北京房骑士团队提到，“一些开发商优惠力度持续加大，使得已购客户无法享受最新优惠，这些购房者害怕降价后质量不保，宁愿退掉期房，重新去买二手房或者现房，这样看得见摸得着。”
作者|宋虹姗
图片来源 | IC Photo
在北京买房需要多少钱？以二手房为例，安居客数据显示，2024年7月，北京二手房成交均价是5.4万/平，虽然该价格已经回到2016年水平，但若想买一套面积为50平方米的一居室，上车门槛也在270万左右。
近日，位于大兴区域的和悦璞云楼盘，打出“首付29万起 安家北京”的广告，对应总价是140万元，户型是52平方米的一居室，平均单价约为每平方米2.7万元。
该楼盘销售介绍称，如果不介意楼层较差的工抵房，一居室的最低总价可降至110万元，首付仅需22万元，单价更是低至2万元出头。这一价格较之前已签约期房成交均价低出三分之一。北京住建部网站显示，此前和悦璞云每平方米的网签均价是29852元。
大兴是北京成交量排第二的区域，但是近期降价压力比较大。克而瑞数据显示，和悦璞云所在的榆垡板块，近日成交较为惨淡，该区域7月新房成交量仅为1套。
图片来自克而瑞
成交惨淡的原因，一部分原因与区位相关，榆垡板块在南六环外，与固安相邻，与北京野生动物园的距离不足5公里。
另一部分原因与价格相关，首付22万买新房，放到2年前更具备吸引力，而如今，大兴区域涌现一批首付低于20万元、总价低于100万元的二手房，以上图2021建造的雅善园为例，单价、总价与榆垡特价房类似，但距离环线位置更近、总价更低。
图片来自安居客
有人认为，同样是北京的价格洼地，按照近郊区的维度来比对，房山比大兴更具备性价比，个别环线位置更好、配套更全的新房，单价也在就2.5万元左右。
因此，和悦璞云只是释放了低首付低总价的噱头。2022年，和悦璞云也是主打低首付上车的刚需盘，但当时的首付门槛是50万元，比现在高出一半。
近日刚刚开盘的中建T5也位于北京大兴机场周边的临空经济区，开发商打出首付35万起的营销噱头，销售指导价每平米是3万元，目前还未开盘，预计去化压力不小。
克而瑞数据显示，大兴区新房市场的发展重点是地铁沿线，区域整体成交均价为5万/㎡，但因为板块的地理位置和交通因素，不同板块发展水平不一，区域内房价跨度大，单价从2.3万/㎡到7.6万/㎡不等。
在分化非常明显的大兴区域，相比于还未兑现价值的临空经济区，西红门是大兴整体距离城区最近的板块，也是大兴区为数不多的处于五环内板块。板块内目前有地铁4号线西红门站，且19号线西红门东站规划也已公布，
在商业配套方面，有西红门汇聚、宜家家居、山姆超市，这在城南来说是较高规格的商业配套。除了双地铁优势，北京四中和黄城根小学的落户更让板块的价值再度提升，西红门板块也被称为“城南置业高地”。
但近日，西红门板块成为北京退房高发的区域之一。
数据显示，西红门板块主要成交总价500-700万、100-120㎡的三房，自7月以来的成交均价为5.9万/㎡。 但2024年个别项目的成交情况显示，新房的去化压力更大了，一些板块内新房楼盘来到了每平方米五万元出头的时代。 个别特价房源的单价甚至与楼龄超十年的二手房形成倒挂。
一意向购房者反映，自己在关注的位于西红门东某新房项目的88平方米户型，在今年1月份的总价是565万元，8月份已经降到了456万元，降价幅度超100万元。个别户型的单价，从每平米6.6万元，降到了5万元出头。该项目是北京上半年成交额排在TOP10的楼盘，目前去化率接近50%。
这种降价幅度引发了一些购房者维权，前述购房者提到的项目也是退房多发的楼盘。
主要为购房者提供退房咨询服务的北京市众和润达法律咨询有限公司（北京房骑士）表示：“北京目前购买朝阳、房山、昌平、通州的退房咨询人数高发，大兴区域，西红门东的退房咨询最多。”
北京房骑士团队还提到，“这类开发商高度依赖渠道销售，优惠力度持续加大。但已购客户无法享受最新优惠，所以早买购房者意见比较大。加上今年房价整体一直在降，早买的客户觉得不划算，也害怕降价后质量不保。他们宁愿退掉期房，重新去买二手房或者现房，这样看得见摸得着。”
据克而瑞数据显示，聚焦大兴区主力板块的库存和去化情况来看，西红门板块库存量大，但新房市场流通性较好，整体去化压力小，但去化周期也在12个月-24个月左右。目前该板块的壹品兴创·御璟星城基本售罄，西红门橡树湾和中建玖玥府的去化率也分别达77.3%、44.4%。但随着御景星城元启的入市、西红门新地块的挂牌上架，西红门板块将进入新一阶段的新房比拼竞争。
距离主城区较远的念坛板块库存量较多，且去化周期均超过24个月，库存压力较大。念坛板块的主要库存来源于壹品兴创·颐和公馆、德贤华府两个项目，壹品兴创·颐和公馆因为开盘仅5个月，目前库存量较大。德贤华府自2021年入市，目前网签去化率29.7%，去化周期相对较长，主力库存是90㎡以下房源；中骏金辉·未来云城项目库存量较少，目前已去化77.5%。
图片来自克而瑞
对比来看，黄村板块和旧宫库存量较少，去化周期分别为10.9个月、15.7个月，库存压力小去化速度快。
2020年之前，北京新房的普遍成交周期是4个月，如今，这些供应远大于需求的板块，将去化周期提升了6倍。
安居客数据显示，2024年，北京新房可售存量去化周期已达29.6个月。整个大兴区域也属于内部竞争、外部挤压的严重区域。亦庄、黄村、西红门是大兴新房客户重叠率最高的区域，对应数据分别是25.73、25.87、9.71。
如果客户重叠率为3，意味着平均每1位客户正被3个项目争夺。
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