截至2024年6月底，徐州商品住宅潜在供应约1354万方。1354万方是何概念呢？若按照近三年新增房源套均124㎡来计算的话，大概相当于10.9万套房子。
按照12个月去化周期计算，需去化107个月，约合8.9年，即便按照市场高热期时的12个月月均流速来计算，也需要约27个月。
乍听之下，似乎泰山压顶、前途无望，但实际情况又如何呢？笔者将通过时序、区域、项目、企业等四个维度来一窥究竟。
在此之前，有必要先来了解下“1354万方”的构成情况。
从上图可知，当前徐州在售项目待供应量仅占不足三成，超七成潜在供应为尚未首开的已成交宗地及纯新盘，且其中86%为尚未公示规划的宗地。短期内，新房市场压力相对可控。
.01
开发周期拉长，近年未入市项目体量骤增
从各项目/地块取地时间来看，2020年之前未入市项目体量占比较小，且均低于当年度在售项目待供应体量；而21年市场下行之后，比重关系逆转，未入市项目量大幅增多，24年已全为未入市量。这其中，未出规划体量占比近84%，宗地开发周期明显加长。
而细分在售项目待供应量可以发现，早年其体量较多，却并非均因项目流速较低造成，以2014年及以前节点为例，主要分为三种情况：
一是诸如湖东道学府、德基中山壹号等取地时间早而入市时间多在22年之后的项目；
一是像港利上城国际、城置万锦城等首开与入市间隔四五年以上，且本身项目体量较大的项目；
再者就如玉潭花溪等长期市场发声少、或如奥园玖珑天境等停售的项目；
总体来看，在售项目待入市量仍集中于近三四年首开入市的项目，市场活跃度尚可。
.02
外围板块为待供应主力，未入市项目体量比重高
从上图可以看出，未来供应量多集中于外围板块，除铜山乡镇板块外，东湖新城、银山等徐州“东拓南向”发展轴上的板块为主力支撑。此外，区域能级较高、市场容量相对大或流速相对快的奥体、北京路等板块同样为供应主力。
这其中，未入市项目量仍占据主要位置，除金山桥等个别板块外，其余各板块未入市项目量占比均超五成。
.03
大体量项目占比高，未入市项目为主力
从项目来看，截至24年6月底，徐州商品住宅潜在供应共涉及175个项目或地块，其中潜在供应量10万㎡以上的达54个，占总盘数31%，未来待供应的大体量项目较多。其中，未入市地块或纯新盘占据74%，而未出规划项目量占到10万㎡以上项目量的63%。
.04
城投平台为主力储备方，经开区国资独占鳌头
从房企角度来看，当前徐州潜在供应量主要储备在城投平台手里，且未入市项目量占绝对比重，占比达60%。主要来源于21年市场下行后托底土地市场的规模，其中仅4%已规划公示。
具体房企来看，潜在供应TOP10房企中，城投平台占据七席，其中经开区国资以近150万规模位居首位。
综上所述，
①超七成潜在供应为尚未入市的地块或纯新盘，且集中于21年市场下行后新增土地量；
②外围板块为未来主力输出区域，超九成板块未入市项目量占比超五成；
③未来31%待供应项目为单盘10万㎡以上的大体量项目，其中74%为尚未入市的项目或地块；
④当前潜在供应主要集中于城投平台手中，且以21年之后的宗地为主，且绝大多数尚未公示规划；
无论从哪个维度来看，徐州潜在供应中未入市地块及纯新盘体量均占据绝对比重，尤其未出规划的地块量占比较高，而基于这部分规模集聚于城投平台手中，考虑到其开发节奏缓慢、开发周期相对较长，后期新房市场很难会出现集中大量供应房源的情况。
此外，未出规划的地块是否最终会开发入市还有待商榷，毕竟其他城市不乏出现退地等现象。可以预见，徐州虽潜在供应量不低，但规模性集中上市的可能性低，新房市场环境仍算较健康。
— END —
以上仅为个人观点，不代表所在企业观点。
如需转载和合作，请致电13812066641 (微信同号)。
热点关注
土拍资讯
榜单发布
研究报告
热门跟贴