这两年，要说楼市的热门话题有什么，“降价”一定是“热搜词”。
但我们要搞明白一件事，“房价降了”到底指的是什么？新房or二手房？
要弄清楚这个，就不得不提新房和二手房的定价差异了。
简单来说，二手房价格是完全市场化的，它能够更直接地反映市场的真实状况和供需关系。
而新房价格则受到政策、备案、限价等多种因素的影响。
所以说，二手房价格才是市场真实的“体温计”。
全国
一线城市降幅收窄，部分转涨
7月15日，国家统计局发布了6月70城房价指数，我们来看看其中的二手房情况。
部分城市二手房成交均价已跌至2018年至2019年水平，如北京、广州、深圳、杭州等。
2024年上半年，北京二手房成交均价约28834元/㎡，基本已回到2018年水平。
广州二手房成交均价约28743元/㎡，深圳二手房成交均价约58975元/㎡，价格都在2019年上下。
尽管整体房价走势依旧低迷，但部分城市尤其是一线城市出现了复苏迹象。
国家统计局数据也显示出70城二手房房价指数环比跌幅有收窄态势，其中北京、上海今年以来首次转涨，分别上涨0.2%和0.5%。
杭州和南京的二手房价格也有所回升，分别环比上涨0.3%和0.1%。
这些城市房价的回暖对全国市场有一定的示范效应。
什么样的二手房相对抗跌？
天津二手房价格跌幅也有所收窄，在70城中表现出不错的趋势。
数据显示，6月天津二手房价格环比下降0.4%、同比下降6.4%，环比跌幅较5月收窄了0.7个百分点。
放眼全国，绝大多数城市二手房价格都在下跌，但横向对比70个大中城市来看，天津的二手房市场表现尚可。
对比70城二手房价格涨跌幅，天津环比排名第7位，同比第16位，价格波动并未太“出格”。
那么，问题来了，天津的二手房，到底都是哪里在降价？不同地区降幅如何？
为了更好的说明这个问题，我们选取了市区、环城、远郊、滨海，这四大片区近半年成交量TOP10的二手房社区，来了解一下整体的情况。
市内六区，小户型学区房成交为主，热点社区套均价200万以内。
典型如诚基经贸中心、艺术公寓、景兴新里，分别对应和平一片、南开北片、河西一片，优质教育资源加持下，成交量长期位居各自区域前列。
价格方面，近一年降幅相对较小，TOP10平均降幅为4.2%，最高降幅为12%，中位数为4.5%。
多数社区的降幅在10%以内浮动，甚至还有个别小区，价格出现了超10%的上涨，如河西的元兴新里，对应河西一片的重小上海道小学。
环城四区，以低总价刚需成交为主，热点社区总价100万元左右，如津南天嘉湖的中海国际公园城，咸水沽的富力又一城等。
部分改善社区，如津南海教园的融创中央学府、仁恒滨河湾，房龄较短，兼具居住和上学需求，总价150万以内。
价格方面，成交量TOP10社区近一年普降，平均降幅为7.9%，最高降幅为24.3%，中位数为7.1%。
滨海新区，热销的二手房主要有两类，一是空港、大港产业落户置业，典型项目如大港的华幸小区，套均面积只有64㎡；空港的夏洛兹花园，套均面积95㎡。
二是面积改善类的置业，典型项目如生态城的滨海红星天铂，套均面积120㎡。
价格方面，同样表现为普降，平均降幅为9.9%，最高降幅为18.6%，中位数为9.5%。
远郊五区，热销的二手房主要有两类，一类是产业聚集区的外地落户，如武清开发区的畔水庭苑。
另一类是核心区的刚需及改善需求，如宝坻城南的裕和家园、武清杨村的保利上河雅苑（南区）、武清商务区的经纬城市绿洲学府华庭、宁河老城区的朝阳花园等。
价格方面，普降，平均降幅为8.7%，最高降幅为17.1%，中位数为10.8%。
不得不承认的是，在天津，教育价值对于房产的保值性依旧很重要甚至很关键。
优质教育资源加持的项目，往往更具抗跌性，这也就解释了 市区尤其是和平、河西、南开 的二手房，在如今的行情下为什么能保持较小的跌幅 ，甚至 还能有一丝丝的涨价空间 。
挤压新房
二手房成交量高位运行
虽然二手房成交价格出现下降，但成交规模持增，这一方面是政策利好推动，另外一方面是低总价房源集中成交持续分流新房刚需。
2024上半年，天津二手房成交7万套，同比下降18%，远低于新房成交套数39%的降幅。
而且，受二手房挤压的影响，可以看到，今年部分月份，天津二手房与新房成交量比值达到了峰值的2.7:1。
可以预见的是，未来二手房量成交整体还将维持高位运行。
整体来看，当前各城市二手房价格和往年相比均出现了不同程度的下滑。
但近期也出现了一些积极变化，一线城市的复苏信号也开始显现。尤其是“517新政”后，部分城市二手房成交规模持续上升，并带动了部分新房市场成交。
随着政策利好不断释放和落实，市场信心和预期有望逐步恢复，以此促进销量回暖，房地产市场将延续筑底修复，从而带动价格企稳。
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