2008年10月22日，央妈下发了《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》： ‍ ‍ ‍ ‍

商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%。已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平，在合理评估贷款风险的基础上，按照贷款合同约定自主确定。 ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍

那时候国有银行多以观望为主，针对存量贷款客户，诸多银行也是变相设置门槛，阻止存量贷款客户调整利率。 ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍

后来，一些中小银行嗅到了商机，开始给一些优质客户办理"转按揭"。其本质就是"过桥""重新抵押"的逻辑。 ‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

直到2009年3月，存量贷款利率的调整开始大范围铺开，市场的预期也逐渐转向。 ‍ ‍ ‍ ‍

说到地产的调整政策，我一直呼吁存量贷款利率的拉平：

"首套利率不应该因为购买时机存在利率差，且必须拉平"，只有这样，才是地产预期抬头的开始。

因为如今的地产，四面楚歌，根本经不起观望。 ‍ ‍ ‍ ‍ ‍

在地产资产价值还没有得到稳定预期的时候，地产的刚需，也会在利率不断下调的预期中，将购买时机能拖则拖。 ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍

拉平利率，将调整政策预期的一个里程碑决策。 ‍‍‍‍‍‍‍‍‍

再看看财政数据，今年1-7月的企业所得税同比下降5.4%，个税收入同比下降5.5%。这意味企业的经营能力正在不断下滑，随着而来则是打工人的减薪和裁员。

在这样的背景下，经济增速就像是空头支票。 ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍

要知道，投资从未停下，出口会持续遇冷，至少东南亚第三世界还没有起来的前提下，出口只会持续遇冷。如果消费再不拉动，那基本是无解的。 ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍

关于存量贷款，坊间小作文是不断的。最新的则是彭博社消息，说我们正在酝酿进一步下调存量贷款利率。方式有两种：一种是重新协商利率；二是转按揭。 ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍

在我看来，存量贷款利率的二次调整，只是时间问题。 ‍ ‍

从国家角度，肯定希望银行尽快下调存量贷款利率，减轻贷款人群压力。但是从银行角度，目前的息差和货币角度。存量贷款利率用户简直是超级优质客户。 ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍

只要存量贷款客户能多撑住一天，银行工作者的薪酬待遇就能多挺一天。 ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍

当然，不排除市场利率的自由定价。

一旦放开银行间的自由定价，一些中小银行势必会像2008年那样，从大银行嘴里抢下这块蛋糕。 ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍

毕竟，即便2.95%的利率，在如今的中小银行内，也算是不错的贷款业务。但是，如今的金融市场实行强制监管，在政策没有明确指示的时候，大部分银行机构肯定是按兵不动的。 ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍

为民服务和决策犯错，孰轻孰重金融高管们都知道。 ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍

作为按揭人群，我们也必须要知道，一旦我们启动存量贷款利率的二次调整，也必定会出现一个新的费用科目，为利率的降低，负重前行。

房价降，则税涨。这是前提。 ‍

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