作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
继房子骨折后，我们的房贷利率估计很快也要骨折了，银行以后大概率要割肉。
上周五一则小作文提示央行在考虑允许约38万亿存量房贷转按揭，这周二（9月4日）又有小作文提示央行在考虑在未来几周和明年年初分两步走降低大家的首套和二套房贷款利率，减轻大家的贷款成本，缓解银行的利润压力，降息幅度约80个基点。
惠及面更广
虽然上周银行降存量房贷利率的消息已经发酵过一轮，暂无官方出来辟谣或者证实，但这周与存量房贷相关的小作文，消息力度更大了。
主要是，之前央行降存量房贷利率，针对的只是首套房贷，并且银行统一约束了调整的时间为银行的重定价日，并且当初调整后，各个城市基点下限不同，下调的基点数幅度大约是30BP到45BP的幅度。
这就导致相当一部分业主并未享受到下调的福利。
比如合肥的业主，有人是9月1日定息已经跟随最新的政策，房贷利率下调到3.85%，但不少合肥业主的房贷利率还是4.2%，需要等到明年1月1日调整才能享受到3.85%的利率。
若这次下降80BP成为事实的话，明年也需要明年一月才能享受3.05%。
所以，这次流传的消息则是下调时间为未来几周以及明年1月前，首套和二套房都适用， 时间不仅提前了，力度和范围都更大，集中程度或许更大。
总之，如果真的落地，存量房贷利率会更低，惠及面也会更广，刺激的力度也更大。
虽然是否真的会落地，还不清楚，怎么降也不知道，但增量和存量房贷之间巨大的利率差是事实。
比如深圳目前房贷利率首套3.4% （LPR-45BP） ，2022年7月前后首套房的利率是LPR+30BP，二套房是LPR+60BP，首套差了75BP；
北京目前的房贷利率是首套3.4% （LPR-45BP） ，过去大部分存量首套房房贷利率在4.75%，相差135BP；
上海目前的房贷利率是首套3.4% （LPR-45BP） ，2021年至2023年9月首套房贷利率下调后为LPR+35BP，相差80BP；
广州目前的房贷利率是首套3.1% （LPR-75BP，部分银行LPR-95BP） ，2023年9月前的首套存量房贷利率为LPR，相差75BP/95BP。
要知道这仅仅是加点数之间的利率差距，还不算这两年以来，央行随市场下调的LPR幅度。
而全国30个重点城市增量房贷利率也都集中在首套3.15%左右，为了抢夺客户，不少银行甚至给出了历史新低的利率，朝着“2字头迈进”，存量和增量房贷利率的差距越发明显。
（来源：克而瑞）
这不仅打击了存量房贷业主们的信心，还让不少房价也高位上车的人也产生了焦虑。
所以即使不一定如“小作文”传闻一般，增量和存量房贷利率之间的差距也是到了需要调整的节骨眼。
“小作文”实现可能性
这两则关于存量房贷利率的小作文，都是强力货币政策，都是下调存量房贷，也都引起了市场足够的关注，也已经有专家已经大力呼吁“应该大幅度地降低，存量房贷的利息水平”。
那么如果要降，哪个小作文更有可能实现？
推测昨天（9月4日）的小作文可行性阻力要小一点。
一方面，央行已经进行过两轮的房贷利率下调，已经有了降存量房贷的动作经验和市场结果。
一轮是去年9月央行就已经下发了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确自2023年9月25日起，存量首套房贷利率下调，由个人向银行提出申请，很快各个银行就陆陆续续发布利率调整公告，明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。
第二轮是今年5月，央行发布《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，直接取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，紧接着广州率先成为首个取消房贷利率下限的一线城市。
根据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，第一轮使得超过23万亿元的存量房贷利率完成下调。
从市场的反应来看，调整的效果与预期方向反而出现了分歧。
因为5月存量房贷业主“转贷”“提前还款”“决心卖房”的呼声反而高涨。
根据A股上市银行2024年半年报数据显示，截至二季度末，六大国有银行合计个人住房贷款余额25.49万亿元，相比年初净减少3254.71亿元，缩水超三千亿元，说明大家提前还款的趋势还在继续。
虽然如此，但是依照这个路径，至少银行的系统暂时还没有看到什么过度的风险敞口。
因为尽管较去年同期六大国有银行的净利润有所减少，但整体仍保持了稳定的盈利水平，六大国有银行在2024年上半年的净利润总额达到6833.88亿元，并且宣布进行中期分红，共约2048亿元（其中邮政银行拟分红146亿元）亿元。
另一方面，“转按揭”并没有想象之中的简单。
转按揭涉及存量房业主的征信问题以及房产评估问题。
若本身业主房贷已经逾期，对转按揭的银行来说就相当于接盘了资质差、还贷能力差的资产包，那么对转按揭银行而言，相当于接手了原按揭银行的“劣质资产”，风险也相比原银行的大许多。
这样一来，即使可以转按揭，转按揭银行也必须重新评估业主们的房产价值，以降低自身接盘的风险。
如今各个城市银行的房产评估价已经随市场进行了不小幅度的调整，有的已经大幅度缩水。
比如去年11月据证券时报就曾报道，深圳二手房银行评估价正普遍下调。
而评估价就是银行放贷凭据，评估越高，能贷金额越多，当评估价缩水后，业主们转贷后的可贷金额也会随之缩水。
所以在市场评估价缩水的背景下，很难排除当初500万买的房子，会出现A银行给贷款400万，转按揭后，B银行重新评估房子价值300万的情况。
而今天，央行的货币政策司高层表态，也算间接对上了最近的市场传闻——受银行存款向资管产品分流、银行净息差收窄等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。
约束的力度有多大呢？
小心假设一下。
以目前全行业按揭总体规模约38万亿来看，若一次性降息80bp，那么银行的利息收入将减少约3040亿，约占2023年银行业净利润2.38万亿的12.77%，所以影响还是蛮大的。
我们上半年的全行业存款大约是301.68万亿元，那么银行同等减少存款利息支出，那么存款降息的幅度也大概需10个基点左右。
所以我们存款利率要下降十个基点左右才能对冲掉银行的这部分利润损失。
这就能进一步降低存款利率对大家存钱的吸引力，让储蓄从银行流出，流向其他投资渠道和消费市场，间接推动大家的消费和投资意愿。
今年7月后，六大国有行和12家股份制银行就已经下调过存款利率，8月份各地中小银行也跟进降息，比如上海银行，1年期存款利率从1.76%降至1.55%，5年期从2.55%降至1.8%。
也就是说，这次的小作文如果成为事实，我们的存款利率调整大概率也会紧跟其后。
PS：如果觉得这些市场最新的信息对你有价值，欢迎关注@格隆汇楼市，不定期带你探索楼市更多最新的动态。
作者观点，不代表格隆汇立场
热门跟贴