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房子,不是想买就能买!
在生活平台小红书上,法拍房成为热议话题,相关笔记达到29万+,围绕法拍房相关的话题各种各样,从购买流程,到出价攻略,好不热闹。
法拍房通常指的是,通过法院拍卖程序处置的房产,楼市处于上涨通道时,它曾是刚需购房者与炒房团捡漏的希冀,如今楼市整体不景气情况下,连法拍房市场的热闹光景也要打个折扣。
![法拍房不好卖了](http://dingyue.ws.126.net/2024/0729/013707cdp00shdszp0008d200ku0038g00hx002r.png)
根据中指研究院发布的一份报告,其中涉及几项数据:
2024年上半年全国法拍市场挂拍各类法拍房源数量累计38.2万套,较2023年上半年38.6万套同比减少约1.1%。 累计成交拍品数量约7.85万套,总成交金额1537.3亿元;较2023年7.42万套增加约5.8%,2023年同期总成交金额1580.5亿元,减少约43.2亿元。 上半年各类法拍房源成交均价5147元/㎡,2023年同期全国各类法拍房源成交均价5584元/㎡,同比下降7.8%。
从以上数据中,我们可以得出几点信息。
首先,相比2023年上半年,市场上挂牌的法拍房数量仅同比小幅下降了1.1%,并未出现大幅度的数量比变化。
其次,尽管成交数量比2023年增长了5.8%,但是总成交金额确是下降的,这就是由于法拍房的均价下降所导致的,幅度并不小,下降了7.8%。
供应减少了,价格却没稳住,上半年,法拍房出现量价齐跌的反经济学现象。
如果回顾前5个月的情况,中指研究院数据显示,拍品成交折价率74.7%,平均成交拍次1.9次。
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凡此种种情况来看,想捡漏法拍房的人也在变得谨慎。
城市维度来看,法拍房成交数量最多一线城市除了北京之外,其它基本集中在二线、甚至三线城市。可见,北上广深等地的法拍房活跃度并不那么高涨。
2024年上半年法拍住宅房源成交最多TOP50城挂拍拍品总计8.3万套,挂拍及成交较2023年均增长,主要城市集中在重庆、成都、佛山、郑州、北京、南宁等城市;top50城市清仓率36.6%。
法拍房曾经是市场的香饽饽,由于拍卖价格通常低于市场价格,因此,一般会出现折价出售的情况。更是由于信息差存在,很少有房源信息能够流到普通人的手中。
2020年,以溢价出售的法拍房比比皆是。
上海国拍的统计显示,当年5月,法拍房成交价在评估价以下的标的占成交总量的32%,超过68.18%的标的以高于评估价成交;7月超过68%的标的以高于评估价成交。
可如今,一线城市的法拍房可能有二手房价格的70%;二线城市的法拍房价格,很多就只有二手房价格的50-60%。
![出不完的政策](http://dingyue.ws.126.net/2024/0729/013707cdp00shdszp0008d200ku0038g00hx002r.png)
回看近两年的楼市,政策支持的力度不可谓不大。从贷款政策,到放开限购等政策支持。
不久前,央行调降LPR10个基点,与LPR关联的商贷利率,今年5月楼市新政后,也不断下调。
以上海为例,其中首套住房商贷利率下限由此前的LPR + 0.35%调整为LPR – 0.45%。LPR的进一步下调,意味着贷款更加便宜。
上海首套房贷利率将降至3.4%,二套房贷则根据区域不同,房贷利率分别是3.6%和3.8%。
商贷利率调降的同时,公积金贷款的利率事实上也在走低。
5月17日,央行官宣自2024年5月18日起,下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点,5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%,5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
商贷利率调整后,事实上已经在渐渐逼近公积金贷款利率。
政策的作用,短期激活了一部分本来压抑的需求,但需求能否被持有激活,我们还有待观察。
根据统计局数据,上半年,全国新建商品房销售面积、销售额同比分别下降19.0%、25.0%,降幅比1-5月份收窄1.3、2.9个百分点。
![房子的未来](http://dingyue.ws.126.net/2024/0729/013707cdp00shdszp0008d200ku0038g00hx002r.png)
整个市场承压之下,我们看到偶有豪宅市场展现出春风得意的一面。
上半年,豪宅市场“日光盘”的情况大有存在。从一线城市,深圳的海德园到上海的中海·顺昌玖里,再到温州多个豪宅的爆火。
核心区域、核心价值,再加上新房所带来的改善居住的环境,虽说整体楼市可能会有所承压,但毕竟大家选址还是希望能够一些抗压的效果。
任泽平对于房地产的看法可以高度囊括为三句话,而这三句话,几本匹配市场上多说分析师的观点:房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融。
按照他的逻辑,“中国建了那么多房子,到了今天,房地产还有没有空间?有,中国房地产开发建设的空间在都市圈、城市群人口流入地区。”
此外,近年来保障性住房的推出,在被拍手叫好的同时,大家多少也会产生一个疑问:会不会带来房子的供给膨胀?
中信证券反而认为,没必要有所担心。
中信证券认为,我国的住房保障事业持续发展有助于实现租购并举目标,有助于保障新市民,年轻人和中低收入阶层的居住,也客观上为房地产产业链企业提供了新的业务机会,为REITs市场贡献了一些租金稳健的保租房蓝筹投资标的。
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