编者注：随着经济的快速发展和城市化的推进，城市用地资源的稀缺性成为无法回避的现实问题。在产业用地更新和转型过程中，面临着结构失衡、空间布局不合理、利益难以协调等困境。如何改善产业用地现状，建立科学的产业用地调整机制，这对于城市产业升级及实现空间转型来说十分重要。
一、产业用地更新困境
①空间资源总量有限，产业用地结构失衡
随着城市化进程的加速，城市空间资源日益紧张，产业用地空间资源总量有限，难以满足产业升级和发展的需要。城市产业用地结构失衡，导致用地效益低下，主要体现在工业用地比例过大、商业服务业等第三产业用地比例过小。这一原因导致城市普遍存在布局混乱、住房困难、交通拥挤、环境破坏严重等问题。由于土地产出效益差，土地价值不能合理显化，制约了城市产业结构优化和提高利用效率。
②产业用地配置不合理
产业用地的区域差异性会导致土地配置不合理，在土地资源越来越紧缺的形势下，本着集约利用土地的原则，企业多数是在以政府主导开发的产业园区和高新技术开发区的区域内生存。此外，受制于自然条件和周边空间等因素，开发区用地资源愈加紧张，更新产业用地的空间约束加大了区域发展压力。
③土地开发强度偏低
部分产业用地存在土地开发强度偏低的问题，土地利用率不高，资源浪费现象严重。土地开发强度偏低导致土地资源价值未能充分发挥，制约了产业用地效益的提升，同时也增加了城市用地成本。
④产业空间布局不合理
在许多中小城市，事业单位用地和工业用地，甚至重工业用地、产生污染源的企业用地等高度集中在建成区，特别是集中在城市中心地区或高价地区。而第三产业用地却受到工业用地的排挤，被分割开而零星分布，不仅规模经济效益低，而且存在交通用地和绿化用地偏小、居住区分布混乱、基础服务设施布局不均衡等问题，导致城市中心的现代城市功能难以形成、土地配置难以优化，黄金地段的土地价值被压制，加剧了城市土地的供求矛盾，降低了土地的使用效益，浪费了土地资源。
⑤产业用地利益难以协调
随着产业结构转型和“退二进三”产业调整战略的实施，城市用地形态和空间结构调整势在必行。然而在工业迁出建成区、第三产业向城区积聚的过程中，产业、企业的转移与城市产业用地主体利益的置换很难协调一致。搬迁企业常常遇到与土地空间置换有关的资金政策支持等问题，使实施“退二进三”产业调整战略受阻，阻碍了城镇产业结构优化、效率提高和城市功能活动的转移。
⑥建设用地成本高昂
随着城市用地的稀缺，相应的成本也在不断提高。产业更新和转型需要投入大量的资金来进行新建、改建、拆迁等工作。而这些工作的成本不断提升，这为产业发展带来不小的挑战。此外，在新区的产业更新和转型过程中，规划与实际情况之间存在一定的矛盾。有的规划方案与市场需求不太匹配，有的产业结构升级缓慢，一些老产业占地面积不小，很难实现优化更新等。
⑦生态保护及双碳目标下的挑战
在产业用地更新与转型过程中，往往忽视了生态保护的重要性，导致生态环境破坏，影响生态平衡。生态破坏不仅影响城市的生态环境质量，还可能引发一系列环境问题，如水土流失、空气污染等，对城市居民的生活质量和健康造成威胁。产业用地更新与转型若不能有效降低碳排放，将难以实现双碳目标，进而影响城市的可持续发展。同时，高碳排放也会增加企业的运营成本，降低产业竞争力。
二、如何高效推进产业用地更新及转型
①提高土地使用效率
所以需进一步提升土地使用效率，促进传统产业升级改造和节约、集约化发展。以提高土地利用效益和质量为目标，充分挖掘存量土地资源，提高土地节约、集约利用水平，加快济南传统产业转型升级。
②优化产业用地配置
优化产业用地配置体系，优先保障战略性新兴产业、行业龙头企业、先进制造业或特殊行业的拆迁企业等企业的用地，对安全隐患大、生产工艺差、税收产出小、主营收入低等不符合产业发展规划的企业用地及时收回、收购。同时，逐步将市区内的企业搬迁至工业园区，节约用地，统一配套，充分显现土地的资产特性。
③完善产业用地政策
各地要建立城乡统一的土地市场，规范土地二级市场的交易行为。建立健全土地市场交易管理制度，对交易信息、交易规则、交易程序、收费标准等进行公开。城市规划区范围内的产业用地，要实行政府统一规划、统一开发、统一配置、统一征用、统一储备、统一管理，以保障土地规划利用和城市规划目标的实现。
④强化监督管理力度
建立完整的产业用地监督管理体系，强化对土地资产的监督管理力度，充分利用国土资源监管平台和产业用地全程监管系统，对产业用地实施全动态监督管理，保证产业用地的合理高效利用，进而促进传统产业的转型升级。同时地方政府不仅具有维护土地资产安全运行的职责，而且可以通过土地资产的高效运作，促进地区经济增长。
⑤积极推进战略规划
在产业更新和转型过程中，需要市场、政府和生态环境等多方共同推动，也需要通过多方合作等方式来实现前进。因此，根据当地的发展情况，积极推进战略规划和产业结构的调整，大力推进新兴产业创新的发展，引进优质人才和机构，推动产业合作发展。
在拆迁方面也要积极推进低效用地的拆迁工作，加强与相关企业、政府、市场等多方合作，采取先加速低效用地拆迁，再注入优质用地资源等各种方式，提高地块的利用效率和效益。
⑥加强生态保护，推广绿色低碳发展
严格执行生态环境保护法规，确保产业用地更新与转型过程中生态环境的保护。推广绿色生产方式，降低产业用地对生态环境的影响。加强节能减排技术的研发和应用，降低产业用地的碳排放。推广清洁能源和可再生能源的使用，提高能源利用效率。
总结
产业用地的更新困局和转型探索，离不开政府、市场、企业和社会各界的共同推动。在实践过程中，应该充分调动各方的积极性和创造力，努力实现产业的良性发展。通过科学的机制和实施策略，加强产业用地的精细化管理，有效提高城市更新项目的执行效率，实现区域产业升级和城市可持续发展。
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