最近，珠江新城炒家遇到了一个非常头疼的问题：
就是2021年，最早一批三年期的经营贷的用户，批量性的到期了。
最关键的是，他们这笔贷款无法续贷，或者是平转到其他银行！
有炒家告诉楼市君：这笔钱很难还的上了...
壹
珠江新城炒家傻眼
“经营贷”要补差价？
事情是这样的。
小A在2020年，用13万+/平的价格，入手了珠江新城中区某小区约114平房子。
当时广州的房贷利率普遍比较高，大概在5.6%左右。
｜广州航拍图
|广州楼市发布摄
到了2021年，不少中介给他打电话，说经营贷能做到3.8%的利率；
“如果把按揭房置换成了抵押经营贷，一年就可以省下十多万元的利息。”
小A心动了，他把原有的30年的按揭房贷结清，置换成了抵押经营贷，每个月的月供从5万，降到了3字头。
要知道，这种利用经营贷降低利率的手段并不少见，尤其 在金珠琶的炒房圈子里相当“流行”。
｜来源：楼市君朋友圈
当时的小A认为，仅这2个点的利差，即使是房价不涨，每年都可以省下多少利息钱。
时间一晃，三年就这么过去了。
然而这个月经营贷到期了，银行要求他还款。他一下子傻眼了。
原来啊，给他代办的中介告诉他，这笔经营贷为10年的期限，但没告诉他这个贷款每3年要还一次的。
打个比方，小A2021年的时候，银行评估价1500万的房子，七成的话可以贷出1050万； 假设现在房子评估价跌到了13 00万，那七成只能做到910 万 。
要么结清转走，要么补140万的差额续贷。
｜业主申请经营贷利率调整
|粉丝供图
那么，问题来了...银行卡余额不足，上哪里去搞一百多万？
但对于一些小A这样的普通业主来说，首付已经掏空了家底。
他表示：再想拿出这巨额的资金来填补窟窿，几乎不可能。
银行相关人员还告诉他：经营贷逾期一个月，就有可能发起起诉流程。
｜经营贷逾期有可能被起诉
|粉丝供图
贰
贷续高峰期已来
炒家将面临两种结果
像小A这样，面临经营贷到期问题的炒家，并不在少数。
在2020-2022年的楼市高峰期，有很多人将30年的住房按揭贷款换成了企业经营贷。
尤其是金融城、珠江新城、琶洲等，金融属性强的板块。
｜来源：楼市君朋友圈
楼市君在这里科普一下，目前大部分银行做的经营贷，贷款周期多为10年，贷款期限比房贷明显要短。
短贷长投，风险很大。
银行为了风控，经营贷贷款人大概每三年或五年要做一次续贷，资产也要重新评估。
也就是说，2021年用经营贷买房的人，2024年正处于续贷高峰期。
但万万令人想不到的是，利息虽然省了，2020-2021年却已是广州楼市的巅峰时刻。
自21年始至今，不少地区房价普遍下跌10-30%，甚至部分外围区楼盘一度腰斩，现价只有高峰1/2。
即便像珠江新城这样的CBD，最近一年的降幅普遍也超过了10%。
丨广州楼市发布 制图
因此，今年广州各个板块楼盘的整体评估价，都有所下降。
比如珠江新城的嘉裕公馆，之前最高评估价可以做到23万/平，现在呢，在20万/平左右。
而金融城的美林湖畔、兰亭盛荟，过去评估价可以做到9-10万/平左右，现在只能做到7-8万/平。
还有珠江帝景，高峰期的评估价可以做到9-10万/平，现在只有7-8万/平。
｜广州航拍图
｜广州楼市发布 摄
但随即而来的却是24年的经营贷普遍到期，需要续贷。
像小A这样，他所持有的小区从2020年的14万+/平，到今年的成交价约为11万+/平。
而整个珠江新城，高价房源成交也越来越少。
在7月份至今成交的40多套房源中，有八成以上的价格都低于10万/平，高价房源的占比连续下跌。
｜珠江新城成交变化
|广州楼市发布制
银行评估价下调了10-20%，他面临的结果只有两个：
要么各处凑钱再撸信用贷，补交这部分的本金差价；
要么只能面临断供、法拍...500多万的首付款全赔了不说，自己还变成了债务人、老赖。
即便房子拍掉了，还可能倒欠银行上百万。
经营贷弊端凸显
广州法拍挂牌全国第六
当然，这案例不单单针对于市场某部分人。
就这么说，大家可能没有太大感觉，楼市君来分享两组数据：
1、截至2023年，全国商业银行经营贷余额高达22.15万亿，而在2020年末这个数字仅为11.54万亿。
也即是，2024年里将面临高达10.61万亿经营贷到期，需要续贷。
2、今年上半年全国法拍房挂牌18.4万套，广州挂牌2509套，排名全国第六。
在四大一线城市中，广州法拍房挂牌数第一，清仓率约为30.7%。
｜ 2024年上半年法拍住宅房源部分城市情况
| 来源：中指数据
也就是说，100套法拍房里面，只有30套左右能成交，成交有一定难度。
而这波法拍房里面，就有一部分来源于珠江新城、金融城等板块。
有从事法拍的业内人士告诉楼市君：这几个月法拍的豪宅，数量明显上升。
｜来源：楼市君聊天记录
现在只要你到法拍平台上，就会发现一大堆珠江新城的法拍豪宅，
光是阿里一个平台，7月份的珠江新城豪宅，就排着队进行法拍。
｜来源：阿里法拍
而对于现在仍然持有经营贷的人来说，他们想要保住房子和征信，就不得不寻求办法。
因此我们看到，在小红书或购房群上，已经出现不少人想把经营贷转回房贷。
｜来源：楼市君聊天记录
｜来源：小红书网友提问
还有一大波教你“保房”的法律机构。
｜来源：社群广告
确实，随着 LPR下调，经营贷的利率优势越来越小。
根据央行最新公布，5年期LPR保持在了3.85%的低位，甚至有银行对优质客户首套开出了2.9%的超低利率。
对比楼市君去年摸查的经营贷3.65- 3.85 %的水平，新批房贷甚至更低。
｜广州楼市发布 制图
相比而言，房贷利率目前依然处于低位，并且不存在续贷、抽贷等风险。
正如有一位粉丝所说：经营贷就好比当年的P2P，诱惑确实很大，真正得益的只有中间商。
不难预测，未来的广州楼市，一夜暴富、炒房团等，都将成为历史的尘埃。
最后，咱们来聊聊，你身边有申请了经营贷的买家吗？
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