核心结论：
1、7月土地市场供需规模低位徘徊，总体热度上升。数据显示，2024年7月全国住宅用地供应建设用地面积为2403.93万㎡，同环比分别下降42.6%、24%；成交建设用地面积为1905万㎡，环比微升0.1%、同比下降26.6%；7月全国住宅用地平均成交溢价率为4.95%，较上月上升2.26个百分点。
2、7月全国住宅用地出让金平稳上升，北京持续领先。数据显示，2024年7月全国住宅用地出让金较上月小幅上涨3.1%，同比下降37.32%。其中，北京收金持续领先，单月土地出让金达165.88亿元；成都、上海位居第二、三位，7月土地收金分别为134.15、91.33亿元。
3、国央企持续担当拿地主力，少数稳健型地方民企持续深耕大本营。其中，保利发展7月单月拿地金额约142亿居首；城建发展位居第二，7月总拿地金额为42.16亿元；滨江集团继续深耕杭州再下2宗。
01.7月土地供应、成交规模低位徘徊，总体热度上升
据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年7月全国住宅用地供应建设用地面积为2403.93万㎡，同环比分别下降42.6%、24%；成交建设用地面积为1905万㎡，环比微升0.1%、同比下降26.6%；1-7月供应、成交建设用地面积分别为15242.08万㎡、10913.78万㎡，分别较去年同期下降31.1%、26.3%。7月土地市场供应、成交规模低位徘徊，与去年同期相比下滑明显。究其原因，供应端，今年4月、7月中央政治局会议接连定调“去库存”，而且部分地区还明确提出商品住房去化周期超过24个月暂停新的商品住房用地审批等，当前“去库存”渐成主要任务之一，各地推地节奏转向放缓；成交端，今年以来新房市场复苏效果不及预期，在房企“以销定投”策略和资金承压的背景下，土地市场成交动力也较为不足。
与此同时，2024年7月全国住宅用地平均成交溢价率为4.95%，较上月上升2.26个百分点。得益于热点城市优质地块入市，7月土地市场溢价率有所回升，但同时市场冷热分化依旧显著，仍有部分城市出现地块以底价成交、终止出让的现象。并且受制于项目去化表现，今年以来土地市场整体热度并不高，溢价率远远低于2021上半年以前水平。
从各等级城市溢价率来看，7月一线及二三线土拍热度均有不同程度的上升，二线整体热度最高且赶超去年同期。数据显示，7月一线城市溢价率为4.33%，环比上升3.71个百分点，同比下降3.02个百分点，除优质地块加速入市的影响外，7月以来上海、北京土地出让规则也在动态变化，适度调松或也助力土地市场回温。7月二线城市溢价率最高，为6.32%，同环比分别上升2.06、3.19个百分点，当前高溢价成交以及“地王”地块仍主要集中在“地稀质优”、短期库存相对合理等的区域；三线城市溢价率为3.83%，较上月上升0.36个百分点，较去年7月下降约4个百分点。
02.7月全国宅地出让金平稳上升，北京约166亿元持续领先
从土地收金来看，7月全国土地收金平稳向好，但仍明显不及去年同期。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年7月全国住宅用地出让金为1449.62亿元，较上月小幅上涨3.1%，同比下降37.32%；1-7月土地出让金为8422.04亿元，较去年同期下降35.85%。其中，从7月城市住宅用地出让金TOP20榜单来看，北京收金持续领先，单月土地出让金达165.88亿元，但土拍热度持续不高，平均溢价率为2.77%。成都、上海位居第二、三位，7月单月土地出让金分别为134.15、91.33亿元；杭州土拍高热来袭，7月土地出让金57.72亿元，平均溢价率高达28.64%。
从1-7月城市住宅用地出让金TOP20榜单来看，北京以822.87亿元位居全国首位；杭州以658亿元位居土地出让金第二，今年以来，杭州持续保持较为活跃的土地出让节奏，前7月住宅用地总成交建设面积达165.65万㎡，热度更是处于明显领先地位，前7月平均溢价率超14%。另外，合肥、福州、厦门热度也是不俗，年内溢价率亦超10%，前7月土地出让金分别为171.56、160.25、144.5亿元。
03.北京永丰地块成为海淀新晋“地王”，成交价89.01亿元
从7月份住宅用地成交总价TOP10榜单来看，北上杭蓉4城包揽前十，7宗溢价、3宗底价成交。其中，北京海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块以89.01亿元位居成交总价榜首，并刷新片区纪录，成为海淀区新晋“地王”；上海宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0308-02、0314-05地块以总价31.12亿元位居榜二，这是招商蛇口在该区域的第二次布局。成都青羊区蔡桥街道华严社区4、5、6组地块位居第三，成交总价为24.23亿元。
另外，杭州上榜3宗高溢价地块，分别为上城区城东新城单元SC080201-57地块、滨江区西兴单元BJ030205-12地块、拱墅区申花板块的庆隆小河单元GS0303-R21-10A地块，成交价分别为23.37、15.81、12.49亿元，溢价率均超20%，均由杭州土拍“老面孔”滨江、绿城收入囊中。
04.7月保利发展拿地金额约142亿居首，滨江继续深耕杭州再下2宗
从房企表现来看，国央企持续担当拿地主力，少数稳健型地方民企持续深耕大本营。其中，保利发展今年以来拓储步伐稳健，7月单月继续掷资141.67亿元拿下6宗住宅用地，今年前7月共计收割17宗宅地，总拿地金额高达305.09亿元，而且从布局上来看，保利持续聚集一线及重点二线省会城市，精琢中高端产品。城建发展凭借42.16亿元夺得7月单月拿地金额第二位。中海、招商蛇口、华润等品牌国央企当月土储亦有收获。
另外，在国央企拿地主导的局势下，也有个别资金稳健的地方民企保持一定活跃，如滨江集团，前 7月共计收割9宗住宅用地，全部来自大本营杭州，总拿地金额为198.45亿元。 与此同时提到深耕杭州，不得不提绿城，今年前7月共计斩获14宗地块，总拿地金额162.61亿元，其中杭州土拍市场占据36%。
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