作者|宋虹姗
图片（北京励骏酒店） | IC Photo
2024年，国内旅游市场的数字不断攀升，然而高端酒店市场却遭遇寒流，无论是消费还是拍卖转让均显得冷清。
近日，位于北京长安街与东二环交汇处的索菲特酒店挂牌出售，酒店距离天安门广场、故宫博物馆、中国国家大剧院等北京著名景点仅约4公里，挂牌价格为28亿元。
除了索菲特酒店，同样位于核心商圈的东城金宝街励骏酒店也在挂牌中，出售报价为33亿元；附近的王府半岛天伦王朝万丽酒店也在出售行列，挂牌价格18亿元。
上世纪80年代，女首富陈丽华带着在香港积累的资本，回到北京创业。 随后几年，在东长安街附近的金宝街，陈丽华的富华国际集团相继打造了金宝大厦、华丽大厦、丽晶酒店，丽亭酒店、励骏酒店、金宝汇购物中心和北京香港马会会所等顶级商业地产项目。
国泰元鑫曾在2014年做过一份北京富华金宝街专项资产管理计划。该文件显示，公司旗下物业金宝大厦、丽亭酒店和丽晶酒店仅依靠租金每年给富华集团带来收入约为4亿元，而这仅是富华国际金宝街持有物业的一部分。
面对当前市场状况，即便是曾经接待过众多国家元首和政要的高端酒店，也不得不重新审视自己的挂牌价格策略。就连能创造丰厚现金流的励骏酒店，自2023年起便已对外挂牌出售，当时的报价高达37亿元。然而，市场的反应并不如预期，目前33亿元的挂牌价相比初报价已经下调了4亿元。
今年，酒店资产在资产挂牌市场上表现不佳，频繁流拍成为普遍现象。根据此前迈点网的不完全统计，2024年4月，有35家酒店被挂牌拍卖，但截至5月2日，均未成交；根据亚洲旅宿大数据研究院不完全统计，今年1-7月，国内共342个高端酒店项目拍卖，结果85%流拍。
今年五一假期的入住情况，进一步凸显了高端酒店市场的低迷。在北京核心商圈，尽管经济型酒店价格迅速上涨，但中高端酒店的价格却只是微幅上调，部分更是出现了下降下调。
另外，随着消费降级，一些原本豪华型酒店的消费者由于差旅预算下降，更加倾向于选择价格更亲民的本土品牌酒店，这反而给经济型和中端酒店品牌提供了提价空间
旅游酒店行业高级经济师赵焕焱指出，目前高端全服务酒店的供给过剩现象日益凸显。数据显示，全国五星级酒店的平均每间可供房收入（RevPAR）低于中高端酒店品牌亚朵的同项指标。为了吸引更多客人并缓解经营压力，一些奢华酒店开始尝试降价策略，缓解经营压力。
尽管旅游消费持续增长，但市场上买家对酒店类资产的兴趣似乎正在减退，不再是大宗商业投资者的首选？
01 高奢酒店资产价格“挤泡沫”
今年6月30日，位于三里屯的太古里瑜舍酒店正式停业，吸引了众多网友在停业前前往打卡留念。与一些高端酒店停业后更换运营品牌的做法不同，即便酒店的软硬件设施仍然保持良好状态，瑜舍酒店的业主方太古地产，也没有打算进行品牌更新。而是计划将这个空间改造为更具经济效益的商业业态，以追求更高的坪效。
随着市场进入成熟阶段，一些价值被高估或有泡沫的资产将会被淘汰，而真正有高价值的资产会留在市场中。
仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部高级副总裁梁涛在接受36氪采访时提到，中国酒店行业正从增量市场转向存量市场。随着市场逐步走向成熟，交易将变得更加频繁。
对于投资者和业主而言，酒店不再仅仅是持有资产的象征，而是回归价值属性，成为在市场周期中通过价值管理、买卖交易获取经营收益和资本利得的投资标的。
“在使用收益法对酒店资产进行估值时，酒店产生运营现金流的能力显得尤为关键。这不仅是交易方评估资产潜在价值的重要依据，也是判断资产是否被低估的方法之一，进而影响他们的交易决策。”梁涛补充称。
随着市场的逐步成熟，低估的价值型资产、运营效率有提升空间的机会型资产等会被投资方持续关注，不仅表现在更加活跃的资产交易中，更是资本对市场信心的投票。梁涛表示，“更多的资本参与和助力，将推动整个行业的优胜劣汰，使得真正有价值的资产在市场中脱颖而出，形成一个良性循环。”
除了外部环境，业主自身的财务问题也是当下酒店型资产出售增加的原因之一。据迈点观察，不少曾经炙手可热的资产，现在却处于无人问津的状态。
如无锡融创茂（原万达茂）评估价约29.15亿元，第一次拍卖起拍价21亿元，因无人出价而流拍，第二次起拍价降至17亿元，相当于是打了5.7折，最终还是流拍。同样进入二拍程序的还有融创昆明万达城地块及滇池宋品酒店。最近一次起拍价约4.48亿元，相当于评估价8亿元打了5.7折，只有1人报名参与竞拍，但因“案外人提出确有理由异议”而撤回。
天眼查信息显示，待售的北京索菲特酒店所属公司天府融德酒店（北京）有限公司建国门分公司，今年5月有一条被执行人信息，被上海金融法院执行1.02亿元，背后的天府融德酒店（北京）有限公司今年也出现股权冻结信息。
重庆北碚悦榕庄酒店及其附属资产将于9月2日开拍，起拍价7亿元。重庆北碚悦榕庄酒店母公司重庆柏椿实业公司由于拖欠重庆渝州园林工程公司上千万元工程欠款，被申请破产重整，相关法院于去年8月下旬最终裁定重庆柏椿实业公司破产清算。
图片来自携程app
迈点酒店事业部总经理顾晨林认为，一是部分存量高端及奢华酒店走上了翻牌、撤牌、拍卖、转让甚至出售的命运；二是新开门店大部分集中在中高端酒店增量市场和特许经营高 端酒店领域。这也就意味着，高溢价率的奢华酒店总数其实是减少的，而更具市场竞争力的中高端酒店则陷入价格内卷中。
02 高奢酒店不会消失，而是消费更加分级了
目前，国内正经历显著的消费分级现象。这种趋势在一定程度上与宏观经济环境下的消费降级和信贷周期有关。消费降级使得消费者在支出上更加谨慎，因此，高性价比酒店变得更具吸引力。
2022年起，后疫情时代到来，几乎所有国际酒店集团都悄悄布局了一种被称之为“extended stay”的“长住酒店”品牌。万豪国际集团宣布计划扩大旗下经济实惠的中档住宿品牌，推出了一个正式名称为StudioRes的新“长住酒店”品牌。这些酒店大概率不会提供早餐，但会提供每周一次的客房清洁服务。
“长住酒店”还可以节省前台人员配置，因为办理入住/退房的次数较少，洗衣服务（床铺不经常更换），六小件等宾客用品的使用效率更高以及旅行社、代理人佣金结算更简单。与短期住宿的常规连锁酒店相比，“长住酒店”可以用更少的人员配备来服务更高的入住率，从而节省劳动力成本。
这对在核心区域拥有物业的开发商来说，提出了一个问题：是否应该在高价值地段开发中端甚至经济型酒店，而非传统的高奢项目？
一位酒店业从业人士表示，这个问题不能一概而论。投资者需要结合区域价值判断、前期成本、市场趋势、项目周边的竞争情况以及自身的财务状况等因素进行综合分析。对于核心区域的物业，在需求预期充分的情况下，高奢酒店确实有可能充分发挥地段的优势，相得益彰；
不过，非高奢定位的酒店也有其独特的市场优势。尤其是对财务成本高且杠杆率高的企业来说，需要综合评估项目定位方向和可行性，根据回报要求合理投入。
此外，该业内人士还提到，市场的择时同样重要，具体就是根据市场的周期性波动，合理安排开发计划，选择最合适的时间入市。
酒店的回报率和回收期很大程度上取决于酒店的定位、产品模式、初始投资，以及后续的运营。标准全服务酒店和选择性服务酒店在这些方面存在差异，导致它们的投资回报和回收周期也有所不同。产品以客房为主的租赁或加盟型中端和中高端酒店投资回收期通常在5年左右，而标准全服务型酒店的投资周期会更长。
尽管如此，一线城市的高奢酒店并没有放慢开业步伐，一些酒店的房价甚至创下新高。
近日，北京前门文华东方酒店终于挂出其房价，一晚1.5万元的价格迅速登上热搜。这家文华东方不仅刷新了北京最贵酒店的纪录，更超过了日赛谷丽思卡尔顿隐世，成为全国最贵酒店。这家酒店位于前门东区胡同深处，距天安门广场仅10分钟步行距离。
酒店仅42间套房，分布在全新改造的四合院中，均为独门独户的院落。
图片来自小程序
有人担心当前的高奢酒店市场可能会重蹈日本经济泡沫时期的覆辙，野口悠纪雄在《失去的三十年》中描述的日本经济泡沫时期： 1991年，日本大量兴建高尔夫球场和滑雪场，高尔夫球会员卡的价值曾飙升近10倍，然而泡沫破裂后，这些高端度假区大批倒闭，游客数量锐减至三分之一。
然而，现实却显示出不同的趋势。高奢酒店并未因为经济波动或市场调整而消失，相反，消费分级更加明显了。
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