2024年1-7月南京二手房成交套数占一二手房成交套数总量的77%，其中1月份占比达84%，是24年南京房地产市场当之无愧的主力。上半年房地产市场竞争激烈，政府从国家层面持续降低首付及利率标准，南京同时发布以旧换新政策促进新房、二手房良性循环，目前整体进入量涨价稳合理波动的态势，本期通过南京二手房的供销走势，成交结构及主力成交板块分布，对1-7月二手房市场运行情况进行分析。
01
挂牌量价波动维稳，成交量涨价稳，规模维持高位
挂牌量波动稳定，挂牌均价持续小幅回落
截止2024年7月，二手房挂牌总量为166151套，较6月新增16313套，环比上涨10.89%，挂牌均价为25302元/㎡，环比下降7.73%。从挂牌走势来看，随着市场成交有所回弹，7月新增挂牌量有所增加，部分业主也考虑趁机出售；不过挂牌均价仍较为合理，低价挂牌比重稍高，整体挂牌均价回归2.6万以内。
成交量涨价稳，成交规模维持高位
2024年7月，二手住宅成交套数为10052套，环比上涨7.14%，同比上涨51.57%，成交均价23008元/㎡，环比下降1.41%，同比下降17.71%；从成交走势来看，5月新政出台后，二手房市场持续活跃，交易量连续2个月走高，且由于网签延迟，因此从数据上来看，虽然7-8月是传统销售淡季，但市场出现了“淡季不淡”的现象。价格上，整体呈筑底趋稳的态势。
02
低总价刚需、刚改产品仍为成交主力，性价比为关键
主力成交面积段仍以90㎡以下刚需及90-120㎡刚改产品为主
从南京近一年二手房月度成交面积段分布来看，主力成交面积段仍是90㎡以下刚需产品，整体占比在56%-59%；其次为90-120㎡刚改产品，整体占比在24%-27%，成交面积段占比分布走势整体较为平稳。
主力成交总价段以150万以下刚需及150-300万刚改产品为主
从南京近一年二手房月度成交总价段分布来看，主力成交总价积段以150万以下刚需产品及150-300万以内刚改产品为主，其中23年下半年150-300万刚改产品占比略大于150万以下刚需产品，整体在39%-46%；而24年开始150万以下刚需产品占比逐月提高占比分布在39%-47%，成交总价的下沉不仅有市场重回刚需客群为主的原因，还有成交均价阶段性调整带来的整体套均价下探的影响。
24年南京二手房成交仍以小面积、低总价刚需、刚改产品为主
从24年1-7月南京二手房成交面积段、总价段交叉分析来看，主力成交为70㎡以下、100万以下门槛刚需产品，超6000套，占总成交量的10%，其次为70㎡以下，100-150万以内，此类产品多为主城老破小，对于新南京人来说有较大吸引力。
03
主力成交板块以刚需客群聚集板块为主
主力成交大板块以刚需聚集的江宁、浦口、城北为主
从24年1-7月南京二手房成交大板块分布来看，江宁成交10717套，占比18.33%；浦口成交9351套，占比15.99%；此外城北、河西成交均价6700套上行，占比11%左右；从大板块成交占比来看，刚需客群聚集的江宁、浦口领先较多，此外城北、河西、城中等老旧小区分布密集的板块成交量也较为可观。
主城低总价小面积产品更受刚需客户青睐
从24年1-7月南京二手房成交微板板块分布来看，排名前20的门槛是1000套以上，其中河西、城中、江宁等板块微板块进入前十较多；河西北以4061套位列第一，成交套数占全市的6.95%，形成断层领先；河西北部老旧小区较多，配套醇熟、居住氛围较好，对刚需客户吸引力较大。此外与之类似的城中南、城中北同样有较为可观的成交量；可见目前刚需客户更为青睐板块成熟，确定性高的主城板块，聚焦低总价、小面积产品。
23-24年全国房地产市场都在经历变革，供需关系变化，购房逻辑转变，南京同样不可避免，从24年南京二手房成交的表现来看，刚需客群仍为主力，且更为青睐确定性高的板块，更聚焦于房子目前的配套及生活舒适度，对于产品需求以小面积、低总价为主。
文/克而瑞南京高级分析师 章周垚
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