去库存已经成为2024年楼市的主旋律， 了解和分析徐州的楼市库存情况，也有助于我们更好地理解市场动态，那么，徐州主城区新一期新建商品住宅库存 （本文特指取证未售存量，下同） 表现又如何呢？我们不妨一起来看看。
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商品住宅库存及去化周期双涨
据克而瑞数据统计显示，截至2024年7月31日，徐州市区新建商品住宅库存面积为302万㎡，环比上涨2.07%，同比下降8.41%。按照近一年销售去化速度，去化周期约为23.6个月。
2024年1-7月，徐州商品住宅库存量基本上在300万方上下徘徊，7月出现明显回升，但去化周期增加并不明显，一方面说明房企取证积极性有所增加，另一方面说明7月整体销售流速尚可。
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区域分化明显 云龙区去化压力最小
分区域来看，截至2024年7月底，铜山区商品住宅库存量达115.51万㎡，占比徐州全市商品住宅库存总量的38.27%，居于各区之首。
值得注意的是，铜山区是全市唯一一个商品住宅库存量超百万方的区域，其他区域库存量均在60万㎡以下，目前库存量最低的区域为淮海国际港务区，总库存量约7万㎡。
分板块来看，中心区板块、银山板块库、城西板块存量排名靠前，去化压力较大。
从去化周期来看，按照近一年去化流速，云龙区去化周期最短，仅为12.6个月。今年以来，云龙区的多个项目以其超强产品力赢得不少高端改善客户的青睐，去化速度相对较快；
淮海国际港务区由于库存量全市最低，去化周期仅次于云龙区，约为16个月；泉山区整体去化周期为17.8个月，区域库存量不高，且整体流速较快，去化周期相对健康；
铜山区去化周期最长，约36.8个月，去化高度承压；鼓楼区去化周期紧随其后，达到29.6个月，区域销售情况同样不容乐观；经开区虽然库存量不高，但受制于近期去化流速，去化周期仍达到28.2个月。
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110-144㎡产品库存高企 但去化周期较短
再来看看各面积段库存以及去化周期。
目前，徐州市商品住宅库存主要集中在110-144㎡改善型面积段，其中130-144㎡面积段库存量最高，达65.13万㎡；其次是120-130㎡面积段，库存量达52.39万㎡；90㎡以下面积段库存量最低，仅8.63万㎡，但去化周期却达到50.7个月，高居各面积段首位；
尽管110-144㎡面积段库存量较多，但是去化周期普遍较短，130-144㎡面积段去化周期仅22个月；120-130㎡面积段去化周期则更快，仅需18.6个月；
从整体来看，徐州新房市场中购房主力以刚改、改善型户型为主，面积过小的产品近乎被市场淘汰，尤其是100㎡以下户型，去化周期明显拉长，90-100㎡面积段去化周期高达45.4个月，排名各面积段第二；
而160㎡以上超大面积高改类户型，由于库存总量相对较低，去化周期普遍不高，其中160-180㎡面积段产品受欢迎程度更高，去化周期在各面积段中最短，仅需16.1个月。
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总结
综合来看，近一年徐州整体库存处于温和改善中，再加上近两年新拍土地多以城投托底为主，短期内难以转化为库存，供求关系有望开始朝着买方倾斜。
目前，在各种利好政策的激励下，尤其是新房价格逐渐调整到位，徐州楼市库存后续或将保持良好的改善趋势。
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