住房租赁行业供给侧在国家政策推动下蓬勃发展，规模持续稳定扩大，多类型产品涌现，品牌效应初显。供给侧的发展对需求侧租住方式的养成形成推力，不仅吸引着越来越多的青年人和新市民，也吸引着有住房改善需求的居民，需求侧也呈现多元化发展的趋势。
供给与需求的互相作用，直接影响着住房租赁行业的投资与运营。住房租赁行业长期稳定的发展是要在每一个细节都使出绣花针的功夫，不断精益求精。ICCRA将开展关于住房租赁行业投资与运营的系列调研，以期为行业发展提供参考。
本期调研的主题——“租赁住房需要配齐家具家电吗？”
本次调研采取了线上调研问卷与线下企业调研结合的方式同步开展，以期更全面的揭示行业在发展过程中悄然发生的新变化。
需求端
拎包入住仍是主流需求，
标准化之上也要个性
从年龄结构看，调研问卷的受访者年龄层仍集中于35岁以下，26岁-35岁的受访者合计占比近七成。对于年轻人而言，“便利性”是他们选择机构运营租赁住房的主要原因，而“便利性”最直接的体现即“拎包入住”。因此，在本次调研中，选择需要配齐家具家电的受访者占比最高，约有83%。
但追求个性化的需求也已经出现，约17%的受访者由于自身有偏好的品牌或使用习惯等因素，认为不需要配齐全部家具家电或进需要空房间自行配置家具家电。
个性化需求在选择“拎包入住” 的受访者中也有体现。即便选择了配齐家具家电，但在跟个人习惯联系更紧密的空间收纳方面，几乎所有的受访者都希望管理方在诸如衣柜等处的收纳空间内部可以留白，由自己自主调整置物格。
需要但不一定拥有，“共享经济”
或者成为租赁住房项目新的收入增长点
结合ICCRA过往多次租赁住房需求调研情况，年轻人偏好“拎包入住”的根本动因是“不确定性”。这种“不确定性”大部分来源于工作或收入的变动，使得年轻人不得不更换租住地点。不添置大件家具或家电，也是为了在搬家过程中减少负担。
而对于年轻人来说，体验感又是非常重要的事情。对一些单价较高，但使用频率不那么高的小家电，有50%的受访者表示可以接受“共享使用”。还有43%的受访者表示可以接受在租房期间租赁家具使用，以减少因搬家而带来的家具家电处置的问题。
我们曾在《ICCRA集英行 |Greystar East market 双子星项目 长租与长短租——田野考察第三站》一文中介绍过美国的the Ludlow EAST MARKET项目为租户提供共享小家电的租赁服务。也许，共享经济会为我国租赁住房企业带来新的业务机会和非租收入的增长点。
图源：the Ludlow EAST MARKET（ICCRA拍摄）
供给端
市场需求和内部管理的合力推动
“拎包入住“成为行业惯例
从供给端看，无论是租赁住房投资或运营机构，还是个人房东，普遍认为租赁住房配齐家具家电已是行业惯例。这一方面源于市场需求偏好“拎包入住”，另一方面是出于对标准化运营管理和投资的考虑。
特别是对于机构而言，统一配置家具家电是“标准化”的关键部分。对外，“拎包入住”是市场的需求，也是项目品质的表现。对内，“成本可控”是投资和运营考量的重要因素。家具家电的统一采购的成本项明确且可控；同时运营管理标准化易落地，运营管理成本也处于可控范围。在投资可研阶段，成本项约清晰、具体，对决策的判断更有帮助。因此，线上调研问卷受访的租赁住房供给方暂无考虑提供空房出租。
一次性投入与长期维护成本的平衡
虽然提供“拎包入住”的产品更有利于投资阶段的成本核算，但是租赁住房行业是一个“长期持有”的行业，在持有阶段的维修维保、翻新改造的费用是这个行业无法回避的另一重要成本项。在实践中，住房租赁行业已经发行常规的家具家电不一定完全适合租赁住房这一业态，也在不断的调整和研发适配的家具。青年公寓里，会经常见到以拉帘代替柜门的衣柜、适用于小户型的超薄鞋柜……这还只是看得见的地方，在看不见的地方，如收纳柜或地台的液压杆、五金件等零件的选用，可能也都经历了多年的尝试才确定使用。减少损耗，延长使用寿命是租赁住房企业必须考虑的问题。
在长期运营中，家具家电的更新也是住房租赁企业必然会面对的问题。但机构化的兴起才短短几年，超一半的受访机构还没有考虑制定家具家电的更新计划，40%的受访机构正在准备制定更新计划，仅有2%的受访机构已经有了明确的更新计划。
租赁住房行业对“长期主义”的理解仍要深入。
新变化
家具家电也许未必是必备品
线上调研问卷的结果，是住房租赁市场现状的一个表现。在ICCRA过往的研究过程中，发现“现状”未必是“全貌”，因此在本次调研中增加了线下企业调研，也有了一些新的发现。
被忽略的“家庭型客源”需求
线上调研问卷的受访者年龄结构也清晰的显示出，这些人更多的是朝气蓬勃的年轻人，尚未组织家庭，其生活方式对租住空间的要求与家庭客源有着明显差异。
实地调研中发现，家庭客源很少通过线上方式获取房源信息或做出决定。与年轻人相比，家庭客源租房的租房流程和决策有眼见为实、决策者多、决策周期长的特点。家庭客源选择租住空间，或为孩子就学等刚需原因，或为以较小成本改善生活品质（《从“刚需被动式”到“躺平式改善”——租住消费观念转变带给市场的影响》），其寻找房源的途径仍以中介门店为主，需要实地看房，并且是几乎全部家庭成员都要实地看过后才能决策。
而家庭客源与青年客源另一大区别即更希望租住的房屋布置符合自己一如既往的生活方式，因此空房对于家庭客源更有吸引力。在实地走访的朝阳区某项目，这种情况体现的淋漓尽致。
在朝阳区北五环外的一个自持项目上，由业主委托中介系管理方运营。该项目户型以二居室和三居室为主，适合家庭客源。而这一类客源恰恰是该管理方的优势所在，凭借强大的门店网络，该项目基本以月均60套的速度出租。在实际运营管理过程中，管理方发现来本项目租房的人群80%为改善型长期需求，租约都在1年起。这类客源生活方式已稳定，更偏好租住空房，按照家庭生活习惯自行配置家具家电。
随着越来越多的商品房收储，大户型产品也会源源不断出现在市场上，曾经被忽略的家庭客源的需求也会被激发，由青年客源向家庭客源的转型，也是住房租赁企业需要关注的市场新变化。
“大与小”、“配与不配”的选择
在另一家企业调研中，企业则提到家具家电的配与不配，更多是受户型影响。在该企业运营的项目中，会发现小户型的家具家电是必配的，一方面是租住小户型的客源多为年轻人或企业外派工作人员，租约相对不长或稳定性相对弱，因此需要拎包入住的房间；另一方面则是市面上适合小户型的家具少，如果由租户自行购买，会产生大量的时间成本和经济成本。而面向家庭客源的二居以上的户型，除不可移动的家电外（如空调、热水器、抽油烟机等），则可以少配或不配其他家具家电。
在以运营公租房或人才公寓的企业调研时，ICCRA也注意到，由企业趸租的房源，运营方基本上也无需配置可移动的家具家电。
调研结论：
市场始终在变化，
顺应变化方能立稳脚跟
综上所述，租赁住房是否应该配齐家具家电，要根据市场需求、客户群体特点、经营模式等多方面因素进行综合考量。
在实践中，勇于迎接变化，适应变化带来的挑战，是租赁住房行业可持续发展的关键。
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