作者 | 飞天小女警
文章来源 | 格隆汇楼市
深圳难去化的不止普通商品房，还有曾经被打上“6折市场价”标签的人才房。
出现冰点
潮水退去，才能看清每一个新房的本质。
今年4月官方公告配售深物业御棠上府约69平两房户型7套房源，约89平方米的三房户型14套房源，配售均价为27449.68元/㎡，精装交付。
5月根据官方公告显示，和瑞府、深物业御棠上府项目住房资格审核合格的认购申请家庭共1238户，资格审核不合格的认购申请家庭共146户。
其中367户家庭申请了深物业御棠上府两房，201户家庭申请了深物业御棠上府三房。
但根据5月的选房结果公告显示，深物业御棠上府的2房户型无一家庭选房，三房户型也仅被选走一套。
按照房源选完即止的原则，也就是说五百多户家庭也无法消耗深物业御棠上府21套房源。
虽然这已经是将近3个月前的选房结果，但在各个新房的消息覆盖中，似乎被动忽略了。
这和去年8月深物业御棠上府首次配售388套房源相比，形成了鲜明的对比。
去年9月选房后项目便公布了结果，388套房源全部售罄。
但令人值得注意的是，已售罄的房源如今重新出现在今年5月的人才房配售公告中，这就说明了一个问题，21套房源被退了回来，并重新流入市场。
其中的原因无法得知，但也证明了一个事实，仅仅过去8个月，人才房就到了“冰点”阶段，曾经被市场看好，短时间售罄的房源，如今不再是“香饽饽”。
而深物业御棠上府普通商品房方面，库存似乎也处于滞销状态。
2023年6月项目获批普通商品房预售，482套房源开盘的备案均价约4.31万/㎡，建面82-115平，总价区间约334万-595万/套，已经过去434天，根据深圳房地产信息平台显示，项目还剩余462套普通商品房处于期房待售状态。
市场新趋势
曾经售罄的人才房重新配售遇冷，除了自身项目的位置、配套、交通等因素外，市场的价格调整是主要原因。
就深圳新房市场而言，普通商品房的价格已经随市场有了很大的调整。
除了一些网红楼盘或者地段还不错的项目，基本上很难找得到不打折的新房。
深圳有些新房，为了尽快出货，不仅推出各种低价的工抵房，甚至连折扣下限也已经悄悄突破85折。
比如位于南山的汉园茗院，备案均价约7.18万/平，开盘110平户型85折，并且送装修和家电；万科未来之光19栋加推，备案均价约8.38万/平，据了解释市场上也出现了“开盘折扣85折，再总价减20万”的消息。
据不完全统计，截至7月底，深圳明面上项目促销综合折扣喊出“85折”的在售项目已经超过了四成。
若房企再配合一些实物的赠送活动或者高佣金转介，最低折扣接近7折的项目也不乏其中。
但人才房或者安居房，由于定价规则约束，参照的是商品房市场的备案价，若加上未来取得上市交易资格还需补缴部分价差，这就导致人才房或者安居房不再具备价格优势。
但更重要的是，楼市预期已经调整，出现了新趋势。
一是新房不再限价趋势。
今年不少地方已经取消了新房限价，如沈阳、郑州、兰州等省会城市已经明确不再对新建商品房销售价格进行指导，其他一些综合实力不错的二三线城市如阳江、珠海、芜湖等，也已经进行了新房限价政策的优化。
虽然深圳作为楼市最后的堡垒，还未对新房限价有实质性的调整，但去年就已经在土地的招挂拍阶段优化了新房售价，对于是否会跟进其他城市做法，只是时间上的问题。
比如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等，还有一系列的优化方式可选择。
而且深圳新房若备案时间间隔超过一年，可以按照定价指导流程重新申请备案价格审批。
所以，把新房定价还给市场，也是迟早的问题。
二是鼓励住房租赁趋势。
对于楼市的另一发展趋势，央行给出了定调。
央行的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》中出现一个专栏，明确“支持住房租赁产业可持续发展”。
（2024年第二季度中国货币政策执行报告）
这就意味着，住房租赁已经成为房地产新发展模式的重要一环。
并且央行的报告中也给出一个明确的结论——相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上。
（2024年第二季度中国货币政策执行报告）
而根据央行的这份报告显示，有市场机构测算，未来我国有租房需求的人口超 2 亿人，市场潜力较大。
（2024年第二季度中国货币政策执行报告）
这也为住房租赁产业可持续性商业模式奠定了巨大的基础。
所以在未来租房时代的基调已经确定的情况下， 对于本身聚焦纯粹住房群体而言，预期也会随之扭转，由原来的买房解决居住需求转变为租房解决居住需求。
那么，本身已经没有市场折扣优势的人才房/安居房，也就很难再打动持币观望的购房群体。
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