人类居住建筑的演变，如同一部宏伟的史诗，记录着人们对美好居住空间的不懈追求。
2024年，乘着政策的春风，第四代住宅项目如雨后春笋般涌现，展现出蓬勃的生机。关于第四代住宅的技术讨论热度异常高涨，这也反映出人们对这一新兴领域的极大兴趣，第四代住宅在未来的发展潜力巨大。
中泰设计始终紧跟市场需求，从专业的角度和前沿的视野出发，为推动第四代住宅的发展注入源源不断的新力量。截至目前，中泰设计已推出多篇关于第四代住宅的深度内容，包括政策解读、案例分享以及行业未来趋势分析，这些内容收获了热烈的反响。
回归话题本身，第四代住宅的发展不能仅停留在理论层面，创新设计与实际落地的结合必不可少。
总结市面上的第四代住宅，褒贬不一。大众的关注点主要集中在以下几个方面：首先是'超大赠送阳台'，人们关心其设计和实用性；其次是'垂直绿化'，大家关注其养护与打理的便利性；最后是'居住隐私'问题，包括视线干扰和户内改造的可能性。
针对上述问题，中泰设计研发团队以广西·南宁为例，深入研读政策、总结实践经验，并研发出一整套第四代住宅产品策略，旨在供业界同行交流参考。
01
2024年4月19日，广西南宁市自然资源局发布了《关于优化规划管控要求促进住宅品质提升的若干措施》（以下简称：《措施》）对南宁市住宅规划设计作出了具体要求。
除传统的飘窗、阳台等赠送方式外，本次新政额外增加了一些赠送方式：
1. 住宅套型建筑面积超过120㎡的户型可采用复式设计：
当住宅套内挑空层高不大于两个自然层且≤7.2m，所有挑空空间水平投影面积之和≤该户单层套内水平投影面积最大值的30%且不大于50㎡。
2.空中花园住宅的项目设计要求：
a.建筑高度大于27m的高层住宅项目；
b.住宅建筑套型建筑面积应大于120㎡；
c.住宅建筑层高应≥3.1m；
d.首层除电梯、门厅、消防控制室外，应整体架空，架空层高度≥3.6m；
3.户内空中花园的设置要求：
a.空中花园空间高度不应小于两个自然层；
b.住宅阳台及户内空中花园水平投影面积应≤住宅套型建筑面积的40%。其中，户内应至少设置一个符合日常生活起居需求的普通阳台，其水平投影面积不小于套型建筑面积的5%；户内空中花园水平投影面积不小于套型面积的30%；
c.户内空中花园应三面临空，不设各类结构构件；
d.户内空中花园出挑宽度应≥2.4m且小于6m；
e.其余不涉及方案方向性条款不再此作赘述。
综上，对于新政内容，可以说利弊参半，机遇与风险并存。
02
研发方向
我们说，第四代住宅是对第三代住宅的创新与反思。在某种程度上，第四代住宅的出现拉近了人与人之间的交往，提升了人们居住体验，是人们美好诗意栖居的真实写照。
如上，世界上并不存在完美的事物。第四代住宅的出现与发展，必然受限于规范、市场、地域、技术等问题，它的发展也将会是一个漫长的过程。
按照常规做法，第四代住宅的花园多采用奇偶层错层分布，花园营造的目的达到了，但是也会带来上下层视线干扰、采光遮挡以及打理养护等一系列问题。
如何有效规避挑空阳台带来的不利因素，中泰设计团队总结出以下几个要点：
方向一：复式住宅
受复式住宅设计思路启发，将复式住宅的特点与第四代住宅结合，可以有效根除传统第四代住宅奇偶层住户相互干扰而产生的隐私问题。（如下图）
保留花园入户和超大赠送等第四代住宅的亮点，入住前通过与物业/管理方协议解决好阳台赠送产权纠纷；减少市场非常规赠送溢价，提升居住品质。
方向二：错位阳台
错位阳台与错层阳台，仅仅一字之差，体现的效果却大不相同。
▲ 错位阳台 示意
门窗位置互换，可以在保证每家每户独享阳台的同时，有效避免上下层视线干扰，保证住户隐私。
以T2-150㎡ 4房3厅3卫户型为例，通过错层阳台的布置，在客厅形成270度全景观景平台，约60㎡的超大客餐厅空间，流畅洄游动线，串联各大功能区，使空间更加开阔。
项目信息
T2-150㎡ 4房3厅3卫户型
套内面积：149.47㎡
得房率：80.77%
赠送空中花园：30.20 ㎡
赠送建筑面积：37.09 ㎡
实际得房率：117.13%
方向三：情景化打造
私梯入户，独门独院，打造独属豪宅的居住品质，情景化空中花园搭配270度景观资源，居住品质感直线上升。
方向四：未来社区
城市化进程的加快，经常让我们忽略了对社区和邻里关系的关注。而“未来社区”建设理念，通过全维度生活体系的打造，拉近邻里关系，重新定义生活。
03
技术难点
总结目前第四代住宅的推进，大家普遍关注的技术难点集中在成本、施工和构造做法三个方面。
而通过对大量产品的总结与研究，中泰设计团队总结出以下几点优化建议：
阳台设计是第四代住宅建设的重中之重。据此，中泰设计团队针对种植花园，提出一套完整的降板技术处理方式。
空中花园采用全悬挑式结构体系，以 60% 为种植，40% 为观景休闲；花园种植部分结构板以下沉式设计避免业主私自改变功能。
浇水：
采取全自动智能滴灌系统，深夜1-2点自动施肥浇水；
管理：
由物业聘请专业园艺师指导业主打理或委托打理，提供春、夏、秋、冬种植苗木供业主选择（苗木有偿服务，打理从物业费中支出不再另行支出）；业主未入住前，必须委托物业统一打理而保持外立面风貌。
排水：
结构板下沉600mm种植覆土，采用多中集个排水和应急侧排设施。
而关于第四代住宅的建设成本，不同地方的政策各有不同，总结如下：
1. 错层挑空花园不计容，不计产权；
2. 设置2层通高公共平台不计容（大部分第四代住宅无设置）；
3. 花园至少2面敞开，敞开面无维护结构遮挡视线；
4. 花园需有降板覆土空间，根据各地政策情况，一般500mm相对合理；
5. 花园大多要求交付时必须覆土并种植物，且报规过程中需体现垂直绿化；
6. 部分城市日照忽略阳台自遮挡影响，日照可计算到花园外侧；
7. 空中花园可折算绿地率。（如眉山市空中绿化可折算20%绿地率）；
8. 不落地花园部分不计建筑密度；
9. 部分城市允许客厅2层通高，确保花园隐私性（如湖南）。
中泰设计团队将针对南宁的第四代住宅市场，围绕南宁当地的气候特点、市场需求以及地域特征等方面，与当地房企进行深入沟通与交流，共同探讨南宁第四代住宅的发展趋势。我们诚挚邀请南宁地区的各意向房企和开发商参与此次活动！
更多报名信息，请关注中泰设计公众号！
· 结语 ·
第四代住宅犹如初升的太阳，散发着无限的活力与光芒，它的发展与建设不可能一蹴而就，需要市场、设计师、用户的共同努力。
在未来，中泰设计将继续以持续不断地专业与热情，推动住宅设计的发展，为行业带去生生不息的新鲜力量，与行业共同迎接全新的时代！
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