“跌妈不认”啊，温州市中心千万豪宅交付才两年，房价竟跌入谷底。
这个豪宅就是位于老城区的奥园大发宸央（备案名：宸央居）。
近日，阿里法拍网上架了一套宸央的叠墅房源，建面约215m²，起拍价382万元，起拍单价约17733元/m²，将于9月24日开拍。
图源阿里法拍
曾经的千万豪宅，如今跳楼价起拍，掉价未免也太快了些。
奥园大发宸央位于鹿城区垟儿路55号，北临垟儿路、南面为电信大楼，于2019年12月开盘，2022年交付，由3幢小高层和3幢叠墅组成。
图源百度地图
小区西侧邻近中山公园、公园路街区，东侧为欧洲城，区位优秀，生活便利性高。不过老城巷弄，东侧还有落地房未拆，周边城市界面差强人意。
本次拍卖的房源位于6幢501室，是一套建面约215m²的上叠房源，虽说是叠墅产品，实际是大户型跃层，目前室内已腾空，带开发商装修，装修标准1000元/m²。
楼栋位置示意图
除了相关税费外，截至2024年6月30日，该房源已欠物业费及公共能耗费合计18612.48元，需买受人自行承担。
值得一提的是，本套法拍房的所有人是开发商“温州市瀚旸置业有限公司”，也就是说这套房源还是新房。
室内现状图/来源阿里法拍
而这套房源在开盘时备案单价约51996元/㎡，总价约1092万元，如今382万元起拍，两年时间，暴降710万，相当于备案价打了0.35折。
图源温州房管网
以不到备案价的4折起拍，噱头是很够了，房价也是真跌惨了。
现在的温州楼市，打骨折卖房的不少见，但是像宸央这样跳楼价的还是比较难得的。
而这，也不是该小区房源第一次“贱卖”了。
该小区今年以来，累计三套房源被拍卖，且所有人均是是开发商“温州市瀚旸置业有限公司”。其中 2套已成交，1套待拍。
图源阿里法拍
今年1月24日，该小区首套法拍房（建面约202m²下叠房源）面市，以462万的起拍价吸引7人报名，热度颇高，最终以505万成交，成交单价约24993元/㎡。
3月6日，该小区再次成交一套下叠房源，472万起拍，5人报名，最终480万成交，成交单价约23756元/m²。
到这里，不难看出，该小区叠墅房源一直在走下坡路。只是没想到，上半年还能卖到2万多单价，现在单价居然跌到1.77万/m²。
若按之前成交的两套房源情况看，本次法拍房源大概率也能顺利成交，就看拍卖时是否会有人因低价拍上头。
根据贝壳二手房显示，该小区仅有4套小高层房源出售，挂牌均价约33124元/m²，暂无叠墅房源挂牌。
图源贝壳
归根结底，该小区房价走低还是和自身有很大关系。
首先豪宅不豪。宸央之所以被称为豪宅，更多是因为其开盘高价，仅仅是价格上的贵，小区本质上和豪宅还相去甚远。规模小、仅约15亩， 整体园林乏善可陈，品质更是不能和滨江CBD、绿轴等豪宅相比。
交付后大门实景/来源楼市温州
其次小区周边城市界面老旧，虽然生活配套成熟，但豪宅最重要的门面却撑不起来。加上小区房价一路下跌，没有豪宅该有的保值属性。
短短两年，房价一路狂跌，估计老业主都要哭晕在厕所了。
温州市区一楼盘价格一路狂降，结果却...
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