九月过半，恰逢中秋。
在这个小长假，深圳楼市没有强心针，有的是开发商加码让利。
现在开发商的卖房策略很清晰，就是想抢跑出货，哪怕价格便宜一点也无所谓。只要不赔钱，能如期回款，很多开发商都愿意牺牲一部分利润。
然而，现实很残酷，当打折常态化，市场就变得更加理性消费了。
01
截止到9月15日，深圳新房住宅网签864套，二手房住宅网签1802套。
新房的销售大幅落后于二手房，这种现象已经持续了很长一段时间。面对开发商的花式营销，买家普遍清醒了，不会看到有折扣优惠，就轻易刷卡。
核心是，现在市场上的选择非常多。
比如龙华楼市，这两年是出了名的卷，目前龙华新房库存量超9000套，仅次于龙岗的1.18万套。
而且，龙华接下来的供应量也很大。
据不完全统计，龙华今年在建待售的住宅项目还有12个，超10000套房源。其中一半在观澜，接近7000套供应。
可以说，整个龙华最不缺的就是房子。
在这轮楼市调整中，红山北站的新房目前已经卷到了5字头。
二手房市场，也是有苦难言。
龙华的龙悦居，63平两房，最新报价干到了280万。实际成交的话可能更低。而上一套同户型成交还是在8月份，成交价321万，一个月时间降幅达到12%。如果对比高峰期的成交价720万，跌幅已经超过6成。
龙悦居作为经济适用房的前身，一度因为学区概念炒上天，如今潮水褪去，尽是一地鸡毛。
还有壹成中心，龙华的百万大盘，配套各方面较为齐全，住在里面的基本都是刚需客，同样扛不住，目前社区不少房源成交价已经拉回到了七年前的水平。
02
虽然龙华楼市非常卷，但买房需求还是不少，经常有读者问龙华的房子目前值不值得入手。
如果是出于纯自住，住得舒服就行，可以梳理自身的需求，在综合对比周边楼盘后结合实际情况进行最优选择。
如果考虑资产成长性，在当前的市场，龙华显然不是一个聪明的选择，未来出货的时候竞争会相对激烈。
我觉得过来问房产问题的，心里还是希望买个好点的房子，毕竟谁的钱都不是大风刮来的，都想资产能越来越好。
近期就有一位读者咨询换房，目前手上3套房，区域比较分散，龙华、光明和宝安各一套，都是普通刚需房，出于家庭需求，现在想处理掉其中一两套，重新换一套更好的房子。
他原本是想着把房子换回龙华，理由是觉得自己没有核心区的名额，在多个不限购区域中，龙华相对不错。
其实，核心区名额的问题是可以解决的。
像他这种情况，原有的三套房都不算太优质，现在有能力处理掉，本质上是一种幸运。如果因为置换的操作不对，没有升级地段资源、楼盘品质，而是在原有的圈子里打转，那就未免太不幸了。
03
很多刚需在买人生第一套房的时候，都是迷迷糊糊就上了车，并不懂得什么是价值，只有等以后要换房子的时候才恍然大悟，后悔自己当初在选筹这件事情上没有认真对待。
有些买房的坑，只有自己踩过了，才知道坑有多深。
在很多买房人看来，总价300多万，只能将就选择一些非核心板块的地方。
实际上，随着这两三年的市场调整，现在总价300多万也能在深圳核心区买到一套挺不错的次新小两房。如果月供能力强，极致一点的操作，甚至还能买到次新小三房。
尽管从空间上，它没有远郊的大三房那么宽阔，但拉长时间来看，核心片区的成长型房子，一定是碾压远郊片区的房子。
大范围来看，未来中国99%的房子都没有投资价值，如果你还拥有这类房子，建议尽快卖掉，否则未来的价格只会越来越便宜，直到再便宜也没人接手为止。
而另外那1%是大城市核心板块的优质房产，未来它能创造的收益，会超越很多家庭一辈子的奋斗结果。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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