明显。
比如天河公园，能打的基本就熹园和天逸。
天河北就是峻林，海珠西就是光大，越秀就是靠近珠城的杨箕一带标杆。
其他的老破小和老破大，和广州大部分房子一样，基本丧失了金融属性。
后续很容易被广州的新规新盘冲击。
这是你在入手之前，必须清楚的一个点。
接下来到近郊板块。
先聊聊大家最关心的老黄埔和万博。
虽然这两地方都有完善的产业规划，但我觉得期待值不用太高。
还是那句话，未来招商引资的难度和以前不是一个级别。
以前的板块规划，都会把产业布局提前谈好。
像珠城和琶洲，建城市界面的时候，就已经谈好会有哪些产业进驻了。
但现在的板块规划，没有这东西。
城市界面建好了，写字楼建好了，能吸引来多少产业，规模如何，都得靠地区操盘手自己争取。
这种情况下，能兑现规划的一半水平，就已经很了不起。
所以不管老黄埔还是万博，新荔湾（白鹅潭-芳村）还是科学城，你把它们当地缘性睡城就可以了。
老黄埔由于石化的存在，注定不能打环境牌。
它要么打通勤牌，发挥靠近天河的优势。
要么打学位牌，获取家长的关注度。
所以保利中央公馆，明明是新规盘，也有性价比，为什么卖得不太好？
就是通勤和学位这两个点，拉跨了。
换个角度，像城光这种优势契合老黄埔的楼盘，控制入手价在5万以下，未来流通性会挺不错。
万博和老黄埔不一样。
它的城市界面和配套都更好，自住舒适度更高。
但万博这几年都有个问题，就是溢价。
从万博和樾府开始，新盘定价明显过高了。
所以过去两年不管你是买和樾府，还是耀盛新世界和瑞麓府，到现在肯定是亏的。
万博城一出来，4字头打价格战，1万套存货，水分都挤出来了。
而且万博城的价格，我觉得会越往后越低，这两年的万博新业主，还得站岗一段时间。
至于更远郊的板块，什么知识城、黄埔新城，我觉得就没啥分析必要，懂得都懂。
各个板块更具体的分析，以前也都有写过，可以翻一下历史文章。
现阶段广州买房，我觉得与其关注什么排名，不如多考虑适配性。
买房的逻辑顺序，应该是先梳理清楚自己的需求，确认自己想通过这次买房解决什么问题。
然后，再去市场上做筛选、做匹配。
买房策略没有标准答案，因为每个人的筹码和需求都不一样。
要学会自己定制。
或者找有经验的人定制。
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