今天资本市场有个在传的“小作文”，影响了市场整体情绪，地产行业上市公司立刻活跃起来。“小作文”是这样说的：
“据彭博社消息，中国正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。
知情人士表示，根据相关方案，存量按揭客户可以与银行重新协商房贷利率，而不用等到1月;此外，他们也可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并按照最新利率签订合同，这将成为全球金融危机以来中国首次允许这种被称为“转按揭”的操作。因讨论未公开，知情人士要求不具名。
不过知情人士表示，目前还不清楚新政是否将适用于所有住房。虽然降低存量房贷利率会削弱国有中资银行的盈利能力，但中国正面临着防止房地产市场进一步拖累经济的压力。
如果该计划获批，可能比预期更快地减轻房贷负担。”
这条未被求证的消息释放后，今天下午，处于长期下跌的各地产股迅速反弹。房地产行业ETF上涨5%，万科股价更是反弹8.33%。
市场对这则消息的反馈如此敏感，房地产板块的活跃带动了整个A股市场的情绪。
那么，为何会是这样？
一、房地产市场长期下跌超三年，负面效应已经传导到了消费端。消费业整体超预期下滑，急需政策调整。
今天是8月30日，也就是各家上市公司中报披露的最后一天。从今年夏天反馈的各个经济数据来看，可谓是惨不忍睹。
整个经济从三年前的房地产崩盘后，负面效应终于传导到了消费端。今年消费业公司的年中财报都出现了不同程度的下滑，而这样的局面，是前所未有的。
今年6、7月，一线城市的消费数据出人意料的下跌。2024年6月，上海、北京、广州、深圳的消费数据出现了断崖式下跌，他们的6月社会零售商品消费总额同比增速比5月分别下滑了11%、12.8%、10.2%和3.2%。
同时，反映消费能力，涉及到民生行业最重要的餐饮业，也出现了比较大的问题。
1、北京统计局数据显示，2024年上半年，北京规模以上(即年营收1000万元以上)餐饮业利润总额1.8亿元，同比下降88.8%，利润率低至0.37%。
2、上海统计局数据2024年2季度，年主营业务收入超过200万元的住宿和餐饮业企业，营业利润数据累计亏损7.7亿。
再看具体公司情况。大体可以总结为下面两点：
1、高端奢侈品消费下降明显。
太古地产最新公布的今年第二季度营业数据，在经营期内，只有上海前滩太古里销售额略微增长0.2%，是唯一销售额增长的商场，而北京三里屯太古里销售额下跌3.5%，广州太古汇销售额下跌9.4%，北京颐堤港销售额下跌3.8%，成都太古里销售额大跌17.2%，上海兴业太古汇销售额大跌19.6%。
同期，恒隆地产2024年上半年内地的数据也不理想。上海恒隆广场租户销售额下滑23%，港汇恒隆广场租户销售额下降14%，武汉恒隆广场租户销售额下降15%。
瑞士奢侈品公司历峰集团，也就是卡地亚手表的母公司，公布的最新一个季度的财报也显示，他们在国内的销售下降27%。
2、代表民生的食品消费也受到影响。
瑞幸自营门店的同店销售额在2024年前两个季度分别为下滑20.3%和20.9%。，星巴克在国内也是客单价下降8%，同店销售额下降了11%。
中国奶业龙头公司伊利股份，第二季度营收下滑16.54%，净利润下滑40.21%。
所以，从各方面汇集的数据来看，火腿、榨菜、瓜子、牛奶、矿泉水等民生消费全线下滑，直接给市场传递信号，地产业低迷带给了大多数人的节衣缩食，从而影响终端消费。
而这样的局势，与国家所提出的今年“以消费拉动增长”的政策意图导向大相径庭。所以，时下必须得想办法扭转经济颓势，打破下降螺旋，已经是当务之急。
这时候，如果能松绑一些38万亿的存量房贷压力，或许是一个好办法。
二、假若存量房贷利率下调100个BP，或将有2,000~3,000亿利息被减免
这两年，国内为降低房贷成本所采取的措施主要帮助了新购房者。今年 7 月，五年期贷款市场报价利率（LPR），也就是长期房贷的基准利率，被下调至 3.85%。5 月，央行取消了全国范围内对首套和二套房贷利率的下限。更早前，一些大城市允许那些此前已还清贷款的购房者也有资格享受较低利率。
2023年11月央行提到调降后约4.27%，结合今年LPR下降，目前约存量房贷利率大约是4%左右。据此，根据相关机构测算，全行业按揭总体规模约38万亿，如果一次性降息100bp，那么银行的利息收入将减少约2,000~3,000亿。
这3,000亿的利息负担可能就会转换成消费，流入市场。不过，这对全社会近50万亿的消费零售总额来说，并不是个很大的数字，只占到不到1%。
当然，如若真的下调房贷利率，也会影响银行业的总体利润，不排除存款利率也会进一步下调。
不过对于每个家庭来说，即使存量房贷利率下调了，利息减免得也并不多。平均按照100万房贷测算，下降100BP，每个月减少830元利息。虽然数量不多，但对于大多数省吃俭用的家庭来说，这可能是提振信心的一个信号。
当然，要真正扭转当下经济趋势，还是需要地产业能企稳、让失业率下降，让消费恢复信心，这需要财政政策、货币政策甚至体制改革共同发力才能实现。
不管怎样，最近市场的利空消息太多，大家太需要看到信心，只有预期扭转了，一切才能慢慢好起来。
大家觉得如果存量房贷利率能下调，会提振消费吗？
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