文 周其明

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日前，住建部提出建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，引起广泛注意。教育、住房、医疗，是三大民生，任何改革都牵动千家万户，住建部着眼基本民生，按理说应该得到广泛拥护，但就目前来看，反对意见居多，说明住建部的设想还存在很多问题，有进一步探讨的必要。
一、房屋养老金概念的正面意义
据江苏省人民代表大会常务委员会官网，今年全国两会期间，全国人大代表佘才高建议建立房屋养老金制度；全国政协委员柴强也提出《关于及早建立房屋养老金制度，保障人民群众居住安全的提案》。
柴强委员认为，目前我国存量住房维修主要依靠住宅专项维修资金或业主自筹资金进行。单个住宅小区，归集资金规模一般仅为600万元-900万元甚至更低。随着房屋及其附属设施设备日益老化，维修资金需求逐年增加，一些住宅小区的维修资金正快速减少甚至枯竭。
佘才高委员认为，“房屋养老金是对政府储备房屋安全资金的制度性安排，能加快排除房屋使用安全隐患，解决历史遗留问题。”佘才高指出，我国存量住房时间跨度长、数量大，不少住房是2000年以前建造，随着房龄的增长，老旧住房的占比还在持续攀升。部分存量住房平均房龄已达30-40年，房屋结构失稳、设施设备及管线锈蚀老化、屋面渗漏、墙体透寒等房屋老化问题层出不穷。但是一些老旧小区的专项维修资金正快速减少甚至枯竭。他以南京为例，即使已经归集专项维修资金且当前有结余的老旧小区，仍有近三成小区余额低于10万元，远远不能满足现阶段老旧小区设施设备老化维修的需求。
本文认为，房屋养老金概念除了他们所说的意义之外，房屋养老金的收取必然推动不动产登记统计的完善，对官员财产公开制度的出台有推动作用。真正决定房屋养老金制度能否出台的关键，不在于仅拥有一套房屋的灵活就业人员，而在于那些拥有千百套房屋的人民。
二、房屋养老金概念的负面影响
（一）房屋养老金的概念不准确
房屋养老，是一个拟人修辞。房屋不是主体，也不可能人格化，花儿可以随风起舞，房屋不能随风起舞，法律名词不能文学化表达。如果房屋需要养老，那赡养的义务人是成年的子女，房屋主人是否愿意养老是意思自治范畴，这样就违背了设立房屋养老金概念的初衷，其初衷是房屋主人应当缴纳房屋养老金，缴纳房屋养老金是强制义务。
房屋养老金有一个规范名词，叫“住宅专项维修资金”。关于住宅专项维修资金，原建设部有一部规章《住宅专项维修资金管理办法》，其中第八条规定：
（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
各地方关于住宅维修基金的规定不一致，按照《武汉市住宅专项维修资金管理办法》第七条：
（一）开发建设单位按照物业总规模建安造价的1.5%（配置有电梯的按照2.5%）交存；
（二）购房人按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存金额为每平方米建安造价的5%。
其中，建安造价是建筑安装的每平方米造价，这个数据由武汉市造价管理站定期发布参考数据，目前一般是每季度发布一次。2024年2季度15层以上建筑建安造价是1059-1177元/平方米。130平米的房子按建安造价1100元/平方米，购房人大约需缴纳住宅维修基金7150元，开发建设单位缴纳3575元，共10725元。
二、房屋养老金概念放弃了政府责任
就目前的情况看，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海等地住宅维修资金结余超百亿，累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用。所以，对商品房来说，根本不存在住宅维修基金不够用的问题，至少目前没有普遍补缴住宅维修基金的必要。
按照佘才高委员的说法，存在安全隐患的房屋主要是房龄已达30-40年的房屋，这些房屋基本是房改房，这些房屋的原产权单位基本是国家机关或国有企事业单位，很多单位在售房的时候没有缴纳住宅维修基金，以及售房的时候，因为售价很低，购房人缴纳的金额也非常低，导致房屋老化，缺乏资金维修。这些房改房带有国有性质，购房人已经享受了福利，他们的房屋维修问题，应当由政府承担责任或者自主承担，不应当由全民承担。
三、普遍缴纳房屋养老金加重人民负担
众所周知，房地产泡沫的破裂，在政府收取巨额土地出让金以及房地产商赚得金钵满盆之后，房屋资产大量贬值，留给百姓的全是负债，破产个人不计其数。作为决策者，如果有稍微的怜悯心，就应当对所有的购房者进行补贴，而不是雪上加霜。
日本在1991年经济泡沫破裂后，陷入经济低增长20多年，日本政府对因泡沫破裂陷入贫困的人群，制定了一系列救助政策，比如减税、提供消费补贴、降低利息等，从而赢得民心。作为社会主义国家，理应践行友爱的社会主义核心价值观，善待因为房产贬值而陷入贫困的国民。
四、房屋养老金概念凸显一些部门的肆意作为
近年来，一些部门由于宪法和法律意识的淡薄，屡屡出台侵犯公民基本权利的规章，比如实施严格的书报及网络审查、限制公民的批评建议权等，此番设立房屋养老金制度有违立法法关于规章不得增加公民义务的强制规定，说明一些部门并没有把执政为民当成责任，应予批评。在个人养老都遇到困境的情况下，创设房屋养老金概念，也显示个别代表缺乏基本的履职能力。
房屋是人类的家园，是一个人最安全的避风港湾。‌居者有其屋是一个重要的社会和经济目标，旨在确保每个人都能拥有或负担得起适当的住房，而不是让百姓住不起房。