作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
对有的业主来说，降价似乎成了杀猪盘。
价格砸了下来
两年前买房，和两年后买房，人生是两种截然不同的风景。
这个周末，位于龙岗中心城的勤诚达誉府以“均价两万二买龙岗中心城三房”的噱头登上深圳本地楼市的热搜。
（来源：朋友圈）
在本地人的朋友圈中甚至还出现“160万买83平大三房，单价1.9万新房”的宣传。
（来源：朋友圈）
要知道，这个项目在两年前开盘的时候，曾经一度日光。
2021年5月保利勤诚达誉都523套住宅入市，备案均价约4.24万/平，备案单价区间约3.89万—4.64万/平，总价区间约286万—504万/套，当年开盘两个小时左右全部售罄。
2021年8月保利勤诚达誉都613套住宅入市，备案均价约4.24万/平，总价区间约342万—713万/套，虽然开盘并没有公布去化率，但目前所有房源仅剩2套处于期房待售状态。
2022年5月勤诚达誉府623套住宅入市，备案均价约4.22万/平，总价区间约314万—614万/套，同样开盘也没有公布去化情况，但在深圳房地产信息平台上显示，项目已签认购书 1套，已录入合同2套，已备案437套，剩余183套被分局锁定。
也就是说项目第三次推盘，仅剩余约30%的库存未售。
所以，正常情况下，开发商应该是有足够的资金完成项目的开发销售以及交楼的。
但结果，不仅剩余房源的价格要降价销售，开发商还顶不住资金压力，被传出停工，无力“保交楼”。
几天前（8月12日）勤诚达誉府发布了一则公告。
公告显示引入由深圳市安居建业投资运营有限公司与深圳市龙岗区城投置地开发有限公司联合成立的龙岗安城投公司合作，以确保项目能够顺利交楼。
不过产权还是属于深圳勤诚达地产有限公司。
于是，前期购买了项目的业主不得不选择一边站在窗户看风景一边与开发商沟通协商。
8月17日，从流传出的沟通情况来看，业主的诉求主要有4点——
1、停止项目所有销售
2、补差价给业主
3、解决部分退房退款
4、答复项目违规垫资诱骗销售等违法行为
其中，关于第一点诉求，似乎已经通过，在深圳房地产信息平台上显示，项目共183套房源已经被分局锁定。
（来源： 朋友圈）
随着事件的热度上升，有网友给开发商出了个主意——
1、马上发一份公告，不仅取消降价，还把剩余的库存房源销售价格涨到6万/平
2、通知原业主每人每平需补2万/平的差价
3、若业主愿意补2万/平的差价，则剩余房源不再销售，若业主不接受补差价，则按照原降价计划销售，童叟无欺。
（来源：互联网平台）
这样开发商既能资金回笼，又能平掉库存房源的成本，也回应了老业主的要求，同时也降低了银行的贷款风险，属于三赢的局面。
但这忽略了一个大前提，那就是开发商无法随意调价，并且还是超出周边房源参考价格许多的调价。
根据深圳市《关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》，即使开发商需要调价，也需要经过一年的时间间隔，并且优先参考前期项目的网签价格，原则上也不能超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格。
目前，龙岗中心城的新房绝大部分价格区间约3.5万-4.5万/平。
勤诚达誉府同地段上的项目如华润昭华里备案均价约4.68万/平，龙湖星玺青云阙备案均价约3.73万/平，信城缙悦城备案均价约3.94万/平，万科金域学府备案均价约4.65万/平。
而勤诚达誉府备案均价约4.22万/平；保利勤诚达誉都一期备案均价约4.03万/平，保利勤诚达誉都二期备案均价约4.03万/平。
所以，可以看到，即便开发商对项目进行调价，也无法突破附近地段的新房网签价格的天花板，就更不用说将价格涨到6万/平。
对前期业主而言，即便提出的诉求开发商能给出明确的回应，大概率也无法实现。
目前开发商急需回笼资金才不得不进行降价促销，开发商连顺利保交楼都需要引入第三方作为兜底，又如何拿出资金做补偿？如何拿出资金应付退房退款？
能够确保顺利交楼就已经是万幸。
实际上，开发商早已陷入资金困局。
根据领导留言板显示，2022年6月勤诚达正式签约广州黄埔区的长龙片旧村改造已经陷入停滞状态两年之久，就连广州的洋田村的旧改项目拆迁后迟迟没有动工，临迁费拖欠超过1年。
而据天眼查平台上显示，勤诚达关于股权被冻结的事项已经多达139项，仅今年7月被冻结的股权数额就达到了5.145亿人民币。
所以，潮水退去，往往才能检验开发商真正的实力。
龙岗新房实况
在众多业主的诉求当中，业主们提出了一条关于“退房退款”的要求。
但若了解龙岗本地的新房生态和供应便会知道，“退房退款”困难程度有多高。
据不完全统计，目前龙岗的新房库存就约有1.3万套，占整个深圳新房库存约四分之一，若按照月均850套左右的网签标准，去化周期可达到18个月。
而就项目的位置而言，横向对比整个深圳区域的新房，似乎也并无太过突出的优势。
项目处于龙岗五联社区，协力路与清友路交汇处。
（近期实地拍摄）
一路之隔是超大的儿童公园证券山公园。
（近期实地拍摄）
但这个位置却是龙岗中心城边缘，地段价值不如龙岗真正的核心地段，周边城市面貌也以工厂和农民房为主。
其次，正是由于处于龙岗边缘地带，约几公里外便是东莞与惠州的地界，周边缺乏一些大型的商业、休闲娱乐配套，最近的大型商业需要到约2公里外的恒明one，最近的地铁站回龙铺站也需要步行约2.9公里。
第三是项目容积率并不低，容积率达到6.03，重新入市的房源所在楼栋48/49层，还是4梯7户。
这些都是整个项目后期销售的阻力因素。
更重要的是，即便勤诚达誉府的开发商收回降价，也无法避免竞品项目之间的竞争。
项目约三四公里处便是龙岗的新生/双龙片区，区域内的新房供应将近10个项目，并且已经入市的项目至今都存在不少库存。
如2020年8月入市的颐翠名庭，641套房源还剩176套期房待售，2021年2月入市的新霖荟邑花园802套房源，还剩279套期房待售。
并且区域内的新房项目不少都在打折促销，甚至出现折后单价2字头的项目。
如龙岗中心城的龙湖星玺青云阙、龙岗双龙的紫和嘉园等项目都已经进入“2字头起”的区间。
（来源：朋友圈，紫和嘉园项目）
但即便如此，这些项目的大力促销也并不能换来客户，去化进度依旧不及预期。
所以，龙岗新房早就从“3字头”的边缘回到了“2字头”的边缘。
面对这么多的库存和竞品，为了抢占市场，消耗库存，相信整个龙岗片区依旧会继续游走在“2字头”的区间。
PS：如果觉得这些市场最新的信息对你有价值，欢迎关注@格隆汇楼市，不定期带你探索楼市更多最新的动态。
作者观点，不代表格隆汇立场
热门跟贴