大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
这段时间全广州最热的新盘， 显然非越秀·万博城莫属。
上周末发布会上官宣了学校，昨天又正式开放了样板间。热度高到什么程度？
鸟叔的几个群都有不少人在讨论，还有粉丝甚至凌晨一两点都还在找我咨询。
你可能要问了，越秀·万博城，凭什么这么火？
就凭它万博CBD核心的站位，建面约500万m²的超大体量；
就凭它规划了12所学校，还没开盘就官宣首开区域中小学引入广附番实；
就凭它无人能及的户型设计，超高使用率……
难以想象吧？经过长达三四年的产品创新，广州楼市居然还有内卷的空间！
当然还有。
今天，我带你一起看看项目的产品规划，以及大家都关注的如何选筹。
对了，关于项目首开价格，鸟叔已经第一时间拿到了。相信我，这个价格非常劲爆，非常笋，性价比简直无敌！继续看下去，一一告诉你~
总图规划：资源价值最大化呈现，让长板更长
越秀·万博城首开CBD组团，分为三期打造，一期为首开区域，西侧紧邻锦绣香江丹桂园别墅区。
首开的F1-2地块共放置了5栋住宅，层高32-38F，高差层层递进。
楼栋落位上，采用点式错落布局，尽可能让每一栋楼都能更多的采光、更开阔的瞰景视野。
市场上很多项目在保障景观面的时候，或多或少都会牺牲朝向。
但CBD组团一期所有楼栋仍然做到了南北朝向，兼顾了景观视野+朝向。
毕竟小孩才做选择，大人当然是全都要。
总图规划中值得一提的是，市政规划路下穿，超级盖板串联起一二三期地块，共享约7.2万m²大花园。
再看楼型和核心筒，以首开的1栋和3栋进行剖析。
创新Y型及蝶型楼型，可以看成两个板式楼型的旋转叠加。
对比传统楼型：
通过拉伸户型和核心筒的连接面，减少户型间相互遮挡；
面宽进深升级，提升室内通风能力，实现户户通透；
加上一定角度的扭转，大面宽的优势发挥到极致，采光视野的均好性得到了保证。
同时，独栋点式布局，不存在一栋拼接楼型，不仅每一户都是端户、视野感更强，也让邻里氛围更私密。
总的来说，总图规划因地制宜，首开楼栋素质很不错。
那户型有没惊喜？
户型解读：超高使用率，尺度感拉满
要在内卷的市场中赢得份额，必然要建立丰富的产品梯度。
所以户型端口上，CBD组团一期地块规划了建面约103-188㎡的面积段，并在户型设计上更进一步，用更强势的空间打造力，追求硬核的表现。
超级超级高的使用率，相当逆天。
188户型：使用率王者户型，无法低调的尖子生
先来看这款建面约188㎡户型，是项目所有户型中空间利用最极致的。
单凭这个使用率，就足以将市场上众多竞品甩出一条街。
这个户型最吸精的是，中间巨大的家庭社交空间。
采用LDKB一体化设计，塑造出开间约6.1米，面积约70㎡的家庭交互巨厅（不含生活阳台与次卧对出的部分景观阳台）。
尺度感甚至已经超过市面上很多200㎡+户型。
交互式的西厨岛台，塑造出舒适的洄游动线，也让场景感也更强了。
得益于开间约9.3米、进深约2米的超级阳台，一体化的社交大方厅，可以为家庭提供多种交流互动场域，还可延伸出健身区、社交区、陈列区等多种场景。
而且为了放大它的视野优势，除了最小的房间朝北外，老人套房、客餐厅、主卧等重要的功能空间，均是南向朝向，倾斜更多的日照与采光。
在卧室系统的打造中，根据家庭成长周期变化，最多可以改造形成3个独立套房空间。
比较惊喜的是，生活阳台和景观阳台独立分布，功能分区合理；在面积上没有过度放大主卧，而是主打空间平权，卧室面积均衡分布，没有次卧被过分挤压的情况，实用性满分。
且主卧及次卧套房，均配置270°大飘窗，除了带来270°观景视野，也可容纳更多元的居住场景。
168户型：拉满升阶感的体验天花板
在这个户型上，项目将居住的升阶感一整个拉满，在设计上更侧重从情感的维度出发，创造全新的生活场景。
首开建面约168㎡户型所在的一期地块3#栋楼，在阔绰的中庭景观外，还加持了外部无遮挡的超百米视野，带来视域和体验上的突破。
强悍的视野面，让户型的每个房间，都是IMAX级别的绝佳观景台。
阳台尺度建模演绎
内部空间里，次卧可联通，形成贯通式一体化的百变社交聚场。在更大更通透的使用体验之外，方厅还延展了客厅的功能，随意切换多种模式。
卧室系统中，项目给到了双套房的配置。
当家庭结构是三代同堂时，其中一个套房给父母使用，老人起居更方便，一家人不同生活作息也不怕过多打扰。
143户型：五开间朝南、全部房间朝南
这个户型，第一眼就吸引了鸟叔的目光。
五开间朝南、全部房间朝南！
五开间朝南建模演绎
鸟叔翻看了一下私藏的户型库，近百款相近户型中，五开间朝南不是没有，但是还能做到全部房间朝南的，广州市场罕见。
很多粉丝首次看到这个户型图之时，都惊了。
也不奇怪，正南向，能想象出这个户型的采光之强。人造光源虽好，终究还是比不上自然光线在室内的流淌。
143m户型样板间实拍
而在这个市场最「卷」的面积段中，项目在各个空间功能划分清晰的基础上，给到了一个四房方厅的格局。
次卧非承重墙设计，可以很方便地融入客厅。加上LDKB一体化设计，可形成约60㎡的超级社交大方厅。
对空间居住尺度的拓展，也在more and more。
直观对比一下市面上同面积户型的空间尺度，你会发现，由超高使用率带来的充裕空间，已经是完全可以对标160㎡户型的空间使用感。
123户型：南北对流，约7.6米大阳台
到了建面约123㎡户型身上，单看户型图本身，你会以为它是140㎡+的产品。
南北对流，进深达到约3.1米的入户玄关，五开间朝南、约14米南向采光面，西厨岛台，与此同时还配置了四间卧室，且主卧南北对流。
123户型做到功能完善的四房，堪比140+，放到前几年的市场想都不敢想。
当然，最抢眼的无疑是其开间约7.6米的超长阳台。130㎡以内，太少见了。
103户型：居家型，功能性无死角能打
这个面积段，功能追求一定是基本准则，因此它整体格局设计出了四房两卫，在100㎡的面积上基本是极限挑战。
约103m²户型样板间实拍
鸟叔看过不少这个面积段的户型设计，要么房间太小、要么只做3房，功能上没能做到极致。
需要留意的是，这是上车万博入门级产品，非常稀缺的，尤其是CBD组团定位高端改善，后面推售都是大户型，卖完就没有了。
敲黑板了，首开楼栋怎么选？
售楼部已开，学校品脾已官宣，样板房也开了，越秀·万博城即将开盘，首开1栋和3栋。有粉丝问，万博城马上开盘，这几个户型应该怎么选？
其实不同楼栋/户型各有千秋，但大家睇餸食饭，根据自己的需求和预算来综合考虑。
188户型，首推仅一条梯腿，位于3#西南，有别墅区和园景双重视野，日照采光和私密性都没得挑。
当然，总价不低，按需购买即可。如果喜欢更长的日照时长，更好的视野，那就中高层。
168户型，正南向，也是在3栋，有别墅区和园景双重视野。选择逻辑同188户型。
143户型，也是正南向，3栋。不同于168户型，它只有别墅区的开阔视野。如果喜欢更长的日照时长，更好的视野，那就中高层。
137户型，2栋西南向，CBD组团一期仅一条梯腿30多套，单边位，三面采光通风、三面视野，既有东北向的CBD天际线，也有西南向的别墅绿意。选房逻辑同188户型。
123户型，位于1栋，东南向。南北楼间距超100米，北向超100米园景视野。
当然，没十全十美的房子，好产品是明牌，123户型西侧梯腿日照有一点遮挡，只要价格让利，性价比其实也相当高。
103户型，1栋正南向，货量不多，预计很抢手。
在这里，鸟叔建议：
如果是纯改善需求，且钱包厚度足够，那就优先188/168户型；
如果是兼顾改善和孩子教育，则优先考虑143户型；
如果主要是为了孩子的教育，预算有限，那么首选103或123户型。
区域分析：强势资源浓度+万博核心，未来可期
最后，鸟叔简单聊聊项目的区域站位。
越秀·万博城，位于万博CBD核心区，距离成型的万博起步区直线距离仅约500米（数据来源：百度地图测距），在万博CBD甚至整个广州都扮演着重要角色。
之前群里有人说，不就是一个旧改吗？一个刚需盘有什么好看的？
这其实是对越秀·万博城的严重误解。
保利天悦不是基于琶洲旧改？还有猎德、冼村呢？都是赫赫有名的高端改善。
没必要对旧改项目带着有色眼镜。定位刚需还是改善，主要取决于先天的区位条件。
你看，越秀·万博城区位核心，尤其是CBD组团，三面别墅环绕，景观视野开阔，且远离主干道，基本没有噪声的困扰，居住环境相当纯粹。
因此越秀·万博城打造的，其实是高端改善，对标万博和樾府。
而且与市场面上绝大多数配套主要来源于片区公共供给的高端改善不一样，教育、公共文化设施、医疗，都是万博的短板，对此越秀·万博城给出了新的答案：
未来城市。
万博城在这里扮演了城市设计者的角色，注重自身居住品质的同时，也全力打造一站式的人居生活配套：
建面约115万㎡商业配套，
建面约15万㎡教育配套，
建面约5万㎡公共文化配套，
建面约6万㎡医疗配套。
从启动签约开始，不到半年私宅签约率达80%。相比十年前就启动改造的横沙旧改，拉锯10多年的珠城某村，越秀·万博城的进展可谓飞速。
综合来看，越秀·万博城从地段、交通、配套、环境、教育、产品来看，方方面面都很能打；是进击的全能六边形战士，深受市场欢迎。
鸟叔收到信息，项目CBD组团一期地块的认筹已经爆了。
特别提示一下，CBD组团要比想象的稀缺得多。
目前，万博CBD核心区的建设用地，已经消耗得差不多了，基本没什么宅地可供出让了。
越秀·万博城是万博CBD最后的大盘遗珠，且融资住宅仅占总规模的1/5。
其中，CBD组团仅占融资住宅建面的30%。
所以，鸟叔的建议是，如果有置业需求，盯紧首开的CBD组团。CBD组团首开楼栋每个户型的价格，鸟叔已经拿到，极具诚意。看下图，越秀这次不玩虚的，是底价，不是吹风价！
103户型：总价460-510万
122户型：总价560-650万
138户型：总价720-780万
143户型：总价700-770万
166户型：总价840-920万
188户型：总价980-1100万
4.5万/㎡起！鸟叔都没想到，项目魄力这么大，诚意这么足！这价格，还考虑啥华润？
月底开盘，只有几天时间了，有意向的赶紧到现场考察，准备工作得抓紧了！
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