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北京楼市卷，几乎是众所周知的事实。
为了把房子卖出去，这几年北京新房的产品力真的是突飞猛进。
园林的建设不再是砖瓦、草木的堆砌，更讲究一种文化和美学的传承。不少小区的园林都是新中式的，唐风宋韵颇有底蕴、内涵。很多社区内更是乔木、灌木、花草、大草坪、凉亭、儿童乐园、小桥、流水、飞瀑、假山应有尽有；
得房率几年前80%都能拿出来吹吹了，现在85%及以上快成了标配，90%以上者也大有盘在；
落地窗、大阳台这种前几年难觅的稀罕玩意儿现在很多项目都安排了；大门也已经从单纯把大门尺寸做大的初级形态，升级到了采用各种奢侈材质、绿植搭配、光影设计的进阶版本；
装标自然也不在话下，吊顶、新风、中央空调根本不值一提，现在洗碗机、冰箱、净水器、垃圾处理器也快成了寻常……就连4万多的项目都敢给你弄会所了。
前段时间龙樾合玺交付，我去了看了一下，看完就深深被震惊了。大门、外立面、单元门、入库大堂、园林都特别好（手机拍摄，实景更漂亮），品质看起来很高，很有豪宅的范儿。
无独有偶，上周末朋友看房，我陪她去了通州的一个项目——位于通州环球影城附近的璀璨公元。项目所在板块的成熟度很高，且拥有双地铁加持，距离地铁7号线群芳地铁站约770米，距离1号线临河里站约1公里，出行非常便利，周边有学校、公园、医院等配套。
这个单价5万多的项目也做了会所——璀璨生活馆，会所内置活力空间、品位私宴、娱乐聚场、动感领域，下沉庭院，为业主提供融合健身、休闲、娱乐、社交等多重空间，目前会所已经实景呈现。
而且，装修标准很高，仅车库和地下入户大堂就可见一斑。地下车库的入户大堂与单元进户大厅一样的装修配置，星空顶、环氧地坪和大量灯带的搭配，让整个车库看起来特别干净明亮上档次。从立面、园林到会所、车库怎么看都是豪宅的标准，很难让人相信这只是个售价仅5万多的普通楼盘。
是的，北京的新房就是这么卷。作为地产媒体人，瞭望君和同行们会经常看盘、踩盘，有时看完项目的配置再算算地价、建安成本、营销费用，我们私下聊起来都感到好奇：这么搞，开发商挣钱吗？
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遗憾的是，即使卷成这样、即使政策频出，北京楼市依旧是凉意明显。中原地产研究院数据显示，今年前7个月，北京二手房网签量达90355套，比去年同期略降4%。根据北京市统计局发布的《2024年上半年北京市房地产市场运行情况》，上半年，全市新建商品房销售面积509.9万平方米，同比下降2.5%，其中，住宅销售面积355.3万平方米，下降6.2%。
“到访少”、 “成交难”、“退房多”成了北京很多楼盘销售人员的难言之痛。
在市场压力之下，今年上半年不少项目挥泪大甩卖。降价从南城开始，某项目出手又快又狠，最高一套直接降了近百万，气得竞品营销负责人直爆粗口，硬撑了一段时间后，也不得不加入了降价的队伍。
然后，降价的浪潮迅速在北京蔓延。丰台羊坊某项目，特价房最近价格仅5.5万元/平米，而该区域的指导价为7.2万/平米。昌平区某项目指导价原本为5万/平米左右，网签价格降至4.5万/平米，最近该项目推出了多套房源，售价仅为3.5万/平米。
在竞争特别激烈的房山、顺义区域，价格战也一度升级。房山某高端项目凭着过人的产品力卖4万多，卖得正风头正劲，另一个也不错的项目直接“3”字头入市，搅乱了一池春水。
顺义作为供应大户，在市场供需失衡的情况下，不少开发商选择低价和高品质来吸引消费者。
最近，顺义有个楼盘就比较火，价格也是合适到可以闭眼入。该项目距离15号线俸伯站400米，精装洋房产品、得房率高，旁边还有公园、学校，总价200多万就能买到三居室，任谁不说一句：真香！（对这个项目感兴趣的朋友，可+微信mfzt99咨询，享受免费1V1购房指导。）
德鲁克在《未来的管理》说：贿赂消费者是行不通的，是不可持续的。
所谓“贿赂消费者”的一个代表，就是价格战：以极低利润，甚至亏本吸引消费者，抢占市场。
不可否认的是，北京房地产市场已经从卖方市场转向买方市场，市场结构本质上的变化再加上经济形势堪忧，价格下行几乎是必然结果。
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然而，就像德鲁克所说，价格战也许会一时有效，但随着摧枯拉朽式的“你降我也降”，降价也便不可持续。
于是，北京楼市又兴起了新卷法——卷佣金。是的，卷佣金。几年前房子好卖时，用渠道、给佣金大都是营销总自肥腰包的黑色交易。尤其那种价格倒挂、地段好、户型好、品质好的房子不需要渠道推荐客户，开发商自己也能轻松卖掉，甚至托关系才能买到好楼栋、好楼层。此时若还用渠道，懂的都懂。
北京楼市大比例用渠道是2022年之后的事情。房子卖不动了，营销压力大，开发商也就不装了，简单粗暴点说，就是谁帮开发商卖掉房子开发商就给谁奖励，谁卖掉的房子越多，给的奖励就多。
直至今日，渠道费也不断水涨船高，从1.5%、2%到3%、4%，北京新房的佣金比例一再创下新高。经过价格战的开发商也变聪明了：反正也是让利，直接降房价还容易起引起维权，把利益给到渠道，既能变相降价还能激励渠道多卖房，何乐不为？
瞭望君听说，有的项目佣金给到了5%，甚至有的别墅项目佣金8%。假设一套房子1000万，佣金最高就能达到80万，难怪这么多人都涌入了C端卖房的赛道，房子虽难卖，但是但凡卖掉那是真赚钱啊。
开发商卷佣金对我们普通购房者来说该注意什么，瞭望君送大家几个建议：
一． 切记不要买佣金高的项目。佣金高等于不好卖也等于房价打折，佣金过高后期交付品质自然会受影响，且不好卖的房子咱买它干嘛？
二． 自己去售楼部真的比中介贵。买房多找几个中介，谁返你的佣金多就在谁那里成交。
三． 现在买房哪怕是新房都是可以砍价的。虽然以前新房砍价是很魔幻的事情，但现在的市场不是以前。买房别忘了找销售使劲磨，磨不下价格就磨车位、磨物业费，相信你一定会有收获。
毫无疑问，买方市场来了，买房人从未如此宝贵！而且，这次窗口期留给大家的时间足够长，买房人有充分的时间和机会去挑挑拣拣。我们也建立了购房交流群、区域购房群及项目研讨群，为大家提供专业的买房答疑、免费看房接送服务，还有绝对具有吸引力的购房补贴，切实帮助购房者在看房、购房过程中节省成本，入群、咨询添加微信mfzt99。
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