最近发现一个有趣的现象，银行人不在朋友圈发理财、基金和贷款产品了。
他们发的是法拍房，这些法拍房都是他们银行的不良资产。
这两年，大家关注新房成交量下降、二手房交易不活跃，却忽略了另外一个指标：法拍房。
据中指法拍市场监测报告：截止6月底，2024年上半年法拍住宅房源挂拍拍品数量18.4万套，成交5.3万套，法拍住宅拍品清仓率28.6%；上半年法拍住宅累计挂拍拍次28.9万，成交5.3万次，成交率18.4%；累计成交金额765.3亿元，成交均价9084元/㎡。同比2023年挂拍拍品数量17.8万套，成交4.9万套，住宅拍品清仓率27.3%；成交总金额761.9亿元，成交均价9741元/㎡，2024年上半年法拍住宅成交总量同比增加8.3%，成交均价同比下降6.7%。全国的法拍住宅房源挂拍量、成交量双线走高，成交折价率、成交均价同比收窄。
值得注意的是，除了司法拍卖房外，市场上还有各类的挂拍房源。这些房源加起来也不是小数。
在2024年上半年法拍住宅成交房源TOP50城市中，重庆挂拍5438套位居第一，成交2499套；郑州挂拍4941套位列第二，成交985套；成都挂拍4717套排第三，成交2281套。
表：2024年上半年法拍住宅房源部分城市情况
细看表格数据， 除了挂拍量增多了，成交去化量和成交价格都不理想。
以重庆、成都、佛山为例，去化率都不足一半。
其中，许多城市的流拍率同比往上窜了20-30个百分点，相当多的城市的流拍率在65%以上。
法拍房关注度也在下降。 当法拍房无人参与竞拍时 ，这套法拍房就流拍了。要知道每次的流拍，都意味着购房者的房子又贬值一次。
各大城市的法拍房平均报名人数均在下降。
简单来几个例子：
2023年，北京6.43人、长沙4.04人、福州4.42人、广州4.03人；
2024年，北京3.96人、长沙3.32人、福州3.99人、广州3.72人。
顺便看一下成都今天的法拍情况，报名的人几乎没有，围观的人却很多。
比起相信法拍房能捡漏，现在关注法拍房的朋友更愿意当个 看热闹的围观群众。
以上，就是法拍房市场的现状。
成交价与成交量双双下降。这样的法拍市场，承受的压力必定不会小。
事实上，法拍房从来不是一个单独的市场。
从一定程度上说，法拍房可以算作是二手房市场的一部分。尽管市场份额不大，但同样对市场反应迅速，能及时折射市场温度。
在各种政策频出的当下，市场成交量在回升。在统计局发布的6月70城数据中，北京上涨0.2%、上海上涨0.5%，这是今年以来首次转涨。
当然整体来看，70城二手房，6月环比涨价的除却北京、上海外，仅有南京、杭州，其他城市都在降价。
如今，法拍房数量地不断上升，定然会给二手市场增加新的压力。
再严重一些， 一直打折 的法拍房，可能会再度冲击二手房的价格底线。
举几个例子，
南湖国际社区，可能因为是顶楼的原因，仅一个人参拍，成交单价1.29万/㎡。
来看最近的二手市场成交单价1.55万/㎡。
青羊区的建发金沙里，8个人参拍，最终成交单价2.53万/㎡
二手市场相同面积房源最近的成交单价是2.92万/㎡。
以目前的情况，法拍房数量的激增，势必伴随着更低价格成交房源的套数增加，如此一来，那些挂牌二手房平台的房子压力就大了。
会有买家以更低廉的法拍成交价作为参考，来进行二手房源交易的。毕竟有些潜在购房者看到小区的法拍房这么便宜也没人要，自然也会怀疑该小区的真实价值，这无疑给正常卖房的业主增加了难度，进而二手房价格也会持续下探。
这种压力下，卖方要么下调价格要么就只能把房子闲置或者出租，没房贷还好，有房贷还会可能选择断供，然后就是 恶性循环。
这就是二手市场新增压力点。
法拍房不止是法拍房。 一套套法拍房的背后，更是一笔笔贷款。 持续下跌的法拍成交价，最终换来的是贷款难以覆盖，银行不良率提高。 2023年各大行的个人住房贷款不良率便在提高。
所以，法拍房还真不仅仅和二手房相关。 更多的机构、银行、以及购房者都与法拍市场息息相关。
当然说了这么多，也不是鼓励大家买卖法拍房。毕竟相较于其他方面，法拍房安全性要不足得多。 虽然很多法拍房都是低于市场价而成交的。 但如果操作不当，不小心了解情况，便宜也可能变成大陷阱。
首先需要明确的是，没有零风险的房产交易，无论是买新房、二手房或是法拍房。
在百度搜索关键词“法拍房风险”，词条高达229,000条。其中房屋的产权纠葛、未被发现的瑕疵、过户落户麻烦、房屋租赁难收回和拎不清的税费是常见的集中风险。
所以如果要购买法拍房的话，要提前知晓以下几点风险：
明确房产产权归宿问题。需要注意房产是否是个人所有，如是一方多债主的房屋要小心。
查清房产属性等数据。比如房子的使用年限、能不能办房产证、土地出让的性质等。
现场看房，实地仔细勘验。法拍房无法单单通过照片反映实况，别想当然地认为网上法院公告信息是完全正确的。具体的房屋信息以及周边的环境细节还是眼见为准，交房后出现如下水道堵塞等房屋问题，法院可是不管的哦。
查清租赁情况。购买前一定要了解清楚以往及现有租客的租期时长、租金额度以及缴纳方式等，这样才能保护自己的权利。成都之前有官司，就是买了法拍房后住不进去，发现前房东将房子出租了3年……买卖不破租赁，朋友们一定要明白。
明确能否进行贷款。现在很多优质房源名义可贷款，实际操作难。必须提前和法院、银行、担保公司进行三方协商，确保能够在规定时间放款。以成都为例，在淘宝司法拍卖网上，有一键贷款的按钮，点进去是提供贷款的银行。由于银行贷款审核需要一定时间，建议在竞拍之前提交贷款申请。
理清需要承担的全部费用。该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由买受人负责承担，是成本的一部分。如果卖方恶意拖欠多年，加上违约金，也会是一笔不小的数目。提前了解清楚，避免成为“冤大头”。
还要记得核算税费，在进行网拍前，要对税费进行核算。虽说网拍是不收取任何佣金的，但买卖双方应缴的税通常是由买受人承担的。全妹儿身边就有人因不懂法拍房的税费一事，搭进去了十几万税费。
总之，法拍房不是一个便宜的买房渠道，而是一个“让你觉得会便宜”的卖房渠道。建议刚需一族、尤其是小白刚需，切忌跟风入法拍房。
竞拍前先算好各项费用，预估一个能接受的总价，到了接受不了的价格放弃拍卖就行了，不要脑子一热向前冲。
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