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7月31号郑州出台楼市新政，取消对商品房销售价格的指导，未来房地产开发企业可以根据市场情况自主定价销售。

简单说就是地方上在尝试过各种救市方法，新房库存却依然不断增加的情况下，最终还是放开了对新房价格的管控，

有形的大手终于向无形的大手妥协了。

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其实不管之前的15%超低首付比例，还是什么先息后本，首付分期，一直以来我们救市的发力方向，都是为了用更高的杠杆让个体的肩膀抗上更多被转移的楼市债务。

可方法想的挺多，但奈何个体是死活不举债进场买房。

为什么？因为个体的负债空间现在属于榨不出“油水”的状态，16年棚改去库存消耗掉的居民负债空间到现在还没得到恢复。

宝贵的居民负债空间不是气球，今天把气撒完了明天找个气筒子就还能再充满起来。

得要收入增长，而且是长久持续的收入增长，还有配套的福利兜底政策，才能一点点得把个体负债的能力修复起来。

可楼市疯狂堆积的债务给这个机会了吗？没有。

既然没有，前面那些救市政策的失灵就一点也不奇怪。

可以这样说，在居民收入预期暗淡且去杠杆还没完成的情况下，救市就像在光滑平整的水泥地上来回浇水施肥一样。

能长出庄家就真有鬼了。

也许是考虑到了这一点，所以郑州这次彻底放开了价格管制。

房子还要卖，债务还得转，但个体目前就那么大的负债能力，实在背不动太多债务了怎么办？

房企，你们出出血降降价吧。

之前是给高杠杆引导居民自己“爬上来”接债，结果发现高杠杆给了但没几个人往上爬，没办法只能用取消备案价的方式引导房企弯下腰伸（降价）出手拉居民一把。

问题还是出在需求上面。

楼市不是没有需求，而是没有有效需求。

我想买房子是我有需求，但我得有足够的首付资金和未来承担得起月供的收入，这才叫有效需求。

郑州放开备案价的枷锁，无非就是想靠市场的力量让房企互相挤压价格，从而以价格下行的方式激发真正的有效需求出现。

说穿了，就是在转移债务的力度上做出了让步。

本来一套房子房企卖150万，现在市场没有限跌和备案价的要求，房企们自己激烈去竞争，于是在债务压力的倒逼下125万的售价出现了。

从150到125，少的这25万表面上看是房企少卖钱了，实际上是相当于少转移了25万的债务。

房企少转移了买房人自然就少承担了。

于是更轻的债务负担，激活了有效需求的出现，市场交易量才有了上涨的可能。

也是没办法，在发现有形的手终究是拧不过市场无形的手后，撤掉备案价向市场妥协，接受残酷的资产价格洗牌和重新定价是楼市必然的结局。

之前靠限跌令和备案价撑着的资产价格，早已经被泡沫裹挟，既然是泡沫市场自然不肯接受，所以楼市去化降速库存积压。

毕竟居民也不傻，谁愿意用未来20多年的收入换一个价格水分大到离谱的资产？

所以现在放在地方面前的是两条路。

要么继续用有形的手撑住一个虚的不能再虚的“账面”价格，这么做的结果就是土拍继续吃瘪，房企接着瘫痪装死乃至暴雷。

要么是放手一博，放开备案价的限制，在市场供需双方的真实博弈下退去那些虚假的泡沫伪装，这么做的结果就是可能要“忍痛”看到好不容易撑住的价格体系垮塌。

郑州选择了第二条路，

2024年上半年郑州新房成交216万平米，同比下降50%。

去化降速库存必然上升，截止到6月份郑州新房库存达到1433万平方米，去化周期已经拉升到了31.4个月。

而就是这个惨淡的成绩还是在放开限购，首付比例降低到最低15%，放松限售，二次房票棚改等等救市操作的基础上换来的。

能想的办法都想了，个体不接债就是不接债，除了以价格体系可能遭受重创的代价重新拥抱市场之外，郑州没得选。

所以放开价格管制的操作，看似是敢于断腕自救，其实是实在没辙。

郑州这次的操作不算新鲜，甘肃省会兰州早就出台过同样的政策，同时郑州也不会是最后一个，接下来其他省会肯定会挨个步郑州的后尘。

拗不过市场的有形大手，还多得很呢。

2

这么说吧，如果把当下的楼市比作一艘大船，那么托着这艘大船不让其倾覆的，就是由无数普通个体（豪宅属于例外）的当前储蓄以及未来收入组成的“大海”。

现在的问题是，大海已经开始枯竭，这艘大船再怎么修修补补也注定无法再次扬帆起航，

因为从来没有一艘船，可以在失去了水的托举后还能航行。

其实别说航行了，原地搁浅都算是轻的。

更麻烦的是，现在不仅是个体不想用自己的真金白银托着楼市这艘大船，就算是国企城投们也不太愿意。

上半年各地出台的国资城投下场收购商品房的救市政策，本来是冲着平衡市场供需去的。

打的算盘是想让国资企业大量吃进市场内的存量新房和二手房，以此消化市场内过于“奔放”的供给数量，从而达到去化库存的目的。

简单说就是，市场没有需求我们就强行制造需求。

2016年是让棚改拆迁户买掉库存新房。

2024年是让国企下场收购库存新房。

换汤，但没换药。

任何市场一旦供大于求，且需求如果迟迟不见恢复，那么供给端降价自救的出现就只是时间问题。

在其他市场内这些行为完全没问题，但在楼市中小幅度的降价还可以，大面积大幅度的降价可能在“地方上”看就不太合适了。

不谈房企屁股后面的债，不谈金融系统内可能存在的系统性风险，就光地方的土地财政这一关就暂时过不去。

房价绷不住了，你让房子屁股下面的地价怎么办？

说得再直白点，国资下场收房就是用财政的钱人为的去为楼市尽量制造稀缺性，强行阻止在供需失衡的背景下，自发挤破价格泡的沫市场行为，以此托住地价。

但问题是算盘大家都会打，个体要就计算买房后负债的压力和房子价值是否会继续贬值的可能，国企们也不是傻白甜。

都是一个心思，都怕接到手里的是一个不断贬值“毒资产”，所以本着都不想当接盘侠为他人的债务买单的原则，国企作为市场暂时的“最后购买者”，也是看的多买的少。

大手为什么拧不过市场了？

因为大家都不愿意为整个已经摇摇欲坠的价格体系去接盘，个体不愿意国资企业也不愿意，甚至现在金融体系也开始躲着房子走了。

银行为什么从今年开始对断供房的业主不再态度强硬，愿意给业主宽限的时间，甚至可以为业主做类似的债务优化方案？

为什么银行不倾向于马上收回房子，而是选择和断供业主坐下来心平气和的“慢慢谈”？

说白了，还不是不愿意收回这个极大概率继续贬值的“毒资产”？

只要房子还在你手里，银行拿的就是购房时所形成的“原价”月供，也就是你未来20多年稳定的劳动性收入。

而一旦回收，银行就成了最后的接盘者，面对新房和二手房内卷式的降价逐渐扩大化，收回的资产只会以价格下行的方式让银行损失的更多。

房子，银行能不要就尽量不要。

现在不仅是个体对房子的价值产生了巨大的怀疑，连国企和银行都以各种理由尽量不沾手这些泡沫还没挤干净的资产。

一部分怀疑价值，一部分担心泡沫，看似是两个原因其实都指向一个问题。

价格。

只有让市场自发的以供需关系匹配出新的价格（极大概率是降价），才会得到市场仅存购买力的重新青睐。

毕竟谁都不愿意为一堆随时蒸发的泡沫，而花钱买单。

为什么说跟着郑州放开备案价的城市一定会越来越多，原因就在这。

3

牛不喝水强按头，事实证明即使把牛头按下去了，牛该不喝水依然不喝。

之前的限跌令想强撑住楼市的价格结果呢？

之前的限购令想强托起楼市的价值结果呢？

之前的低首付想强拉起楼市交易量结果呢？

都没用，想指望这些政策撑住价格拉起交易量，但可惜个体就是不买账。

而只要一部分个体坚持不进场，那么一切看似坚不可摧的价格神话就都会原形毕露。

二手房市场价格的下探就是最好的例子。

原因还是因为缺少真实价格，一个商品想要被频繁的交易必然有一个前提，那就是这个商品肯定有一个真实的价格。

这是一个由于供需双方，在市场的组合与匹配下形成的没有外力干扰的价格，而这恰恰是楼市所不具备的。

既然没了真实价格，交易自然会大幅减少，有谁敢去买一个压根不知道值多少钱的东西呢？

所以要么死守着之前的价格，然后坐等债务吞噬房企的本就紧张的现金流，进而让土地财政跟着吃瘪。

要么就是全面落实郑州这次的新政，放开限制拥抱市场，接受真实价格的洗礼，这样虽然价格体系可能要崩一下，包括土地作为抵押物的价值可能也要跟着下降，但好歹能让交易活起来。

交易活起来，代表人群进场的数量开始上升，而楼市这场击鼓传债的游戏能玩下去的前提，就是必须有新人不断的进场。

地方除了放松价格管制，没有其他路子可选。

想想也有意思，16年棚改时个体为楼市去库存而快速上涨的杠杆率，没有等到来自工资大幅上涨和福利兜底政策的稀释，伴随而来的只有被消耗的所剩不多的居民负债空间。

那时楼市如果能把脚步放缓一些，等等居民负债空间的恢复，或许路子还能走的长一些。

但地方、房企、银行这三个大佬都有自己的利益诉求。

地方要卖地，房企要赚钱（其实是卖债），银行要利息，楼市不上涨大佬们都吃不饱。

于是16年之后楼市刚摆脱库存危机，马上就进入到上涨的快车道。

但房价是涨了，居民负债空间却没同步得到修复。

因为这玩意是需要长期的收入增长才能慢慢修复的，可问题是楼市背后那些分利群体的需求是一刻也等不了。

既然等不了，那就要承受等不了的代价，在居民负债空间依然伤痕累累的情况下，楼市的新房销售毫不意外的再次放缓，库存继续增加，土拍逐渐冷淡。

2016到2024，不过是一场结果早已经注定的循环。

当年用大量消耗居民负债空间的操作，暂时以涨价去库存的方式躲避过了债务周期的惩罚，但躲得了一时躲得了一世吗？

9年时间，现在市场的惩罚再次到来，躲这次是肯定躲不了的。

该降价，就降吧。

就这样。

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