"我要断供了，现在吃饭都成问题了，保房已经不重要了"，“近期老是听说存量房要降息了，我们现在差的那点利息吗？”相信各位身边多多少少都会听到这样的声音，在目前这种大环境堪忧，市场经济下行的时候，到底是要保房还是确保先“活下去”呢？
近期地产佬收到一些数据，今年1-8月份，东莞整个房地产市场基本处于冰点状态，土拍0成交，一手供需不够活跃，二手成交也比较萎靡。这一期主要是跟大家分享一些法拍房数据。
据合富大数据，今年1-8月东莞一手供应7396套房源，比去年同期跌57%，成交10654套，比去年同期跌32%，成交均价为26448元/㎡，比去年同期跌18%，将近2成，可谓全方位的惨败。
二手市场数据也不好看，前8个月全市成交16612套，比去年同期跌21%，均价也从去年的22890元/㎡跌回到18108元/㎡，从2字头回到1字头。
其实除了主流市场外，还有另外一个市场，那就是法拍房，一二手市场萎靡，法拍房的情况又如何呢？
Part1
住宅法拍房整体情况不妙
据国信达数据，2024年1-8月全国法拍住宅用房挂拍量约为21万套，成交量约为7万套，成交率仅有三成，平均成交折扣率为76.43%。
与2023年1-8月相比，全国住宅法拍房挂拍量同比增长31.97%，成交量同比减少1.15%，成交均价同比下降13.1%，平均成交折扣率同比下降3.8百分点。
简而言之，就是挂出来的法拍房数量多了，但成交量少了，价格还跌了。
落到具体城市，与东莞交界的广州，1-8月法拍房挂拍量为2955套，流拍率超过六成，深圳挂牌量1575套，流拍率也超过五成，这种情况在全国主要城市大同小异。
总的来说，尽管每个城市都存在个别房产溢价成交的现象，但整体流拍率偏高，最终成交价折扣率普遍在70-80%这个范围，从法拍房性质来说，折扣率还不算离谱。
Part2
东莞法拍房何去何从？
据地产佬综合整理，今年1-8月份，东莞住宅法拍房挂牌量为1694套，比深圳的挂牌量还高出100多套，总体流拍率约为70%，也就是10套法拍房，有7套没人要……
此前的1-7月的数据，东莞法拍房挂拍量1438套，供应同比增加2成，仅成交221套，流拍率接近85%……
其中，7月份挂牌量为330套，仅成交56套，流拍率高达83%，简直离谱，8月份挂拍量为256套，仅成交49套，流拍率也高达80%。
从正常房产沦落到法拍房就已经很不幸了，结果打折贱卖，也还是爹不亲娘不爱，东莞房产到底招谁惹谁了呢？
地产佬认为，目前东莞法拍房成交低迷，包括但不限于以下几个原因：
其一，经济大环境不行，不少小企业主、创业型公司破产，导致大量资产清算，进入法拍的数量明显增加的同时，有能力接盘的买家却在减少。
其二，从去年开始，出现东莞楼市稳中有跌的现象，大大打击了购房者的信心，持币观望情绪愈发严重，正常市场尚且遇冷，存在交接风险、手续麻烦的法拍房，自然更受冷落。
其三，部分法拍房源楼龄较久，在新房库存仍然较高的前提下，即使房源地段不错，就综合条件来说，法拍房的优势并不明显。法拍房炒作热潮过去之后，作为房源最后的补充市场，鲜有人问津也是正常状态。
其四，在2020年至2021年期间，由于楼市宽松政策和较低的经营贷利率，大量资金流入房地产市场，导致经营贷规模迅速增长。而最短经营贷贷款时间为3年，一般最长贷款合同签约期限为5年。
换句话说，如果从2021年算起，第一批3年期经营贷到期，贷款人将不得不考虑还贷或续贷问题，然而今年，由于房价大跳水，抵押物贬值，大量使用经营贷购房的购房者面临续贷困难。此外还有部分有购房者原本的贷款额度无法覆盖新的评估价，需要补差价，这也是法拍房供应量增加而接手量减少的重要原因。
Part3
城区法拍房瑟瑟发抖
据地产佬不完全统计，2018年1月至2023年12月，东莞法拍房挂拍量前三位是南城、东城、虎门，分别为398套、358套和181套，可以明显看出，这三大镇街均为经济较为发达的镇街，而且就流拍率而言三大镇街过去几年流拍率也是偏低的，其中南城、东城都仅为22%左右，而虎门流拍率约为45%。
过去发达镇街的供应量大，成交率也大，说明转手率还是不错的，但从今年开始，这个局面似乎进入了拐点。
今年1-8月，南城流拍率高达71%，东城也接近68%，法拍房顶流的两大镇街，房源也开始没人要了……地产佬从中嗅出一股危险的味道。
比起整体的危险性，局部的冷热不均其实更应受到关注。
7月份的部分法拍情况还算好，南城中信森林湖兰溪谷一套建面约142.43m²的房源，起拍价约328万，最后以约467万成交，溢价140万。世纪城国际公馆，约221m²的低层房源，起拍价约400万，最后以约526万成交，溢价126万。
东城愉景花园某别墅房源为例，建面约417m²，7月底一拍流拍，二拍为8月9日，起拍价约2948万元，最终溢价至约3500万元，而二手市场同等房源挂牌价格约为4000万，拿回8成，不过500万就这么凭空蒸发了。
许多人把法拍房成交价作为市场价格最后的护城河，即成功拍出的最低价格，就是当前整个市场可以接受的房产最低价格，在目前这种状态下，能够拍出去就已经算运气好的了，何况还收回了市场价超过8成的水平，直接烧高香。
进入9月份，比较受人关注的南城的世纪城国际公馆一套法拍房，约194㎡的别墅，一拍9月15号开始，起拍总价约473万，算下来单价才约2.4万左右一平，同期市场价约为676万，一口气砍掉200万，能否一拍顺利成交还是个问题……
（图源：阿里法拍）
世纪城国际公馆位置毫无疑问是很不错的，有一定的代表性，除非溢价成交，如果这种价格都流拍，南城房产的价值恐怕又要重新被定义，我们就拭目以待吧。
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