存量房贷利率分两次下调？
下调存量房贷这事上周就开始讨论，今天又有新的进展了。
小作文说，已经提议降低存量房贷约80个基点，但为了降低银行压力，会分两步下调。
第一次下调会在未来几周内，第二次则是明年初。
我们一些媒体群已经有人预测了9月12号左右降息20到50bps，然后同步下调存量房贷。
大家下周就能知道答案了。
这次的小作文真的不是空穴来风，如果大家有留意前不久的zzj会议，就会发现7月26日央行发布了年度《中国区域金融运行报告（2024）》，其中的一个专题就提到了：
“下一步理顺增量和存量房贷利率关系，有效减轻居民利息负担
，释放公众投资和消费动力”。
这个是最高层的文件，而且是7月底的时候发的，所以基本可以肯定今年下半年肯定会迎来一次下调存量房贷的机会。
只不过这个话由外媒，尤其是经常爆猛料的彭博社发出来的，就更显得事情的紧迫性。
上周消息放出来后，市场还是挺激动的，房地产股都趁机涨了一波。
唯一瑟瑟发抖的就是银行了。
招行行长还回应了一嘴，表示没有接到关于转按揭的业务通知，要是真的推出存量房贷转按揭的话会对银行带来负面影响。
招行行长这么说也不无道理，如果真的允许转按揭，银行基本没啥活路可走了。
下调存量房贷方式有两种。
一种是像去年一样，直接下调，这个很好理解。
另一种则是“转按揭”。
转按揭在国外是非常普遍的，购房者贷款办完之后就可以换银行，哪家银行利率低就换哪家，目的就是为了让银行业务相互竞争。
但在国内是不允许的，唯一一次放开就是2008年那一次大规模的存量房贷利率调整。
当时央行将房贷利率下限从0.85下调到0.7倍，很多小银行为了留住客户开启了跨行转按揭，卷到不行，一个贴的比一个狠。
不过当年这么干是因为当时银行的净息差比较高，银行的利润非常丰厚。
2008年的时候，大部分商业银行的净息差都在3%以上，哪怕经过2008年的允许存量房贷转按揭业务后，也还有2%以上的净息差。
招商银行2009年年报显示，当年净息差为2.15%，比上年下降109个基点。
但是如今都已经跌到1.8%的警戒线了。
金融监管总局披露二季度商业银行净息差均值是1.54%，而31家已披露半年报的银行中已经有11家低于1.54%。
如果像2008年那样再次开启转按揭，银行接下来都不会有好日子过。
所以这也是为为什么招行行长说的，要是真的推出存量房贷转按揭的话会对银行带来负面影响。
另外对于我们存量房贷业主来说也不是什么大好事。
因为转按揭就意味着银行需要对你的房屋进行重新估值。
目前银行的房贷资产中，有多少比例的房子，能经得起一次客观的价值重估？相信大家心里都很清楚。
我们中的大部分人都是在2015-2022年之间买的房子，基本上都属于高位接盘了。
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之前我就写过一线城市的房价跌到2016年，有的三四线，十八线甚至跌到2015年。
要是转按揭，就意味着银行重新对你的房子评估，之前你的房子价值500万，7成贷款则是350万。
但现在你的房子缩水到350万，7成贷款则是245万，剩下的钱
你就得填上去了。
在这个节骨眼上，并不是每一个人都能够拿出一大笔钱去填的。
目前银行的房贷资产中，有多少比例的房子，能经得起一次客观的价值重估？相信大家心里都很清楚。
所以转按揭的方案实施的可能性不大。
上周传出来的小作文还提到转按揭，但是今天就保守很多了。
还是按照去年的路子走，同时为了降低银行压力，会分两步下调。
一方面让存量房贷业主降低一点压力，一方面不至于大幅降低银行利润，典型的中庸之道。
银行现在不能大扒，但是小扒一点肉还是可以的。
上半年，42家上市银行营业总收入合计规模2.89万亿，虽然比去年同期的2.95万亿有所下滑。
但净利润合计1.1万亿，比去年多了40亿；
另外，净利润前50名榜单中，有19家是银行。
也就是说目前全国所有的上市企业中，最赚钱的还是银行，旱涝保收吃利息。
目前我们还有37.79万亿的房贷余额，要是一次性下调1%利息，就为老百姓减负3779亿。
对比42家上市银行的过亿的利润，也不过是三分之一的利润，银行不至于亏本。
但释放出来的钱就可以流去其他的行业了，为了促进消费，为了提高居民收入，银行这次不得不顾全大局啊！
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