冯毅成：在博鳌看清这13点房地产业问题|冯毅成|商业地产|房地产业|房地产行业|樊纲|陈启宗|陈淮

房地产业何时企稳回暖？中国房产究竟有没有过剩？当前中国楼市是否正在重蹈“日本失去的三十年”覆辙？房地产业是否大势已去？房地产业还有哪些机会？

住宅市场不能代表整个房地产业，在非住宅市场的诸多领域仍有不少发展机会与亮点。

8月13日至16日，以“博鳌新力量”为主题的第二十四届博鳌房地产论坛，在海南绿城蓝湾小镇如期举行，全新的2024博鳌房地产论坛已升级成为覆盖房地产开发、代建、不动产及零售商业、产业、物流、物业、住房租赁、数字科技、康养文旅、供应链等全产业链条及配套资本金融的综合性行业论坛。

2024博鳌房地产论坛针对上述问题进行了全面而深刻的剖析。

《主编笔记》出品人冯毅成作为大会研究嘉宾连续多年出席论坛。

冯毅成

如《主编笔记》出品人冯毅成在2024年初研判，当前中国的楼市虽然在以新房建设与销售为代表的主要领域出现明显萎缩，但行业仍然存在阶段性、局部性的机会。（详见《2024楼市不宜幻想，局部仍有机会》）

包括城中村改造、城市更新、高品质住宅产品迭代升级、以商改住为代表的盘活存量资产、社区服务保障体系、代建、代运营、物业等行业均仍有较大发展空间。

过去，中国楼市是政策市，但目前中国楼市的走势并不完全取决于政策。

中银证券地产行业首席分析师夏亦丰提到了关键数据指标“以利率在3.2%为例，如果收入下降5.9%，那么政策就会无效”。

目前构成整个房地产业压力的有国内外多重因素。

夏亦丰地缘政治首当其冲，美元持续加息制造全球通缩，中国为了防止被收割积极防御，所以楼市没有迎来大放水，而是采取“温和疗法”，进行必要托底持续化解风险。

其次是整个国民经济承压，房地产业的供需关系和购买力发生了深层次改变。未来，想要房地产业走出复苏趋势，除了行业内出清风险外，更重要的是修复居民家庭收入，恢复购买力是恢复市场消费信心的重要前提条件。

好在当前中国楼市正处于底部，绝大部分风险已经出清或正在出清，行业也迎来了史上最宽松的政策时期，用发展的眼光看问题，我们有理由在谨慎中保持乐观。

01 在地缘政治面前，经济学苍白无力

中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲：

樊纲

现在国际上这些问题都是地缘政治因素，在地缘政治问题面前，经济学一无是处、苍白无力。你还跟人家说什么“合则两利”、双赢、成本、效益，没人跟你谈这个。

所以我们企业界也好，学者也好，不要拿着经济学的原理去套，这些东西是套不上的。我们就在这么一个时代，面临着这些地缘政治因素，要高度重视。

恒隆集团及恒隆地产荣誉董事长陈启宗：

中国、美国大家都有自身的发展，问题是两者之间的关系如何而已。

我认为美国早晚会退出竞争，早晚会回归孤立主义，那是他们的立国之本。中国没有想追赶任何人，中国人干好自己的事就行了。但是美国在看着你，它是会打你的。

陈启宗

百年未有之大变局，是世界有史以来最强大国家要打你。这绝对是人类历史上没有见过的一个时期，没有任何一个国家、任何一个人承受过这么大的压力。中国要走的路还有很远，也很难。

这就必须提升生产力，必须提升高附加值的行业，也就是说必须在科技方面下工夫。所注意的是长线的东西，是让国家能长远保持在世界上具有竞争力所必须走的道路，不要以短线的经济利益为唯一的考虑。

但是领导考虑的不只是这些，还有更重要的，涉及国家长远的发展，包括所有的安排、所有的预备等。

02 商业服务消费增长可观

虽然整个商业地产在深度调整，但服务性的零售商业需求巨大，并且存在结构性的需求，整个领域增长仍然可观。

中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云说，中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云说，从市场内在动力分析，整个市场，服务业增长非常快，服务零售额增长上半年是7.5%，比同期的商业零售增速高了4.3%。

蔡云

实际上需求和消费一直存在，只是高低的问题和需求量大小的问题，值得注意的是全国人均服务性消费支出增加了9.2%。

一般的必需品，像一个女同志衣橱里的衣服已经足够满足其需求了，她的消费层次和结构不一样了，服务性消费增加了，所以服务性消费占人均消费的比例越来越高了，大家需要体验式的消费，需要贴身的服务，需要市场跟自己密切合作。

03 楼市健康，房企加价抢地

吉祥置业董事长、中民嘉业董事朱岳海说，这次市场下行对海南的房地产影响不大。

朱岳海

他从2002年至今一直深耕海南楼市，2018年的时候海南自贸港政策出来之后就全岛限购，供地、报建全部都限了，去年、前年，三亚的房价还在上涨。三亚今年和明年的供应量是前面三五年的总量。

他预计海南从现在到明后年可能还有大批量的核心地段的产品会推出来，包括很多城市更新的项目，每个项目都是几百亩的面积，容积率都是3以上，供应量虽大，但是房价还是略微上升。

这两年朱岳海积极拿下海南多块土地，其中去年拍下一块位于三亚湾靠近机场的三亚地王。当时有5家单位参拍，拍到顶格加了50%。楼面地价1.74万元，房子计划要卖到4万元左右。

海南楼市七八成的买家是来自岛外，自主需求居多。几年前三亚造的房子品质不怎么高，所以最近两年三亚新房的品质成为了一个很好的卖点，不仅用材用料提升，而且实得面积也大，并且现在推出的新房都是大户型。

“现在120平米以上的好卖，143平米以下的我们定价卖3.5万元，200平米的，我们销售部定价5万元，我还把它压了压，大面积的比小面积的单价贵25%以上”。

总体来看，现在三亚的楼市是比较健康的。

04 代建管理行业增长迅速

2023年代建行业新签约项目建筑面积同比增长超过40%，显示出强劲的市场需求。根据观点指数测算，如果按照此前年均增长率25%进行测算，预计到2026年全国代建新拓面积将会超过 3 亿平方米。

上半年代建项目发生的交易主要集中在东部沿海地区，其中长三角区域尤为突出。该区域城市需求旺盛，背后是人口巨量聚集、较高的城市水平，以及旧改所带来的一系列项目建设机会。

长三角地区GDP总量约占全国GDP的四分之一。同时，长三角区域的政府代建法律法规较为完善，为代建企业提供了良好的项目拓展环境。

另外，政府代建是代建企业极力争取的一大业务来源。2024 年上半年，中国人民银行提出设立3000亿元保障性住房再贷款给予支持。

目前，国家开发银行和中国农业发展银行已发放城中村改造专项借款1800多亿元。2024年，上海将大力推进“两旧一村”改造，启动10个城中村改造项目。广州市规划至2035年，累计推进城市更新约300平方公里……

05 物管行业成为蓝海

据观点指数统计，已经公布在管面积的55 家物企平均增长速度为14.17%。

58 家样本物企2023年度录得的净利润约为157.21亿元，营收总值约为2803 亿元，较2022年度分别增长25.84%和8.22%。

观点指数监测下的23家样本物企2023年的住宅物业服务收入为338.75亿元，同比增长15.53%；而非住宅物业服务收入为304.62亿元，同比增长14.45%。

社区增值服务呈现增长态势，部分物企社区增值服务对整体收入的增长带动明显，例如建发物业、滨江服务以及中海物业等，该业务分别同比增长189.0%、172.5% 、70.9%。

从物管行业来看，行业集中度正在上升，地产关联方的影响已减弱，物企的独立性、市场化拓展能力正逐渐增强，随着减值压力进一步释放，行业风险出清也渐入尾声。期内，物企与关联方之间涉及“清偿债务”的案例也有所减少。

世联行首席技术官黎振伟表示：

物业管理不可缺失，物业是保值增值的重要保障，今后会大有前途的。“现在资金不缺，要找的是优质物业，中国今天缺的是资产方。今后的中国非常需要优质的物业管理。”

黎振伟

有温度的服务管理不要被冷冰冰的科技所替代，同时控成本不要影响优质的服务，现在很多上市公司因为控成本所以服务下降，“我希望更多优秀的人才进入我们这个行业”。

06 城市更新成为新型城镇化下核心抓手

论坛上，吉宝城市发展（中国）执行副总裁彭志坚表示，以存量资产为例，在中国经过40多年的城镇化高速发展后，城市空间已经从粗放式的发展进入了精细化运营阶段，核心区域的新增空间资源不断减少，城市更新成为新型城镇化发展的下一个核心抓手。

彭志坚

他提出，对于存量项目来说，降低能耗、改造空间运营等需求日益迫切。对新建项目来说，在设计初期就将节能、运营等长期要素纳入解决方案内，也是该资产价值获得可持续增长的必要条件之一。

这个业务的底层逻辑是通过可持续运营提升空间资产的净营业收入，降低资产能耗支出，进而提升资产的保值增值能力。

目前，我国的城镇化率只有66%左右，距离发达国家的80%水平还有相当大的发展空间。

07 高品质住宅引发改善行情轮动

保利发展控股集团股份有限公司副总经理唐翔认为，行业经历深度调整现在是买房的最好时机。

唐翔

现在是买房的最好时机，不仅因为政策和房价都是历史最友好的时期，还因为行业的品质卷出了一个前所未有的新高度。行业经历了深度调整，但是不代表生命周期的终结，最坏的时候已经过去了。

房地产正迎来人工智能技术爆发式发展和行业集中度快速提升的双重机遇，一方面新兴技术渗透到行业的管理链条，可以赋能企业更高效生产、更精准匹配客户的需求。另一方面，客户对人居智能、绿色低碳都有了更高的要求，科技成为产品竞争力的重要一环。

“房地产企业一定要积极地拥抱新技术，才能够形成新质生产力和新的产品竞争力”。

而在新房市场上，已经将产品力卷出了新的高度。珠海华发首席设计官黄凤彬说，目前他们正在做的一套样板间，实际得房率可以达到120%。

黄凤彬

而据广州市场信息显示，目前广州新房市场实际得房率最高可达到128%。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚介绍：“浙江推广的未来社区，也是类似的理念。近期浙江有一些地市开始执行计容新规，只要合理设计，理论上得房率可以达到100%，甚至达到120%。现阶段，给购房者加料不加价是正确的选择，卷产品一定会从卷面子到卷里子。”

丁建刚

产品力没有最卷，只有更卷，在产品力不断攀升的趋势下，将加快老旧产品的淘汰和居民的改善置业进程。产品迭代已经加快了改善行情的轮动。

08 社区“养老养小”配套大有可为

《主编笔记》出品人冯毅成认为，我国的老旧小区改造和城市更新还有很大的发展空间。

做文旅、康养不能脱离中年人去玩一个新的概念，粗放式的规划建设已经过时，当下要回归到城市中心，回归到社区周边，结合地产逻辑去顺势而为。我们要利用大数据研究用户画像和生活痛点，做好顶层设计。

特别是在老龄化趋势下，中年人的生活与工作负担巨大，小区的改造和建设应该聚焦到如何分担中年人“养老养小”的压力上，并不是建一所社区医院、养老院、托儿所就能高枕无忧。

一是要做好顶层设计，在全国范围内注重解决中年人的生活与工作痛点。

二是在“一城一策”的背景下，每个地方要利用好大数据研判，对区域老年人口和青少年人口摸底，建立区域养老和养小配套服务中心。

三是在出让土地过程中减少超过开发商运营能力的商办物业占比和自持物业占比，把过去那些“难啃”的骨头变废为宝，做成社区或者区域配套。

包括目前全国范围内做的“商改住”试点，也要积极围绕“养老养小”痛点去考虑。这样的转变将减少大量的社会资源浪费，减轻企业压力，增加拿地意愿，提升居民生活幸福指数等，继而盘活全局。

比如在社区建立老年人体检中心、康养中心、娱乐中心等，建设青少年放心食堂、学习天地、娱乐中心等。

特别像现在暑假期间，中年人的带娃压力较大，很多夫妻必须牺牲一人全职在家带娃。如果社区配套完善，那么即使夫妻一人出差，另一人在本地上班，也不用担心小孩在家一日三餐的问题。

围绕社区养老和养小的配套服务产业还有很多，增长空间巨大，政府和企业在新的开发模式下大有可为。

当然，最重要的还是在政府主导下，实现企业建设与运营，能够把经济账算好，才能把逻辑跑通，这样的布局才能长久运营下去，才能发挥出巨大的社会效应。

09 房地产未过剩，未来还要建很多房子

中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮提出：中国还要建非常多的房子，还要长期建房子，我们的城镇化刚刚拉开帷幕，走过了粗放的初级阶段。我们要想让大多数住在乡下的人住到城里来，还有很长的路要走。

陈淮

我们对困难的长期性和艰巨性要有充分的估计。我们一定还有大发展，而不是小发展。

野村证券董事、总经理及中国首席经济学家陆挺认为，房地产并不是绝对的过剩，对经济稳定非常重要。中国的城市化还远远没有完成。未来随着人口的流动，随着每年1000万大学生毕业，走向就业市场，在很多地方对房地产还有需求。应该把房子盖在人口流入的地方，盖在经济发展的地方。

10 楼市已到谷底，修复需三五年

中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲认为，当前楼市已经到了谷底。

一个危机、一个波动不是一两个月、一两年就能过去的，40年积累的问题大概需要一段时间进行修补。最近有人做了一个历史上世界22个房地产泡沫破裂、房地产危机的情况分析，大致是有三五年的时间下滑，再有三五年的时间是底部调整，虽然不景气，但是不再继续下滑。

我个人认为我们现在确实应该已经到了，或者接近了谷底。谷底之后还有一个在谷底爬行的阶段，就是所谓的“L”形，还会经历一段困难的时期。但是现在该暴的雷都暴了，大家都知道问题在什么地方了，政策也实行了一定的调整。

陈淮教授明确地说，前面有三五年把问题暴露出来，后面大概还有三五年把问题走过去。

11 银发经济将成重要的发展方向

国家金融与发展实验室特聘高级研究员邵宇说，2022年我国总人口达到了14.1亿的峰值。根据联合国人口研究机构的分析，按照现在的生育率，到本世纪末中国的人口将只剩下6.5亿到7亿人，这是一个巨大的挑战。

邵宇

当然，这也意味着我们的养老、银发经济将成为大家非常关注的主题。根据中国社科院的测算，按照现在的老龄化以及退休进程，2035年左右，所有的养老金将全部用完。

那怎么办？其中一个方案就是延迟退休，今年的三中全会里面也明确讨论了这个问题，延迟退休会延缓养老金最后用尽的时间，但是也意味着我们的银发经济将成为未来金融支持和服务的一个特别重要的方向。

12 除了房地产，其他行业一样困难

恒隆集团荣誉董事长陈启宗认为，不能用旧的思维看新的房地产问题。

新的房地产跟从前的房地产恐怕是一个相当不一样的环境，对于这些我们要保持头脑清醒，要不然你可能就成为下一轮被牺牲的人。

陈启宗讲：“刚才陈淮提到的‘日本人出海的问题’，现在中国房地产商还没讲这些，从前那些赚了钱的人到海外去买物业，到伦敦、纽约去买物业，他们认为这是保值的好方法，但我真的替他们担心。

这些东西我已经做了40年，在英国、美国买物业我都做过。他们这样做是没办法的办法，因为他们不想把所有的鸡蛋放在一个篮子里，我说这些人将来不一定有好下场，不要以为他们现在做的是对的。”

“其他行业出去的更多，我真替他们担心”。本国不行，海外也不一定好，那我们怎么办呢？这就是今天全世界企业家所面临的共同问题。困难不只存在于房地产行业。

13 中国楼市与“日本三十年”有天壤之别

日本实现了高质量发展，百姓生活幸福指数显著提高

中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲：

我们不能直接跟日本战后的崛起做对比，日本跟我们相近的不是这个阶段，相似的阶段是明治维新之后一直到二战之前那六七十年时间。

中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮：

日本失去了什么？到现在为止，日本的经济是高质量的经济，有谁说日本是低质量、粗放发展的？它的产业结构、技术研发能力是不是世界一流的？日本老百姓的生活是不是世界一流的？日本的保障制度、基础设施到今天为止是不是世界一流的？

樊纲教授刚才说我们和日本好类比的是从明治维新到二战之前，其实是上世纪七八十年代。

70年代初，布雷顿森林体系解体，日元从1美元对360日元升值到204日元、100多日元。那是一个外向型经济，一二十年本币几倍的升值，是不是封喉一剑？70年代的石油危机，欧佩克成立，油价从2美元涨到10美元，1979年伊朗革命，石油价格涨到30美元一桶，对于百分之九十几的能源原材料依靠进口的日本来说，是不是致命一击？

就在这个过程中，日本涌现出了我们今天所熟知的一大批知名的企业和品牌。你们数数所熟知的日本品牌，包括汽车、家电，包括日本的新干线也是这时候建成的，日本老百姓的住房从0到1，从1到2的过程中，就是在这个阶段完成的，这才是我们今天面对的这么一个可比较的现实。

希望我们的媒体不要人云亦云，不断地传播一些并不真实的信息，要去看看哪些国家失去了20年、30年，甚至40年，哪些并没有真正失去。你看看今天日本老百姓的生活、就业情况。

野村证券首席中国经济学家陆挺：

日本政府可能跟中国政府有一方面是相似的，比较有父爱主义，出了问题的时候，尽量让问题不要急剧爆发，我觉得这是一个优点，所以中国的房地产过去几年下行那么快，但没有爆发2008年美国那样的雷曼危机。

陆挺

日本在上世纪90年代没有什么大的银行，特别是头部大的证券公司破产，所以日本并没有发生这样的金融危机，但是实际上后面也导致了出清的过程确实比较长。我觉得这是日本的一个教训。

第一，我们的房地产如果有泡沫的话，这次的萎缩不仅仅是在大城市，实际上更多是在中小城市。这跟日本是很不一样的，我们的问题更多是在住宅方面，不是在商业地产，当然商业地产现在也开始有些问题。而日本当时最重要的问题是几大都市的商业地产问题。

据我所知，日本在上世纪90年代并没有严重的保交楼问题。我们在过去二三十年中间，房地产行业和财政体系紧密地绑在一起，房地产行业的萎缩也带来了对整个财政体系的冲击。

第二个和日本不一样的问题是，大家说日本当年跟我们现在相似，日本当年也有贸易战，但是我理解日本的贸易战是比较纯粹的贸易战。

上世纪90年代的日本面对的地缘政治问题不严重，反而那是全球化高歌猛进的时代，所以日本在美国、欧洲等等很多地方设厂没有很大的问题。

今天我们中国的企业要出海，最后是去了东南亚、墨西哥建厂，去美国建厂的难度是很大的，我们的企业出海没有日本企业出海那么容易。

我们的经济在目前这个时代，希望通过中国企业的出海，通过我们的外贸来弥补国内需求的不足，实际上我们面临的环境也远远要比日本复杂。