商业观察丨多点布局共建城市发展，简析华润“万象”商业版图进化论|万象城|万象汇|华润置地|奥运|街区

No.1

华润万象3座上榜销售额TOP10，展现强劲市场竞争力

万象商业多年来一直稳居商业管理行业综合实力前列，截至2023年底，华润万象生活在全国运营101座购物中心，其中82个项目在当地市场的零售额排名前三。总零售额达到了1812亿元，商业会员人数超过了4500万。

据统计，2023年运营项目数量超过100个的商业集团共有六家，分别是万达商业、万科、新城控股、银座集团、华润万象生活以及天虹。其中，华润万象生活在这一排名中位列第五。

华润万象系商业在2023年的全国重点监测购物中心销售额TOP10中表现优异，共有三个项目上榜，分别是深圳万象城、杭州万象城和深圳湾万象城，其中深圳万象城、杭州万象城业绩均超百亿，三个项目的优秀业绩充分展示了华润万象系在商业地产领域的强大竞争力。

2023年全国重点监测购物中心销售额TOP10(亿元)

No.2

万象系三大品牌在宁均有布局，万象汇占比最高

万象系列商业包括万象城、万象汇及万象天地三大核心品牌，分别代表旗舰级高端、中高端以及“街区+MALL”城市商业综合体。据统计，华润已在南京市规划了8座万象系商业。

其中，已经投入运营的项目包括位于三山街万象天地、桥北万象汇和城北万象汇。待开业的有雨花万象天地、大校场金陵万象城、河西南亲橙万象汇、江核万象商业、鼓楼十四所项目。

万象汇：目前落地数最多，侧重日常购物休闲需求的区域中心布局

从产品系落地情况来看，“万象汇”目前落地布局最多，已开业的便有2座，包括桥北万象汇和城北万象汇，其定位一般侧重于为周边居民提供日常购物休闲需求，选址一般在区域中心。

万象天地：文化融合与商业创新典范，雨核万象系商业升级为万象天地

从已经开业的三山街万象天地来看，其采用了“Mall+街区+古建筑”的复合空间模式，构建了一个开放式的街区商业环境。通过深入挖掘当地文化特色、引入差异化的品牌组合与营销活动，以及实施精细化的营销策略等手段，该项目成功地吸引了大量顾客，实现了商业与文化的双重增值。

本次雨核万象汇升级为万象天地，这是继三山街万象天地之后，推出的第二座万象天地系列作品。珠玉在前，如何深入挖掘当地的文化底蕴并加以巧妙融合，打造出独具特色的商业地标，也为人所期待。

万象城：暂无正式运营项目，预计2026年南京首座万象城开业

目前，万象城系列尚未在南京有正式开业运营的项目。近期，金陵万象城（最终名称以官方发布为准）已完成封顶，预计将于2026年开业，这也将是南京第一座万象城。

该项目坐落于大校场板块，鉴于该区域的规划等级及万象城品牌的影响力，预计其开业后将会对该区域的商业格局产生积极影响，推动该区域商业进入一个新的发展阶段。

图：金陵万象城概念图（以官方发布最终为准）

No.3

选址多集中于核心热门板块，运营模式鲜明独特

从华润万象商业的布局策略来看，其选址体现了明显的梯度化特征，同时侧重于城市的核心及高热度区域。根据克而瑞的数据，在2024年1月至7月期间，南京市主城区内表现最为活跃的小板块中，华润万象商业已经成功在排名前20位的板块中占据了六个席位。位列头部的大校场、雨核、燕子矶板块，万象商业均有布局。

这一战略布局反映了华润万象商业对市场趋势的精准把握，通过这种有针对性的布局，华润万象商业能够更好地服务于目标客户群，同时也为投资者带来了稳定的回报预期。

数据来源：cric，不含高淳溧水

具体分析万象系商业综合体的选址特点，可以发现其共同优势在于便捷的交通连接——既靠近地铁站，又位于城市主要交通干道附近，这为顾客提供了多种出行选择。

从目前已有的规划来看，除雨核万象天地（临近S3号线）外，其他在宁万象商业均邻近两条地铁线路，不少为地铁上盖项目，确保了综合体拥有较高的可见度和大量的日常人流量。

如城北万象汇位于7号线和6号线交汇的万寿地铁上盖，且距离1号线晓庄站直线距离约1.3公里，交汇的地铁线路能够为万象汇商业综合体输送大量的潜在顾客，辐射范围覆盖燕子矶、兴智、迈皋桥、桥北、尧化门、城北西等多个周边区域。

除了选址策略外，华润万象商业在商业地产领域的成功，很大程度上归功于其独特而鲜明的运营模式。

通过市场定位与文化融合创造独特购物体验：

如南京桥北万象汇主打年轻潮流的市场定位，营造轻松有趣的购物环境，吸引年轻消费者。三山街万象天地通过“Mall+街区+古建”的复合空间形态，深度融合城市文化元素，内院保留了云章公所等历史文化资源点，并通过原址原貌修缮，使历史与现代完美融合。结合室内购物中心与室外步行街区，提供多元丰富的城市人文体验。