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本想以房养老，没想到还得给房子交“养老金”？
8月23日，国新办举办的新闻发布会上，住建部领导阐述了“构建房地产发展新模式”的内涵。因为触发了“养老金”这个关键词，所以这两天网上讨论声音很多，毕竟个人养老金还没研究明白，这就又出房屋养老金的概念。
但我看了下，大多是收割流量的情绪内容，这年头，激化矛盾和煽动情绪挺容易的，但细看你会发现逻辑错的一塌糊涂。??????
壹丨房屋养老
上周的新闻发布会上，住建部发言人表示，正在研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。并透露出，目前上海等22个城市正在试点。
上海动作一如既往的快，是目前首个试点城市。8月21日，上海已经率先宣布，在浦东等区域实施房屋养老金制度，并计划在明年全市推广。作为先行试点，上海主要提到了三部分：
1、房屋定期体检，定期对房屋进行全面检查，发现问题及时
解决，确保安全。
2、房屋安全保险，当房屋面临较大风险需要大量资金时，保险可以提供经济保障。
3、房屋养老金制度，主要用于房屋体检、保险以及“小修小补”的费用。
这绝对是一次重要的创新尝试。但问题的关键是钱从哪里来？
从目前的设想来看，主要来源于三个渠道：
一是公共账户。这部分是由财政资金支出的，其中包括城镇土地出让金等等。
二是个人账户，这个是基于住宅专项维修基金的，已经收房的业主都已经缴纳过了。
三是补充账户，一般就是采用业主自筹的形式。
至于更多的细则还都没有出炉，比如收费标准，如何收取、如何管理、落地日期等等都还未公布。
需要强调的是个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，这次试点的重点是政府把公共账户建立起来。所以完全不必被网上夸大化的信息吓到，住房养老金会按照『不增加个人负担，不减损个人权益』的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。总之就是不用老百姓掏钱。
至于像网传作为另一种“房地产税”更是无稽之谈，这是两种系统，不要被混淆视听了。
贰丨房子“老龄化”
之所以连房子都需要交“社保”，是因为房子也会老。
根据《中国人口普查年鉴-2020》统计数据，截至2020年末，我们的城镇存量住房规模已经超过300亿平方米。其中，2000年以前建成的房子占比接近30%。像一些城镇化起步较早的城市比如上海接近50%。
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伴随房屋进入老龄化，房屋的安全性是在下降的。时间长了漏水漏电，外墙脱落，公共设施老化等等一系列问题都会暴露出来。房子虽然产权70年，但实际上30年左右就已经破败不堪了。
怎么办呢？大拆大建，成本太高财政根本挨不起，所以房屋养老金势必会成为未来的方向。
可明明已经交过大修基金，为什么现在有的小区更换电梯或者其它设备依然需要业主交钱呢？这其实主要针对房龄几十年的老房子，这批房子是最先需要养老的。当年交专项基金本身就没几个子，再加上货币贬值，那部分钱留到现在可能连人工费都难抵。
而至于像15年房龄内的房子暂时是不需要这个问题的。这批房子一时半会还用不了养老和维修。
况且账户里也是有钱的，2013年时，全国住宅维修金已超1万亿。10年过去了，又经历了一波城棚改的大周期，现在躺在银行的钱只会更多。
对于这部分钱，现在更多需要考虑的是如何提取使用？全国大部分城市专项维修基金利用率非常低，很多都不到10%。
所以，对于个人部分的钱面临的问题是在于如何提取使用，如何能避免挪用，以及监管透明和有效稳妥的保本收益，避免通胀带来的贬值问题等。
叁丨民生工程
因为牵扯到了“钱”和“房地产”两个关键问题，加上网上有些博主添油加醋的解读，导致不少人对于房屋养老金非常抗拒。这两天我看唱空派的评论都换词了：“谁还买房？以后要交养老金、保险金、体检费～”
但是仔细想，中国绝大部分人的资产都在房子上，如果这个举措能够真正的落实下来，做到专款专用，房屋问题定期维护，按计划执行定期体检，那肯定是利民的。房子的安全性，维护保养到位了，使用寿命更长，暂不说保值增值的问题，至少大家住起来会更放心。
至于说房屋持有成本会增加，短期内完全不用担心，尤其是房龄还不算很老房子。而对于老房子来说，很多已经不具备资产价值了，更多是回归自住属性。虽然这部分老房子可能率先牵扯到要交一部分钱，毕竟维修的项目多，而个人账户上当时的大修基金也没多少，可能换个窗户都不够，但房屋养老金是由整个社会+个人一起承担的，比如租金，所以里里外外算下来还是利民的，安全性、舒适度都提高了。
我再强调一遍：对于由养老金延展出来的利空/利好房地产这类话题统统可以忽视，它跟房价关系不大，更多是民生工程，别被带跑偏了~
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